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一周熱點(diǎn)：

央行同外匯局召開(kāi)會(huì)議，提出：①因城施策指導(dǎo)城市政府精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，更好支持剛性和改善性住房需求，有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求；②支持保障性住房建設(shè)等“三大工程”，加大住房租賃金融支持力度。

央行公布2023年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告。房地產(chǎn)貸款增速下滑態(tài)勢(shì)有所企穩(wěn)。2023年三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.19萬(wàn)億元，同比下降0.2%，與8月份持平，增速下滑態(tài)勢(shì)有所企穩(wěn)。房地產(chǎn)貸款增速比上年末低1.7個(gè)百分點(diǎn)，低于各項(xiàng)貸款增速11.1個(gè)百分點(diǎn)；前三季度減少333億元，同比少增8821億元。

2023年上海第四批“土拍”首輪擬出讓住宅地塊基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求公布，首輪共安排了出讓8幅住宅地塊，分別涉及普陀區(qū)、虹口區(qū)、楊浦區(qū)、浦東新區(qū)臨港新片區(qū)、奉賢區(qū)，出讓面積約合431.3畝，總起始價(jià)約139.7億元，將于12月5日現(xiàn)場(chǎng)交易。

萬(wàn)科2023年1-10月累計(jì)合同銷售面積2018.4萬(wàn)㎡，同比減少5.5%，合同銷售金額3124.4億元，同比減少9.9%。10月單月合同銷售面積200.0萬(wàn)㎡，同比增加0.5%，合同銷售金額318.3億元，同比下降0.9%。

一周綜述：

月初慣例低開(kāi)，11月低位起步，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：上周（10.30－11.5）新建商品住宅成交面積8.69萬(wàn)平方米，環(huán)比減少61.24%。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，各區(qū)成交出現(xiàn)不同程度縮水，尤其是前期放量特別明顯的地方，在過(guò)集中簽約期后出現(xiàn)快速滑落。比如嘉定，上周成交滑落到1.53萬(wàn)平方米，環(huán)比減少79.04%，好在絕對(duì)量守在1萬(wàn)平方米以上，沒(méi)有跌破正常區(qū)間。這也是基于前期有網(wǎng)紅盤入市，拉動(dòng)簽約量，否則也會(huì)像松江、青浦一樣，繼續(xù)在4、5千平方米運(yùn)行。大浦東也是前期入市項(xiàng)目比較多的區(qū)，上周成交3.09萬(wàn)平方米，環(huán)比減少12.22%，波動(dòng)沒(méi)有嘉定那么明顯。這也是上周唯一成交面積在1萬(wàn)平方米以上的區(qū)?？梢?jiàn)整體市場(chǎng)交易熱度并不高。

交易結(jié)構(gòu)上回歸正常，從成交前十榜單來(lái)看，前期非?；钴S的高價(jià)房產(chǎn)品溫度繼續(xù)平穩(wěn)下降。榜單上3-6萬(wàn)元/平方米的首次改善產(chǎn)品有5個(gè)，占據(jù)半壁江山。10萬(wàn)+的高價(jià)房數(shù)量繼續(xù)減少，只有2個(gè)，簽約數(shù)量也開(kāi)始減少。值得關(guān)注的是，成交前十榜單中沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目簽約超過(guò)百套，說(shuō)明當(dāng)期的市場(chǎng)活躍度不高。

基于10萬(wàn)+項(xiàng)目交易活躍度略有減少，“3字頭”的首次改善產(chǎn)品有所增加，成交均價(jià)下滑，為61347元/平方米，環(huán)比下跌15.27%。

在連續(xù)快速釋放后，上周供應(yīng)出現(xiàn)掛0現(xiàn)象。此前連續(xù)2周的供應(yīng)超過(guò)60萬(wàn)平方米，有透支后續(xù)供應(yīng)的現(xiàn)象，月初供應(yīng)斷檔并不意外。供應(yīng)因?yàn)榧猩鲜袝?huì)導(dǎo)致入市節(jié)奏上不那么順滑。短期來(lái)看，第十批集中供應(yīng)房源中有20個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)完成認(rèn)籌或正在認(rèn)籌中，入市的節(jié)奏還是比較快的。所以短暫停歇后，供應(yīng)會(huì)繼續(xù)釋放。

新房市場(chǎng)雖然表現(xiàn)略好于二手市場(chǎng)，但同樣面臨降溫以及市場(chǎng)信心不足的問(wèn)題。僅靠一些網(wǎng)紅盤項(xiàng)目只能脈沖式帶動(dòng)成交上行，一旦過(guò)簽約期后成交又再度回到原先軌道。上周沒(méi)有簽約項(xiàng)目過(guò)百套就是印證之一，此外，有越來(lái)越多的新盤重啟渠道銷售以及優(yōu)惠等手段，希望能提升去化。新房的去化壓力也會(huì)在臨近年底的時(shí)候逐步顯現(xiàn)出來(lái)。預(yù)計(jì)后續(xù)隨著供應(yīng)節(jié)奏恢復(fù)，成交會(huì)有反彈，但高度和持續(xù)性謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

文/上海中原地產(chǎn)