正文

??

樂(lè)居買(mǎi)房 陳天賜 發(fā)自北京

??中國(guó)房地產(chǎn)史上，土地供應(yīng)有幾件大事。

??“8·31土地大限”是一件。2004年8月31日土地協(xié)議出讓制度中止，通過(guò)招拍掛政策公開(kāi)透明出讓土地開(kāi)始實(shí)行。就此中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入蓬勃發(fā)展期。但同時(shí)全國(guó)各地“地王”也此起彼伏。

??如今，22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地也是一件。

??2021年2月26日，自然資源部開(kāi)發(fā)利用司負(fù)責(zé)人表示，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)。史稱(chēng)“兩集中”。涉及城市除了北上廣深外，還有南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫等18個(gè)二線城市。

??2021年2月底22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地政策的出臺(tái)，預(yù)示著土地市場(chǎng)的游戲規(guī)則即將發(fā)生重大改變。據(jù)樂(lè)居買(mǎi)房不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已有12個(gè)城市明確首批集中出讓土地的日程表，大部分集中在4月下旬至5月上旬。4月15日，長(zhǎng)春首場(chǎng)土地集中出讓已落下帷幕，表明“兩集中”供地模式的第一槍正式打響。

??從長(zhǎng)春首場(chǎng)土地集中出讓情況來(lái)看，其與以往分散式的拿地相比沒(méi)有出現(xiàn)明顯變化，總體保持穩(wěn)定。溢價(jià)成交的只有6宗地，其中也僅有1宗觸及最高限價(jià)，而本次土拍足足出讓了38宗地塊。這在一定程度上說(shuō)明了房企對(duì)于集中供地政策還持有觀望態(tài)度，而前期準(zhǔn)備不足，市場(chǎng)預(yù)期不佳也是房企謹(jǐn)慎拿地的一大因素。

??相較于平淡的長(zhǎng)春，未來(lái)兩周將要進(jìn)行今年首次集中出讓的廣州、北京和杭州則顯得重磅得多。據(jù)樂(lè)居買(mǎi)房了解，26日及27日兩天，廣州首批推地48宗，掛牌總價(jià)超901億元，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)相當(dāng)于去年全年出讓金的四分之一。但從質(zhì)量上看，廣州此次掛牌土地整體質(zhì)量相對(duì)欠佳，因此土拍熱度或許會(huì)降一個(gè)檔次。

??北京則一口氣推出30宗地，并將于5月8日當(dāng)天全部出讓?zhuān)@在寸土寸金的北京來(lái)說(shuō)可謂令人極其期待。從供地結(jié)構(gòu)上看，北京首批供地地塊中，優(yōu)質(zhì)地塊的占比較高，海淀和朝陽(yáng)供地12宗，核心區(qū)占比也略高于2020年，土地質(zhì)量有明顯提升。

??更值得關(guān)注的是，在首批次集中供地中，北京將首次執(zhí)行“一地一策”、“房地聯(lián)動(dòng)”，結(jié)合區(qū)域位置、周邊市場(chǎng)、土地成本等因素，從前期儲(chǔ)備的政策中，給每一塊入市的地塊“量身定制”不同的土地競(jìng)買(mǎi)或房屋銷(xiāo)售條件。這或許會(huì)給其他城市提供一份解決地價(jià)過(guò)高問(wèn)題的答卷，但最終效果如何，還需要時(shí)間來(lái)證明。

??除了備受關(guān)注的北京和廣州兩個(gè)一線城市外，杭州的供地計(jì)劃也十分“給力”。5月7日和8日，杭州57宗土地將集中出讓?zhuān)瑥陌鍓K分區(qū)上看，這些地塊分別位于主城區(qū)周邊的蕭山區(qū)、臨安區(qū)、余杭區(qū)和富陽(yáng)區(qū)等熱門(mén)板塊。多板塊集中“補(bǔ)貨”，側(cè)面印證了政府對(duì)杭州土地市場(chǎng)的樂(lè)觀估計(jì)，供應(yīng)量的上升，對(duì)房企的拿地策略和市場(chǎng)研判也是不小的考驗(yàn)。

??在22城集中供地的大背景下，全國(guó)土地市場(chǎng)一季度的表現(xiàn)較之去年有明顯的下行趨勢(shì)，僅3月全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模同比下降34%，其中一線城市下滑更甚，幾乎“斷供”。但一些三四線城市卻成為了市場(chǎng)熱點(diǎn)，地價(jià)屢創(chuàng)新高。4月底至5月，即將迎來(lái)北京等6個(gè)城市集中供應(yīng)的第一批土地，全國(guó)市場(chǎng)或?qū)⒂兴販?，但同時(shí)部分熱點(diǎn)城市如西安、金華等調(diào)控政策呈現(xiàn)收緊趨勢(shì)，就此給4月最終市場(chǎng)整體熱度蓋棺定論還為時(shí)尚早。

??總體來(lái)說(shuō)，政府推行集中供地本身是為了通過(guò)穩(wěn)定地價(jià)抑制房?jī)r(jià)，這一點(diǎn)從長(zhǎng)春的首場(chǎng)土拍中也得到了較好的證明，但考慮到長(zhǎng)春市場(chǎng)整體低迷，不具有普遍的代表性，而一線熱門(mén)城市尚未開(kāi)拍，因而仍需保持觀望。4月26及27日，廣州即將接過(guò)土拍大旗，上演第二場(chǎng)集中供地“大戲”，遠(yuǎn)郊上新，限時(shí)競(jìng)價(jià)，結(jié)果究竟幾何？樂(lè)居買(mǎi)房攜手樂(lè)居財(cái)經(jīng)將持續(xù)推出“追地：2021集中供地系列策劃”，全程跟進(jìn)每一場(chǎng)土地出讓?zhuān)轿贿€原土拍過(guò)程，為全國(guó)土地市場(chǎng)提供一份值得參考的行業(yè)記錄。