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樂居買房訊  4月25日，天津和杭州兩城于同日分別進(jìn)行今年首輪集中出讓，結(jié)果真是冰火兩重天。同一天落幕的土拍，前者是落寞，后者是開始。

據(jù)樂居杭州數(shù)據(jù)統(tǒng)計，60宗（含2宗人才租賃地塊）地塊僅1宗流拍，其余59宗地中，23宗觸及中止價進(jìn)入線下一次性區(qū)間報價，總金額達(dá)826.76億元。

反觀天津，僅成功出讓6宗住宅用地，成交土地面積約48萬㎡，規(guī)劃建筑面積約71萬㎡，成交總價約43.476億元，并含1宗商服用地。其余地塊，9宗流拍，15宗停牌。

無論是成交的地塊數(shù)、還是金額數(shù)，實(shí)在是天壤之別。

花開兩朵，各表一枝。

天津：史上最慘兩集中土拍

先看天津，本批次（原計劃）共掛牌商住地塊30宗，掛牌起始總價約269億元。然而，4月22日下午，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告，15塊地因故停牌；其余地塊，于4月25日集中土拍，結(jié)果僅成功出讓6宗，創(chuàng)天津集中出讓成績新低。成交的地塊里，樓板價最高的地塊是天津城投集團(tuán)以總價6.75億元摘得，樓板價約17104元/㎡，位于天津市西青區(qū)保澤西道與香怡道交口東南側(cè)。該宗地設(shè)置最高溢價率約合15%。其它樓面價在2000+元/㎡至8000+元/㎡不等?？梢哉f，是天津史上最慘“兩集中”土拍了。

回顧去年天津兩集中，首輪出讓45宗地塊，其中29宗溢價成交，16宗底價成交，總金額逾498億元；二輪出讓40宗地，總金額破330億元；到了第三次集中供地，形勢為之一轉(zhuǎn)，僅掛出11宗，最后出讓9宗，總金額超63億。

整體情況與22城集中供地多數(shù)城市一樣，從高開轉(zhuǎn)入低走，而從今年首輪供地出讓情況看，局勢并沒有扭轉(zhuǎn)。

值得一提的是，近期，天津戶籍清理的消息甚囂塵上。截至2021年11月底，天津的“海河計劃”引入42.8萬人才，對當(dāng)?shù)貥鞘惺且徊ㄈ庋劭梢姷睦?。然而，部分引進(jìn)人才并沒有按計劃將社保轉(zhuǎn)入天津，還攜子女轉(zhuǎn)入天津擠占本地高考名額，引起了天津市民的不滿。因此，從去年開始，天津已經(jīng)著手“打補(bǔ)丁”，今年更是逐漸清理不合規(guī)的戶籍遷入，包括部分即將高考的學(xué)生，也包括當(dāng)年通過各種渠道落戶后買房的群體。

天津的房產(chǎn)市場，一直不溫不火，高校資源有，但北京吸虹效應(yīng)太強(qiáng)，京津冀一體化的效果并不明顯。能打的牌不多，開發(fā)商愈發(fā)謹(jǐn)慎，也是情理之中了。

杭州：走出一波獨(dú)立行情

杭州的本輪土拍可謂今年以來最振奮市場信心的一次土拍，即便是對比去年首輪最熱土拍，杭州成交總金額1178億、出讓57宗地塊，相較于其它集中供地城市的“大不如前”，杭州本次的戰(zhàn)績已屬格外搶眼了。

值得一提的是，杭州本輪拿地房企以民企、特別是本地民企（濱江：你點(diǎn)我名就行了）為首，其中濱江拿地11宗（含聯(lián)合拿地），獨(dú)立拿地7宗，可謂本場最大贏家；而綠城也不遑多讓，獲地7宗。不過，國央企托底依然存在，但相較于北京出讓的17宗地中，只有旭輝一家民企拿地、其它均為國央企的局面，杭州的本地房企話語權(quán)已然盡顯。

從今年前四個月的土拍來看，杭州憑一己之力，直躍目前集中供地城市榜首位，無論是成交地塊數(shù)、還是金額，都首屈一指。

究其原因，當(dāng)下行情，拿地的熱情，取決于房企對城市未來的判斷。對城市預(yù)期越高，或者說，認(rèn)為購房者會涌入城市、積極買房，房企才有十足的動力拿地。杭州這些年上升勢頭迅猛，甚至一度被稱為準(zhǔn)新一線，其產(chǎn)業(yè)、科技、人才都有絕對的競爭實(shí)力，并不因臨近上海而顯得遜色。

同樣的，合肥、重慶等地，同樣有亮點(diǎn)，有熱點(diǎn)。

歸根結(jié)底，“打鐵還需自身硬”，越到當(dāng)下，城市本身的實(shí)力越凸顯，能在市場信心如此不振的情況下走出獨(dú)立行情，杭州，厲害了。

土拍之后 樓市調(diào)控放松加速

4月26日，天津發(fā)布公積金新政。“本市繳存職工申請個人住房公積金貸款購房家庭首套住房的，貸款最高限額80萬元?！?，此前天津公積金額度是夫妻雙方最高80萬，個人最高60萬。也就是從個人公積金貸款額上限提高了20萬。

而同樣是首輪供地戰(zhàn)績不佳的南京（流拍率達(dá)30%，僅次于天津），也被網(wǎng)傳暗戳戳出臺了放寬限購的政策調(diào)整。4月27日，“外地人只要開具購房證明僅需1年內(nèi)在南京累計繳納6個月個人所得稅或社保證明”。但不足6個月的不能補(bǔ)繳，且離異買房仍要追溯2年內(nèi)家庭買房記錄。這是近期南京的網(wǎng)傳的第二次政策放松，上次的調(diào)整是“溧水和六合放開限購”，這次干脆更近一步。

無錫的樓市新政更有“兩難自解”的意味，既鼓勵二孩、三孩，又予以政策放松。4月25日，無錫發(fā)布《關(guān)于積極推動改善生育二個孩子及以上家庭居住條件的通知》，明確在無錫市生育兩個孩子及以上的無錫市戶籍居民家庭，可在限購區(qū)域新增一套購房指標(biāo)，用以改善生育二個孩子及以上家庭的居住條件。同日，無錫市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金相關(guān)政策的通知》，對生育二孩或三孩的無錫市戶籍家庭，首次申請公積金貸款購買首套自住住房的，貸款額度可不與借款申請人公積金繳存年限及繳存余額掛鉤，借款人本人符合貸款條件的，最高貸款額度調(diào)整為60萬元；借款人及配偶均符合貸款條件的，最高貸款額調(diào)整為100萬元。

今年的放松政策整體從三四線城市倒逼一二線城市，由下游向上游傳導(dǎo)，但效果至今不明顯。從各地房地產(chǎn)市場來看，連一線都難言“小陽春”，整體市場“擺爛”到這種地步，以至于土拍也只有幾個大熱城市回暖，而大部分土拍對比去年都可以用“慘淡”來總結(jié)。

截至4月26日，已有13城完成今年首輪集中供地，“冷熱不均”或是本輪兩集中的關(guān)鍵詞。不僅是城市之間冷熱不均，城市內(nèi)部的地塊表現(xiàn)也是冷熱不均。這還是多個城市降低門檻、提高限價、給開發(fā)商“利潤空間”的結(jié)果，但實(shí)際上，如果開發(fā)商不看好市場，認(rèn)為新房賣不到指導(dǎo)價，最后只是“畫餅充饑”，拿地反而愈發(fā)謹(jǐn)慎。

在這種局面下，一方面，更多的放松政策勢必會繼續(xù)推出，以期促進(jìn)全國房地產(chǎn)市場回暖；一方面，政府也可能會在后面的供地計劃中，拿出更多優(yōu)質(zhì)地塊，吸引開發(fā)商搶地。例如，在已經(jīng)公開的北京二輪供地計劃中，備受矚目的“太陽宮地塊”如約上架，銷售指導(dǎo)價位13萬元/㎡，與周邊二手房形成倒掛，預(yù)計會引起開發(fā)商的爭奪熱情。

今天（4月29日）下午，深圳將集中出讓8宗地塊，分別位于寶安、龍華、龍崗、光明、坪山、深汕，4月土拍收官之戰(zhàn)將如何？拭目以待。