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樂居買房訊 8月10日，一個(gè)也許要被記入房地產(chǎn)“史冊(cè)”的日子。

當(dāng)天下午港股收盤，龍湖集團(tuán)盤中跌超18%，弘陽地產(chǎn)跌超14%，大發(fā)地產(chǎn)跌超13%，碧桂園跌超8%，旭輝永生服務(wù)跌超10%。

旋即有消息傳來，稱龍湖之所以暴跌，原因是“坊間傳言，龍湖商票存在逾期情況”。

作為民企穩(wěn)健派代表，即便身處行業(yè)普遍下行周期，龍湖去年和今年的營收依然稱得上還不錯(cuò)。當(dāng)晚交易所就發(fā)布公告稱，截至8月10日，龍湖集團(tuán)無商票違約和拒付記錄，相關(guān)謠傳并不屬實(shí)，對(duì)于這種通過謠傳擾亂市場(chǎng)秩序的行為予以譴責(zé)。

無中生有、捕風(fēng)捉影，龍湖遭中傷純屬冤枉。但始于去年下半的爆雷潮，卻像伏于陰影里的刺客，不時(shí)就跳出來刺痛一票人的神經(jīng)。

施工現(xiàn)場(chǎng)。圖文無關(guān)

6.6萬億？4464億？

8月7日晚，某2021年TOP30房企被曝，將暫停支付5筆境外美元優(yōu)先票據(jù)到期的利息。

相較于該品牌今年3月債券展期，這次的情況無疑更加嚴(yán)重，連利息都沒錢還了。

有人士統(tǒng)計(jì)，目前大約有32家房企處于風(fēng)雨飄搖之際，其負(fù)債總額大約6.6萬億。按當(dāng)下的行情，單靠房企自己的力量，顯然是無濟(jì)于事。

對(duì)于廣大購房者而言，房企出險(xiǎn)，交付安全問題首當(dāng)其沖。平安證券曾測(cè)算，2017-2021年全國住宅高層平均建安占同期全國住宅均價(jià)約24%，統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)的23家主要出險(xiǎn)或展期房企2021年合同負(fù)債總額2.48萬億。

按照預(yù)售前投入建安總投資25%假設(shè)，測(cè)算預(yù)售后剩余建安投入4464億。

最直白的理解，如果沒有這超過4000億的資金注入，那么凡涉及項(xiàng)目就都或多或少存在延期乃至爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

也正因此，“保交樓”成為房地產(chǎn)行業(yè)近期最高頻的詞匯。從中央到地方，相關(guān)政策密集出臺(tái)。

多家企業(yè)近日也陸續(xù)披露了交付成績單。1-7月，恒大宣布完成保交樓任務(wù)13.9萬套、1561萬平方米；正榮地產(chǎn)宣布完成22600余套房屋交付，累計(jì)交房35個(gè)項(xiàng)目/批次；佳兆業(yè)集團(tuán)宣布在杭州、紹興、武漢、長沙等多個(gè)城市，累計(jì)交付6400套房。

此外還有碧桂園稱上半年在214個(gè)城市累計(jì)如約交付1070個(gè)批次，超25萬套房；綠地控股宣布“累計(jì)交付全國百余個(gè)項(xiàng)目共計(jì)面積933.7萬平方米”……

紓困基金？AMC？

不過實(shí)際情況可能還遠(yuǎn)未達(dá)到數(shù)據(jù)所呈現(xiàn)的這般樂觀。

保交樓需要大量真金白銀，而房企建設(shè)資金大多源自項(xiàng)目銷售回款及融資?？硕饠?shù)據(jù)顯示，7月重點(diǎn)30城新房市場(chǎng)成交面積環(huán)比下降16%，同比下降33%；供應(yīng)環(huán)比下降31%，同比下降43%。融資端，中指研究院數(shù)據(jù)指出，7月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為881.1億元，同比下降56.7%，環(huán)比下跌3.1%。

自身供血仍不通暢的情況下，依靠各方現(xiàn)金流“輸血”救急，且不說資金規(guī)模較大、籌措不易，還可能釀成新的風(fēng)險(xiǎn)：如果以往用杠桿撬動(dòng)的項(xiàng)目資產(chǎn)面臨貶值風(fēng)險(xiǎn)，銷售和融資的壓力也得不到緩解，那么即使拉來資金保證了這一批房屋的交付，建成后企業(yè)可能已無力續(xù)建下一批項(xiàng)目。

有人說，鄭州最近不是出臺(tái)了100億規(guī)模的房地產(chǎn)紓困基金，多家銀行和AMC也有所行動(dòng)了？

確實(shí)，通過基金發(fā)揮杠桿作用，先救活一部分項(xiàng)目、幫助房企盤活資金，然后再推動(dòng)更多樓盤復(fù)工、交付，原則上完全說得通，但在執(zhí)行時(shí)卻存在很多不確定性。

比如，此類幫扶對(duì)項(xiàng)目要求往往較高，比如公司的債權(quán)債務(wù)關(guān)系是否清晰，有無查封或凍結(jié)等情況，內(nèi)部是否有股東間的糾紛擔(dān)保，以及整體項(xiàng)目的貨值有多少。

簡(jiǎn)單來說，已經(jīng)賣完的，或者資不抵債的項(xiàng)目，多數(shù)是不太可能符合基金要求的，也就很難得到幫助從而盤活。

而目前爛尾風(fēng)險(xiǎn)最嚴(yán)重、最“渴望”得到救助的，往往也是這些資金無法平衡的項(xiàng)目，比如預(yù)售資金、開發(fā)貸被抽走的。

無論是政府、銀行還是AMC機(jī)構(gòu)，畢竟也擔(dān)心資金投入后能否見效；如果遇到因業(yè)主購房成本高導(dǎo)致的降價(jià)難，以及市場(chǎng)供大于求引起的盤活難，不能實(shí)現(xiàn)后續(xù)的銷售，資產(chǎn)沉淀下來，那就有新的麻煩了。

所以，各地一方面推進(jìn)復(fù)工保交樓，同時(shí)也在持續(xù)放松調(diào)控，修補(bǔ)市場(chǎng)信心，比如一線城市放松落戶限制、環(huán)京干脆取消限購限售，等等，核心還是要讓購房者別再觀望、盡早入場(chǎng)，如此才能保證盤活目的的實(shí)現(xiàn)。

重組一批？破產(chǎn)一批？

在日前舉行的2022年博鰲房地產(chǎn)論壇上，保交付無疑也是與會(huì)嘉賓重點(diǎn)討論的議題?！皩?duì)不同企業(yè)分類對(duì)待、救助”的觀點(diǎn)，被不少人士提及，概括而言就是，已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約的企業(yè)，要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)隔離，讓地方政府、監(jiān)管部門以及資產(chǎn)管理公司介入；沒有債務(wù)違約的企業(yè)，要注入流動(dòng)性。

國務(wù)院參事、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所名譽(yù)所長夏斌告訴媒體，要分類處理好當(dāng)下的“爛尾樓”“斷貸”問題，由央行及其他金融機(jī)構(gòu)先拿錢救助是必須的，但必須要有代價(jià)，不能浪費(fèi)金融資源。

他表示，選擇怎樣的救助方式，不能以頭部企業(yè)、非頭部企業(yè)劃分，不能以國有、民企劃分，而應(yīng)秉持市場(chǎng)原則，在守住保交樓、穩(wěn)社會(huì)前提下，重組轉(zhuǎn)型一批房產(chǎn)公司、破產(chǎn)一批早已經(jīng)營不善、資不抵債的房產(chǎn)公司，同時(shí)要有具體方案出臺(tái)。

國家統(tǒng)計(jì)局原局長、陽光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官邱曉華也認(rèn)為，對(duì)于有困難的企業(yè)要區(qū)別對(duì)待，那些問題較輕、可以通過債務(wù)重組實(shí)現(xiàn)自救的房企，要給予流動(dòng)性支持以及稅費(fèi)減免；已資不抵債的、完全沒有救助可能的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)讓市場(chǎng)淘汰。

同時(shí)，對(duì)于沒有債務(wù)問題的房企，應(yīng)繼續(xù)在流動(dòng)性上給予支持，使它們盡快恢復(fù)生產(chǎn)與投資。