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盡管今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)被寄予厚望，上半年的“小陽(yáng)春”也確實(shí)讓業(yè)內(nèi)振奮了一下。然而好景不長(zhǎng)，只恨“小陽(yáng)春”短暫，“倒春寒”又至。

但重點(diǎn)城市的土拍市場(chǎng)的熱度卻一直居高不下，特別是杭州、北京、廣州、成都、廈門(mén)等城市，土拍熱度到單場(chǎng)參與房企數(shù)量一再刷新記錄。為了一塊好地，“房企搶破頭”的場(chǎng)景在多地上演，簡(jiǎn)直嘆為觀止。

先看杭州。

從開(kāi)年到現(xiàn)在，杭州已經(jīng)進(jìn)行了5次土拍，除了第一次為2022年第五批供地計(jì)劃外，其余四次均為2023年批次計(jì)劃。其土拍可謂是場(chǎng)場(chǎng)爆滿(mǎn)，芝麻開(kāi)花節(jié)節(jié)高。

今年2月份，在杭州今年首輪供地土拍中，蕭山市北地塊競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，該地塊還未開(kāi)拍即封頂，參與搖號(hào)企業(yè)高達(dá)60家，創(chuàng)下杭州歷史以來(lái)單一地塊參拍房企數(shù)量新高。而短短3個(gè)月后，在最近的5月23日土拍中，這一紀(jì)錄即被刷新。在當(dāng)日進(jìn)行的2023年第四批計(jì)劃中，新街北地塊共吸引66家房企報(bào)名，中簽率低至1.5%。

此外，在這最近一輪供地的9宗地塊中，6宗觸頂，2宗溢價(jià)，且民企拿地積極。至此，杭州今年的土地出讓成交總金額達(dá)721.3億元。

與土拍持續(xù)高溫狀態(tài)不同的是，今年以來(lái)，杭州二手房市場(chǎng)走勢(shì)經(jīng)歷了一輪名副其實(shí)的“過(guò)山車(chē)”。今年年初，杭州市場(chǎng)迎來(lái)一波“小陽(yáng)春”，成交量增長(zhǎng)，但到了4月份，形勢(shì)發(fā)生了較為明顯的轉(zhuǎn)變。根據(jù)杭州貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月份杭州市區(qū)二手房網(wǎng)簽總量7635套，環(huán)比3月下跌29.49%，“熄滅”了自今年1月份以來(lái)二手房市場(chǎng)的“熱火”。5月份的成交數(shù)據(jù)與4月相比仍有微降，降價(jià)房源逐漸增多，“以?xún)r(jià)換量”使得5月市場(chǎng)成交量略有翹尾。

再看北京。

6月1日的北京土拍又來(lái)了一場(chǎng)“滿(mǎn)堂紅”。4宗住宅用地出讓?zhuān)?宗搖號(hào)，1宗底價(jià)成交。其中，順義新城的兩宗地塊分別有45家和36家房企及聯(lián)合體報(bào)名參與，創(chuàng)下近些年北京土拍參與房企的記錄。這兩宗地塊在線(xiàn)上報(bào)價(jià)階段，房企報(bào)價(jià)就已經(jīng)達(dá)到設(shè)定的合理上限，競(jìng)現(xiàn)房面積也很快“觸頂”，最終通過(guò)搖號(hào)確定買(mǎi)主，其熱度可見(jiàn)一斑。

然而，與杭州相似的是，北京的二手房也處于成交量下行的狀態(tài)。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，5月份北京二手住宅網(wǎng)簽量為12982套，環(huán)比4月下降6.79%，這已經(jīng)是繼4月環(huán)比下降37.24%之后的延續(xù)性下降。與此同時(shí)，截至6月2日11點(diǎn)30分，鏈家網(wǎng)二手房前臺(tái)在售房源量已突破12萬(wàn)套，二手房源掛盤(pán)量始終居高不下。

目前，市場(chǎng)賣(mài)方和買(mǎi)方博弈仍在。面對(duì)賣(mài)方大幅壓價(jià)，部分“先買(mǎi)后賣(mài)”的業(yè)主甚至已做好毀約、放棄置換的打算。盡管如此，業(yè)內(nèi)分析，北京二手房“賣(mài)一買(mǎi)一退減個(gè)稅”政策年底結(jié)束，預(yù)計(jì)下半年很多業(yè)主會(huì)選擇在年底前完成置換以節(jié)省置換個(gè)稅，成交量或許會(huì)在下半年出現(xiàn)一定的回升。

樓市遇冷，土拍正酣，這背后的原因倒是很引人思考。

一方面，目前供地的優(yōu)質(zhì)地塊，房企尚有利潤(rùn)可賺，另一方面，也是房企為了生存下去的破解之道。原來(lái)是看土拍預(yù)測(cè)周邊新房、二手房市場(chǎng)情況，現(xiàn)在已經(jīng)無(wú)法單純復(fù)用原有邏輯了。

同時(shí)，土拍熱度高的城市依然是高能級(jí)城市，房企扎堆布局一線(xiàn)強(qiáng)二線(xiàn)，弱二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市則更難分得一杯羹，無(wú)論是樓市還是土地市場(chǎng)都面臨較大壓力。