正文

??樂(lè)居買房訊（陳天賜） 五一長(zhǎng)假后，杭州、北京兩城先后亮相集中供地市場(chǎng)，用一連串令人咋舌的數(shù)據(jù)，詮釋了何謂“王炸”，也在一定程度上再次驗(yàn)證了地市的熱度。

??作為土地市場(chǎng)兩個(gè)頗為特殊的存在，杭州和北京土地出讓歷來(lái)備受矚目。

??2018-19年，杭州兩奪年度賣地金額榜首，且均突破2000億元。去年雖被上海反超，仍以約2600億的成績(jī)傲立前沿，地市風(fēng)頭正勁。

??受供應(yīng)規(guī)模限制，北京在2020年土地出讓金額榜中排名第五，但憑借****的市場(chǎng)地位，仍可輕松獲得大量關(guān)注，土地市場(chǎng)逢拍必火。

??在這樣的“聚光燈”下，兩城分別于5月7日、8日和10日、11日舉行了首次集中土地出讓，并均交出了不俗的答卷：

??杭州共成交57宗地，成交總金額約1178億元，接近去年的50%；剔除兩宗人才租賃用地，55宗涉宅地中41宗進(jìn)入競(jìng)自持環(huán)節(jié)，占比高達(dá)75%；

??北京兩日賣地981億，算上5月8日已底價(jià)成交的5宗宅地，總成交額達(dá)到了1109.7億；21宗進(jìn)入競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)、公租/人才住房環(huán)節(jié)，10宗地進(jìn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)方案階段，包括開始不被看好的遠(yuǎn)郊區(qū)延慶和密云。

??前赴后繼

??考慮到歷史表現(xiàn)，如果說(shuō)兩城此番賣地取得的數(shù)據(jù)還不夠讓人意外，那么再加上近乎苛刻的限價(jià)限競(jìng)政策，如此“戰(zhàn)果”就足以稱得上耀眼。

??杭州土拍繼續(xù)沿用封頂價(jià)，但顯然，30%的天花板絲毫擋不住房企開疆拓土的熱情。競(jìng)價(jià)之前已有21宗地溢價(jià)封頂，一次性加價(jià)幾億的情況也不在少數(shù)。這就導(dǎo)致首場(chǎng)集中供地的平均溢價(jià)率超過(guò)了25%，誕生了杭州第6宗總價(jià)百億地塊。

??就連臨安——杭州最偏的行政區(qū)劃之一，在不限購(gòu)、新通地鐵等優(yōu)勢(shì)的加持下，也成為此次集中競(jìng)拍的“香餑餑”：

??12宗地塊（含1宗租賃地），10宗地塊拍至封頂價(jià)+自持。濱湖新城宅地以40%的高自持比例出讓，刷新了杭州“雙限”政策來(lái)的自持紀(jì)錄。

??“知難而上”的情況同樣出現(xiàn)在北京。面對(duì)限制土地價(jià)格、競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額/配建公租、人才住房面積等嚴(yán)苛政策，以及全國(guó)首次采用的競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案投報(bào)，層層加碼依舊難掩房企熱情。

??據(jù)了解，所謂高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案，指的是針對(duì)建筑品質(zhì)和專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行綜合評(píng)分，意味著不是任意房企都能拿地，對(duì)于房企的操盤能力和建筑水平都是一個(gè)考驗(yàn)。

??不過(guò)從結(jié)果看，有高達(dá)1/3的土地拍賣最終進(jìn)入這一階段，房企拼著以質(zhì)取勝也絕不退縮，對(duì)北京土地的渴望可見一斑。

??饑餓游戲？

??開發(fā)商頂著重重限制依舊前赴后繼，除了對(duì)北京杭州市場(chǎng)景氣的看好，供應(yīng)端的窗口期也是主要原因。按杭州集中供地4、6、12月公告的節(jié)奏，加上30天公告期，第三批地塊實(shí)際成交要“跨年”，而此前宅地“斷供”已有許久，房企亟待補(bǔ)倉(cāng)，拿到首批土地意味著有可能年內(nèi)開盤，對(duì)追求周轉(zhuǎn)的企業(yè)而言無(wú)疑意義重大。

??之于北京，僧多粥少、寸土寸金的情況更是持續(xù)已久，加之此次出讓涉及12區(qū)域、中心城區(qū)供應(yīng)15宗，同時(shí)不乏朝陽(yáng)、海淀、通州等熱門區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊；市場(chǎng)占位+高素質(zhì)土地，引來(lái)超過(guò)50個(gè)開發(fā)商和200余個(gè)主體參與、保證金達(dá)1500億元，眾多房企垂涎自然也在意料之中。

??當(dāng)然，無(wú)論杭州還是北京，拿地后如何開發(fā)運(yùn)作，是企業(yè)共同面臨的另一嚴(yán)峻問(wèn)題。杭州土拍結(jié)束后，有開發(fā)商剔除公租、配建后，用地塊真實(shí)地價(jià)與新房限價(jià)進(jìn)行比對(duì)，發(fā)現(xiàn)很多價(jià)差都在萬(wàn)元以下，有些甚至是負(fù)數(shù)，“算著算著眼淚就往下流。”

??在北京，朝陽(yáng)金盞、海淀樹村的幾宗熱門土地，從地價(jià)和房?jī)r(jià)比來(lái)看，企業(yè)也都面臨盈利空間挑戰(zhàn)，其后續(xù)運(yùn)營(yíng)能力將接受考驗(yàn)。

??也正因此，資金實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)較低的大鱷們?nèi)匀皇悄玫氐慕^對(duì)主力。例如此前在重慶和無(wú)錫大力納儲(chǔ)的融創(chuàng)，在杭州再次斥資超百億拿下4宗土地，轉(zhuǎn)天在北京繼續(xù)成功拿地。碧桂園、萬(wàn)科、華潤(rùn)、招商等龍頭，以及濱江、首開等“地頭蛇”，也均有不同程度的斬獲。

??此消彼長(zhǎng)，留給中小房企的空間越來(lái)越小。拿地后雖仍要面臨利潤(rùn)問(wèn)題，但拿不到地就只剩生存問(wèn)題，毫無(wú)回寰余地。在首輪集中供地中顆粒無(wú)收的中小房企，饑餓感和恐慌感勢(shì)必增長(zhǎng)，這會(huì)不會(huì)導(dǎo)致下批次拍地時(shí)更加慘烈的局面？

??而首批供地中積極儲(chǔ)備糧草的各家企業(yè)，因?yàn)闊o(wú)先例可循，大多按老辦法取地。隨著集中供地城市越來(lái)越多，房企逐漸適應(yīng)這一模式后，活躍度是否會(huì)有所回落？

??22城集中供地尚未過(guò)半，留待市場(chǎng)檢驗(yàn)的問(wèn)題還有很多。