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金九成色不足市場(chǎng)對(duì)銀十期待也調(diào)低不少，不過從實(shí)際交易來(lái)看，溫度似乎回到政策出臺(tái)前。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月上海新建商品住宅成交面積56.2萬(wàn)平方米，環(huán)比減少27.9%。這一成交量和今年7、8月份淡季相當(dāng)。

嘉定、大浦東在硬撐 均價(jià)高位震蕩

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示：從交易節(jié)奏來(lái)看，首周受到長(zhǎng)假影響，成交一直在低空運(yùn)行，雖然節(jié)后交易略有恢復(fù)，但速度非常慢。只有最后一周在月中的高供應(yīng)，以及部分網(wǎng)紅盤的入市推動(dòng)下，成交出現(xiàn)翹尾效應(yīng)，也是唯一一周成交站上20萬(wàn)平方米這一“冷熱線”?？梢娦路渴袌?chǎng)交易活躍度出現(xiàn)快速降溫。從空間分布來(lái)看，全市大浦東以及嘉定兩個(gè)區(qū)在支撐全市交易，成交面積總和占全市總量43.4%，二者成交面積分別為12.9萬(wàn)平方米和11.5萬(wàn)平方米。其他區(qū)域尤其是青浦和松江，傳統(tǒng)交易大戶的成交面積都剛過4萬(wàn)平方米，表現(xiàn)并不理想。

從成交前十榜單來(lái)看，中高端項(xiàng)目繼續(xù)成為榜單上重要構(gòu)成部分，尤其是10萬(wàn)+的高價(jià)房產(chǎn)品。榜單中有5個(gè)10萬(wàn)+產(chǎn)品，比9月份還多1個(gè)，甚至出現(xiàn)包攬前二到前五的位置。較為典型的產(chǎn)品是徐匯的“匯樾庭”和“玖瓏庭”，可見市區(qū)范圍內(nèi)樓盤成為“網(wǎng)紅”的概率非常大?；诖罅扛邇r(jià)房在簽約，因此成交均價(jià)繼續(xù)在高位盤整，為72550元/平方米，環(huán)比下跌1.1%。

供應(yīng)充足 市場(chǎng)期待限購(gòu)優(yōu)化及早落地

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月新增供應(yīng)87.9萬(wàn)平方米，環(huán)比減少3.2%，供應(yīng)量雖然沒有進(jìn)一步增加，但絕對(duì)量來(lái)看，不會(huì)成為阻礙成交上行的因素。當(dāng)期入市的31個(gè)項(xiàng)目中，有8個(gè)10萬(wàn)+產(chǎn)品，比前期多了3個(gè)。高價(jià)房產(chǎn)品一直有入市意愿，但各種各樣原因?qū)е虑捌谌胧胁欢?，臨近年底，這類產(chǎn)品或會(huì)加快入市節(jié)奏。尤其是第十批集中供應(yīng)項(xiàng)目中出現(xiàn)徐匯濱江的樓盤，預(yù)計(jì)市場(chǎng)熱度會(huì)被帶動(dòng)起來(lái)。當(dāng)然，3-6萬(wàn)元/平方米的首改是基礎(chǔ)，達(dá)到12個(gè)，但是遠(yuǎn)郊區(qū)域的去化已經(jīng)沒有上半年那么輕松，只有網(wǎng)紅盤才能全部認(rèn)籌完畢。

盧文曦認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”僅僅讓9月成交出現(xiàn)反彈，到后期政策效力明顯減弱，疊加假期因素，干擾正常交易節(jié)奏，10月市場(chǎng)預(yù)期就已經(jīng)調(diào)低。尤其是廣州對(duì)部分地區(qū)進(jìn)行限購(gòu)優(yōu)化，市場(chǎng)對(duì)相關(guān)政策的期待進(jìn)一步加重，反而有等待的心態(tài)。期待在政策的推動(dòng)下，樓市有所好轉(zhuǎn)。月底，上海人大通過決定，賦予“五個(gè)新城”更大的發(fā)展自主權(quán)，換而言之，相關(guān)政策隨時(shí)都會(huì)落地。預(yù)計(jì)，在利好真正落地后，樓市或迎來(lái)一波像樣的反彈。

表：上海商品住宅成交TOP10

數(shù)據(jù)來(lái)源:網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原地產(chǎn)整理

文/上海中原地產(chǎn)品牌部