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樂居買房訊 高高 從6月30日江西景德鎮(zhèn)恒大瓏庭項(xiàng)目全體業(yè)主打響“強(qiáng)制停貸”第一槍開始，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，“停貸事件”已經(jīng)波及25個(gè)省、自治區(qū)的80多個(gè)城市，牽涉項(xiàng)目之多、影響范圍之廣、涉及金額之高著實(shí)罕見。

事件發(fā)生后，有關(guān)監(jiān)管層、銀行、地方政府等部門采取了積極果斷的處置措施，時(shí)至今日，這場(chǎng)風(fēng)波已呈現(xiàn)出逐步得到化解的趨勢(shì)。

各方積極化解風(fēng)波，力促“保交付”

銀保監(jiān)會(huì)一周三次回應(yīng)“保交樓”。 7月21日晚間，銀保監(jiān)會(huì)表示，將主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口方案研究，做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目快復(fù)工、早復(fù)工、早交付。同時(shí)，指導(dǎo)銀行做好客戶服務(wù)工作，加強(qiáng)與客戶溝通，依法保障金融消費(fèi)者的合法權(quán)益。此前的7月14日及17日，銀保監(jiān)會(huì)已經(jīng)兩次就“保交樓”做出回應(yīng)。

多地出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)。為防范延期交付風(fēng)險(xiǎn)，多地出臺(tái)措施，加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管和對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全周期監(jiān)管。西安出臺(tái)13項(xiàng)措施，從土地出讓、工程建設(shè)、預(yù)售管理等多個(gè)方面加強(qiáng)監(jiān)管；汕頭出臺(tái)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理暫行辦法，強(qiáng)調(diào)“商品房預(yù)售款?？顚Ｓ谩?，并對(duì)開發(fā)商可提取的商品房預(yù)售款具體額度做出明確要求；滄州發(fā)布《滄州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》提出，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶，同時(shí)還建立了商品房預(yù)售資金直接收取機(jī)制等。

多家銀行積極響應(yīng)。7月14日，建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、交通銀行、中國(guó)銀行六大銀行發(fā)布公告，表示風(fēng)險(xiǎn)總體可控，并承諾維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。

部分房企以實(shí)際行動(dòng)力促“保交付”。世茂集團(tuán)日前表示，根據(jù)工程進(jìn)度、資源保障將項(xiàng)目分判出正常交付和攻堅(jiān)交付，正常交付保品質(zhì)、逾期重罰；攻堅(jiān)交付項(xiàng)目群策群力積極溝通，推動(dòng)其進(jìn)入良性循環(huán)?；幽陱?qiáng)調(diào)“業(yè)主會(huì)更看重行動(dòng)甚過表態(tài)”，未復(fù)工項(xiàng)目正在積極制定復(fù)工方案。陽光城則表示2022年不再以銷售額為目標(biāo)，而是確立“保交付、保生產(chǎn)”為全年最重要工作任務(wù)等。

“停貸”風(fēng)波至今，得益于監(jiān)管部門、地方政府和房企等多方共同努力，根據(jù)公開渠道披露已有50多個(gè)涉事樓盤復(fù)工，涉險(xiǎn)房企停工勢(shì)頭已經(jīng)有所緩解。

此次“停貸潮”并非孤立事件，折射出房地產(chǎn)市場(chǎng)中，由開發(fā)商、銀行與購房人組成的復(fù)雜房屋資金鏈條上，風(fēng)險(xiǎn)承受力最弱的購房人往往是受害最深的一方，房地產(chǎn)行業(yè)亟需一次全面的“體檢”和整改。

做好開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)排查工作，防范風(fēng)險(xiǎn)向業(yè)主轉(zhuǎn)移

根據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，已公開停貸告知書的項(xiàng)目中，涉及的開發(fā)商多為恒大、新力、奧園、佳兆業(yè)等運(yùn)營(yíng)狀況不佳的已出險(xiǎn)房企，其數(shù)量占比達(dá)58%。

自2021年下半年房地產(chǎn)行業(yè)周期性調(diào)整以來，很多涉險(xiǎn)房企現(xiàn)金流問題尚未解決而又債務(wù)壓身，用于保交房的資金非常有限，而復(fù)工又需大量資金持續(xù)注入，其項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)自然難以緩解。此次“停貸”風(fēng)波更多是這些房企原有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的集中釋放，按揭貸款前置于項(xiàng)目早期開發(fā)環(huán)節(jié)致使開發(fā)商大量流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)被身為借款人的居民吸收，業(yè)主被迫暴露在巨大的風(fēng)險(xiǎn)之下。

有鑒于此，首先要做好房企的風(fēng)險(xiǎn)排查工作，理清存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)及資產(chǎn)負(fù)債衰退風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)商，并根據(jù)不同開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)特征制定相應(yīng)的解決方案。對(duì)于資質(zhì)尚可但存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)商，可為其提供較好的融資條件，以保其項(xiàng)目交付不至爛尾；對(duì)于有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)商，在其風(fēng)險(xiǎn)未暴露之前可對(duì)其進(jìn)行資產(chǎn)債務(wù)重整等，盡力通過各種市場(chǎng)化手段消化風(fēng)險(xiǎn)，避免風(fēng)險(xiǎn)向業(yè)主轉(zhuǎn)移。

其次，地方政府也應(yīng)減少行政干預(yù)，為開發(fā)商創(chuàng)造相對(duì)寬松的政策及市場(chǎng)環(huán)境。在 “穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)”之下，部分城市采取了類似暫停網(wǎng)簽等限制開發(fā)商降價(jià)銷售的生硬措施。如此在表面上似乎穩(wěn)住了房?jī)r(jià)，但開發(fā)商的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)卻大幅降低，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)上升，新項(xiàng)目的爛尾風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增加。因此，只要開發(fā)商降價(jià)促銷還未出現(xiàn)有價(jià)無市，房?jī)r(jià)走勢(shì)具有可控預(yù)期，地方政府就應(yīng)該減少對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的過多干預(yù)，避免形而上式的“穩(wěn)房?jī)r(jià)”。

強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，專款專用“保交付”

預(yù)售資金監(jiān)管本應(yīng)承擔(dān)保障預(yù)售房屋按期施工、交付的責(zé)任，按揭貸款進(jìn)入預(yù)售監(jiān)管賬戶的流程也非常明確，但實(shí)際操作卻并非如此；貸款未足額進(jìn)入商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶、預(yù)售資金被挪用至其他項(xiàng)目、監(jiān)管銀行未對(duì)商品房預(yù)售資金盡到使用監(jiān)管義務(wù)、銀行擅自撥付監(jiān)管資金等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

自去年恒大出險(xiǎn)后，各地政府相繼加大了對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管。強(qiáng)化預(yù)售資金的監(jiān)管無疑會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)，但改革非一日之功，前期預(yù)售資金被挪用導(dǎo)致后期項(xiàng)目資金不足出現(xiàn)掣肘等問題都需要時(shí)間解決。

因此，相關(guān)部門需盡快完善相關(guān)制度，出臺(tái)全國(guó)性統(tǒng)一預(yù)售資金監(jiān)管指導(dǎo)原則，理清開發(fā)商、銀行、地方監(jiān)管部門、購房者在商品房預(yù)售資金管理賬戶上的權(quán)利與責(zé)任關(guān)系，明確預(yù)售資金監(jiān)管主體責(zé)任，優(yōu)化預(yù)售監(jiān)管資金支取程序，給予業(yè)主較多的主動(dòng)權(quán)。同時(shí)，對(duì)于預(yù)售資金要做到?？顚Ｓ茫苊獬霈F(xiàn)挪用導(dǎo)致項(xiàng)目停工爛尾等問題，保證項(xiàng)目如期保質(zhì)交付到業(yè)主手中。

正視按揭貸款初衷，協(xié)調(diào)各方權(quán)責(zé)利保障購房者合法權(quán)益

針對(duì)停貸事件，中國(guó)銀行原副行長(zhǎng)王永利日前撰文指出，在我國(guó)，住房按揭貸款并不完全以作為抵押物的房產(chǎn)作為償還貸款本息的全部保障。換言之，如果借貸人違約，放貸銀行按合同處理抵押物所得款不足以償還欠款本息時(shí)，仍可對(duì)其進(jìn)行延伸追索，借款人不能償還的話會(huì)被告上法庭、并影響征信；但就國(guó)際嚴(yán)格意義來說，按揭貸款的借款人對(duì)貸款本息只負(fù)有限責(zé)任，不足的部分，由銀行承擔(dān)損失。

王永利撰文中還指出，我國(guó)開發(fā)商在商品房尚未建成驗(yàn)收合格之前，就可按照設(shè)計(jì)圖、樣板房等進(jìn)行全款預(yù)售，而這種行為在國(guó)際上也是被嚴(yán)格限制的。項(xiàng)目在建時(shí)即收到購房者的全部房款，會(huì)極大降低開發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而此時(shí)若其將此款用做它處造成本項(xiàng)目資金不足，那便是將風(fēng)險(xiǎn)推向了購房者。

不可否認(rèn)，在建房全款預(yù)售和按揭貸款一度推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。但在行業(yè)發(fā)展增速放緩的調(diào)整周期內(nèi)，因其引發(fā)類似“停貸”的群體性社會(huì)事件和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性明顯增加。我們必須正視按揭貸款初衷，從根源上解決問題。

首先必須明確，所有按揭貸款只以作為抵押物的房產(chǎn)作為償還貸款本息的全部保證，借款人只以房產(chǎn)承擔(dān)有限責(zé)任。銀行對(duì)于按揭貸款擁有對(duì)抵押物處置以外的追索權(quán)，往往導(dǎo)致其對(duì)開發(fā)商選擇及項(xiàng)目建設(shè)重視不足。而在違約風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)之下，銀行勢(shì)必會(huì)強(qiáng)化對(duì)開發(fā)商甄選，重視在建房工程監(jiān)管，嚴(yán)格控制揭貸款的發(fā)放，以防范出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，于此購房者的合法權(quán)益也會(huì)得到更好的保護(hù)。

其次，為支持“保交付”，降低房地產(chǎn)行業(yè)過度金融化風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行應(yīng)在市場(chǎng)運(yùn)行邏輯與法制化理念基礎(chǔ)上，理清房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)的市場(chǎng)邏輯，合理管理行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)，避免由于權(quán)責(zé)利不平衡導(dǎo)致對(duì)普通購房者的傷害。

各地住建局也要明確自身責(zé)任，嚴(yán)格把關(guān)商品房預(yù)售證的發(fā)放，禁止地方房管部門在開發(fā)商只建了樣板房后就下發(fā)預(yù)售證，使按揭貸款借款人暴露在項(xiàng)目早期開發(fā)環(huán)節(jié)，過早地承擔(dān)開發(fā)商項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

停貸不是目的，解決問題才是核心。通過各方努力，完善監(jiān)管制度，解決資金困頓，幫助樓盤復(fù)工，保障業(yè)主正當(dāng)權(quán)益，維護(hù)樓市健康發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，這才是涉事各方都希望看到的。（完）