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??樂(lè)居買(mǎi)房訊 呂茜  回顧2020年上半年，相較于其他行業(yè)受疫情的沖擊下的蕭索，土地市場(chǎng)的“熱鬧”兩個(gè)字就顯得格外與眾不同。盡管開(kāi)年受疫情影響，多數(shù)城市延期拍地，但隨著疫情好轉(zhuǎn)，一入三月，土地市場(chǎng)即開(kāi)啟“迎春入夏”的節(jié)奏。二季度以來(lái)，土地市場(chǎng)熱潮不斷，逐漸呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”狀態(tài)，成交量和成交均價(jià)有亮眼的表現(xiàn)。

??整體來(lái)看，2020年上半年，全國(guó)300城土地出讓金額為23716億元，較去年同比增長(zhǎng)3%。其中，一二線(xiàn)土拍熱度高于三四線(xiàn)城市。一線(xiàn)城市溢價(jià)率迅速回升，二線(xiàn)穩(wěn)中有升，三四線(xiàn)市場(chǎng)較為平淡，但以寧波為代表的強(qiáng)三線(xiàn)城市也屢屢上演高溢價(jià)成交。隨著企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)順利推進(jìn)，房地產(chǎn)指標(biāo)如期修復(fù)，土地市場(chǎng)行情仍在持續(xù)升溫。

??從區(qū)域上來(lái)看，城市群的迅猛發(fā)展，隨之也帶熱了土地市場(chǎng)。除京津冀北京一枝獨(dú)秀以外，長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游和中原城市圈均有多座重點(diǎn)城市維持著供需兩旺的土地交易態(tài)勢(shì)。以長(zhǎng)三角為例，上半年土拍收入共計(jì)8775億元，創(chuàng)歷史新高；而成渝今年以來(lái)，兩城土地出讓所得均已超過(guò)300億元（市轄區(qū)），在60城中排名靠前，成都宅地成交更為火熱，溢價(jià)率穩(wěn)居全國(guó)第一集團(tuán)。

??北京先破千億門(mén)檻“地王”再現(xiàn)

??5月19日下午，北京豐臺(tái)分鐘寺和房山良鄉(xiāng)共三宗地塊掛牌競(jìng)價(jià)，吸引了十余家開(kāi)發(fā)企業(yè)（聯(lián)合體）到場(chǎng)參與。

??最終，總起始價(jià)97.16億的土地以133.9億悉數(shù)成交。分鐘寺兩宗不限價(jià)宅地全部為合生所得，總價(jià)達(dá)107.4億元，溢價(jià)率分別為42.08%和37.86%；房山良鄉(xiāng)居住用地被中建一局+房山新城聯(lián)合體以26.5億摘下，溢價(jià)率31.45%，樓面價(jià)18896元/平方米。

??加上10天前以72.2億成交的L-24、L-26地塊，分鐘寺三宗不限價(jià)土地全歸合生，總投資高達(dá)179.6億元。

??值得注意的是，據(jù)樂(lè)居買(mǎi)房統(tǒng)計(jì)，至此，北京今年賣(mài)地所得已達(dá)1126億元，為2020年首個(gè)突破千億門(mén)檻的城市。

??據(jù)悉，今年上半年，北京共出讓經(jīng)營(yíng)性土地33宗，累計(jì)土地出讓金達(dá)1141.61億元，同比增長(zhǎng)約25%，用時(shí)比去年提早了近2個(gè)月。其中，純商品房用地成交23宗，四年來(lái)頭一次揚(yáng)眉吐氣，“地王”一詞頻繁出現(xiàn)在媒體報(bào)道中。

??上半年以來(lái)，以北上廣深和部分強(qiáng)二線(xiàn)城市為代表，多地土地供應(yīng)量環(huán)比大漲，推動(dòng)成交面積和價(jià)款水漲船高。

??寧波6月“龍爭(zhēng)虎斗” 熱力十足

??6月最后一周，全國(guó)土地市場(chǎng)迎來(lái)上半年收官。整體看，地市火熱態(tài)勢(shì)延續(xù)，長(zhǎng)三角地區(qū)更是成為拍地大戶(hù)，杭州、寧波等地迎來(lái)多宗土地出讓?zhuān)咭鐑r(jià)成交屢見(jiàn)不鮮。

??6月的寧波土拍可謂龍爭(zhēng)虎斗，20余場(chǎng)拍賣(mài)中，多場(chǎng)競(jìng)價(jià)過(guò)程高達(dá)百輪，區(qū)域地王頻出，堪稱(chēng)土拍“地王月”。

??6月30日，寧波7宗地塊同日入市，上半年收官之戰(zhàn)格外激烈。鄞州區(qū)潘火地段地塊首先出場(chǎng)，甫一亮相便遭到在場(chǎng)多家房企的爭(zhēng)搶?zhuān)?jīng)181輪競(jìng)拍，最終被綠城集團(tuán)拿下，以22590元/㎡的成交樓面價(jià)榮登潘火新“地王”。

??據(jù)悉，這是綠城兩日來(lái)在寧波斬獲的第三宗土地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這三宗土地均為成交總價(jià)超17億、溢價(jià)率超過(guò)24%的“雙高”地塊，綠城拿地的決心可見(jiàn)一斑。

??潘火地塊過(guò)后，又有6宗土地先后“名花有主”，除鎮(zhèn)海區(qū)一宗宅地底價(jià)被甬鎮(zhèn)投資競(jìng)得外，其余地塊均以溢價(jià)成交，溢價(jià)率超40%者過(guò)半，可謂熱度空前。

??實(shí)際上，縱觀(guān)上半年，寧波的土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)均處于火熱狀態(tài)，有鑒于此，7月6日晚，寧波連夜發(fā)布史上最嚴(yán)“十條”新政穩(wěn)樓市，對(duì)當(dāng)前寧波過(guò)熱的樓市進(jìn)行降溫。新政第一條即針對(duì)土地市場(chǎng)，提出“保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)”，申明將一方面將“加大土地供應(yīng)力度，強(qiáng)化精準(zhǔn)供地，保證住宅用地市場(chǎng)平穩(wěn)有序。嚴(yán)格落實(shí)建設(shè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)巡查機(jī)制，強(qiáng)力推進(jìn)已供項(xiàng)目加快開(kāi)發(fā)建設(shè)，盡快形成有效供應(yīng)”；一方面將“從嚴(yán)核定新出讓地塊商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格，調(diào)整住宅用地出讓競(jìng)價(jià)規(guī)則，嚴(yán)格控制樓面地價(jià)。預(yù)計(jì)在新政的影響下，下半年，寧波的土地市場(chǎng)將逐漸趨于平穩(wěn)，但仍可能保持較高關(guān)注度。

??杭州“細(xì)水長(zhǎng)流” 繼續(xù)領(lǐng)跑

??6月29日，濱江在杭州連下兩城，以共計(jì)50.9億，平均溢價(jià)率26.58%的驚人成交價(jià)接連將蕭山兩塊優(yōu)質(zhì)宅地收入囊中。其中，奧體核心區(qū)地塊成交樓面價(jià)為32688元/㎡，超過(guò)此前樓面價(jià)31869元/㎡的濱江嘉品項(xiàng)目，刷新板塊樓面價(jià)紀(jì)錄，宣告杭州上半年土拍完美收官。

??近年來(lái)，杭州土拍熱度居高不下，分別以2017年的2258.85億元、2018年2401.6億元、2019年2836.6億元，連續(xù)三年成為全國(guó)「賣(mài)地銷(xiāo)冠」。

??而今年，杭州很有可能蟬聯(lián)這一冠軍。

??據(jù)樂(lè)居不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月30日，2020年杭州十區(qū)土地金已達(dá)1763億元，相較去年同比增長(zhǎng)5.75%，相當(dāng)于完成了去年全年超6成的“業(yè)績(jī)”，繼續(xù)排名全國(guó)第一。

??不過(guò)，杭州土地市場(chǎng)在7月份突然踩了“剎車(chē)”。

??截至6月29日，杭州十區(qū)僅掛牌了8宗計(jì)劃于7月份出讓的地塊（不含工業(yè)用地），其中涉宅用地僅5宗。杭州新浪樂(lè)居主編上官劍分析稱(chēng)，這一調(diào)整，可能和以下原因相關(guān)：

??第一，對(duì)比去年，杭州出讓金土地有較大幅度的上升，需要適當(dāng)?shù)目刂乒?jié)奏。去年前6月，杭州十區(qū)賣(mài)地金額為1394億元，和去年同期相比，今年賣(mài)地金額高出369億元。

??第二，4月以來(lái)樓市杭州過(guò)熱，土地市場(chǎng)溢價(jià)率也偏高，上半年杭州十區(qū) 25宗自持地塊，有20宗都是第二季度出讓的，因此市場(chǎng)需要適當(dāng)?shù)慕禍?。或許土地市場(chǎng)封頂+自持的出現(xiàn)頻率降低，利于減弱對(duì)于樓市的傳導(dǎo)刺激，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

??第三，現(xiàn)在出讓的土地，售價(jià)基本是明年的價(jià)格，或許也要通盤(pán)考慮明年每個(gè)區(qū)域的價(jià)格漲幅情況，也需要時(shí)間。

??蘇州“高歌猛進(jìn)” 熱度不減

??6月1日，蘇州迎來(lái)大體量出讓?zhuān)?/span>6宗優(yōu)質(zhì)宅地集中掛牌上市。其中，吳中太湖新城地塊濱江經(jīng)7輪自由報(bào)價(jià)、2輪限時(shí)競(jìng)價(jià)后以23.47億元的最終價(jià)格被濱江集團(tuán)競(jìng)得，樓面價(jià)18594元/㎡，溢價(jià)率9.38%。據(jù)悉，這是濱江集團(tuán)首次入蘇拿地，長(zhǎng)三角版圖再下一城。

??隨后，蘇州高新區(qū)又有宅地開(kāi)賣(mài)，9輪競(jìng)價(jià)后中海殺出重圍，以20.48億元競(jìng)得，折合樓面價(jià)18567元/㎡，溢價(jià)率12.53%

??除了濱江和中海，綠地、復(fù)地、香江控股等知名開(kāi)發(fā)企業(yè)均在本日有所斬獲。從整體成交結(jié)果來(lái)看，蘇州土地市場(chǎng)熱度不減。而根據(jù)官方發(fā)布的最新競(jìng)拍公告，蘇州年內(nèi)第八次集中出讓將在7月1日開(kāi)啟，屆時(shí)不知又將掀起怎樣的交易熱潮。

??對(duì)于長(zhǎng)三角地區(qū)，克而瑞研究中心尤為看好。一方面，長(zhǎng)三角供應(yīng)量整體還維持在相對(duì)較高水平，同時(shí)大規(guī)模的土地供應(yīng)中仍有多宗素質(zhì)較佳的優(yōu)質(zhì)地塊入市，接下來(lái)布局優(yōu)質(zhì)區(qū)域的機(jī)會(huì)較多。不過(guò)，克而瑞同時(shí)也表示，長(zhǎng)三角城市土拍熱度相對(duì)加高，結(jié)合近期政策動(dòng)向來(lái)看，為降低地市熱度，政府修改土拍規(guī)則、提升競(jìng)拍門(mén)檻的概率較大。典型如南京就在近期加碼調(diào)控，以求穩(wěn)定地價(jià)。因此，在這些優(yōu)質(zhì)土地?cái)?shù)量較多、同時(shí)熱度較高的城市，還需審慎測(cè)算拿地成本，避免后期利潤(rùn)空間不足的風(fēng)險(xiǎn)。

??對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)行情，克而瑞研究中心研究總監(jiān)林波表示，當(dāng)前土地市場(chǎng)的“熱”呈現(xiàn)出短期性、周期性的特點(diǎn)。部分熱門(mén)城市土地拍賣(mài)雖頗受追捧，但地價(jià)尚屬合理范圍內(nèi)，沒(méi)有出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象。二季度土地出讓總額或成全年峰值，預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)熱度有所回落，三四線(xiàn)地價(jià)尚有下降區(qū)間。