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為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，提振住房消費信心，讓想買房的老百姓敢買房，2月22日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會向全行業(yè)發(fā)起“保交樓”行動倡議，并設(shè)立“保交樓”法律援助熱線，解答消費者關(guān)于樓盤項目交付問題。

在本周的求助案例中，來電網(wǎng)友多集中于濟(jì)南、武漢、天津、寧波、西安、杭州等20城。經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，本周求助案例關(guān)注度較高并且具有代表性的主要集中在項目停工、延期交房、爛尾退房等問題上，樂居邀請到知名律師團(tuán)隊安理律師事務(wù)所為網(wǎng)友提供專業(yè)法律支持。

關(guān)鍵詞：延期交房

網(wǎng)友求助開發(fā)商反饋疫情是不可抗力因素，如果項目按目前進(jìn)度不能如期交付，可以申請賠償嗎？

律師表示：因疫情及疫情防控導(dǎo)致工程延期交工造成商品房交付時間延后的，商品房交付時間可相應(yīng)順延。合同約定的房屋交付時間在政府采取疫情防控措施期間，開發(fā)商援引不可抗力主張免除其違約責(zé)任的，法院一般會予以支持。

若合同約定的房屋交付時間在政府批準(zhǔn)復(fù)工或解除復(fù)工限制之后，開發(fā)商援引不可抗力主張免除或者部分免除其違約責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合疫情防控措施持續(xù)期間、政府批準(zhǔn)的復(fù)工時間或政府取消復(fù)工限制時間等因素，在原合同履行期限中將不可抗力期間順延后，再判斷是否免除或者部分免除其違約責(zé)任。

也有網(wǎng)友擔(dān)心開發(fā)商申請破產(chǎn)、樓盤爛尾，不能拿到賠償金，律師支招表示可以從以下四個方面作為應(yīng)對措施：

1.持續(xù)關(guān)注樓盤開發(fā)建設(shè)進(jìn)展，與開發(fā)商保持聯(lián)系，了解開發(fā)進(jìn)度及開發(fā)商態(tài)度，并留存溝通證據(jù)；

2.若出現(xiàn)逾期交房，要求開發(fā)商提供延期交房書面告知函；

3.若出現(xiàn)逾期交房后，開發(fā)商要求業(yè)主簽署某些文件，請業(yè)主關(guān)注簽署的文件中是否存在同意延期交房、免除開發(fā)商賠償責(zé)任等的條款，謹(jǐn)慎簽署。

4.若開發(fā)商逾期未按約履行，可考慮根據(jù)房屋買賣合同約定的爭議解決條款向法院起訴或向約定仲裁委提起仲裁。

關(guān)鍵詞：項目停工

網(wǎng)友來電咨詢開發(fā)商要求業(yè)主簽字申請開發(fā)商破產(chǎn)重組，如果簽字對自己有什么影響？是否可以盡快交房獲得賠償？

律師支招在可行性方面，可以從兩方面來分析：第一，業(yè)主申請開發(fā)商破產(chǎn)，需要先行起訴開發(fā)商取得生效判決或仲裁裁決，并在開發(fā)商不履行判決或仲裁裁決的情況下，申請法院強(qiáng)制執(zhí)行并因開發(fā)商無可供執(zhí)行的財產(chǎn)終結(jié)本次執(zhí)行后，業(yè)主可向法院申請執(zhí)行程序轉(zhuǎn)破產(chǎn)程序（即申請開發(fā)商破產(chǎn)需要證明開發(fā)商資不抵債）；第二，開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序后，若樓盤未竣工、存在爛尾情形，法院或政府可能會引入新投資方進(jìn)行破產(chǎn)重整，盤活項目。

為此，可能存在的風(fēng)險主要集中表現(xiàn)在四方面：

（1）房屋初始登記在開發(fā)商名下，可能還未拆分轉(zhuǎn)移登記至業(yè)主名下，此種情況下，開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)，房屋原則上會被認(rèn)定為“破產(chǎn)財產(chǎn)”，業(yè)主需要向破產(chǎn)管理人申請“取回”或在破產(chǎn)管理人不同意情況下通過一般取回權(quán)糾紛訴訟，方可實現(xiàn)交付及過戶訴求。存在業(yè)主敗訴，無法“取回”房屋，只能通過對購房款申報債權(quán)的方式退回購房款的風(fēng)險；

（2）若開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序，業(yè)主對開發(fā)商享有的購房款及損失賠償債權(quán)將進(jìn)行破產(chǎn)債權(quán)申報，破產(chǎn)程序中債權(quán)受償比例較低，業(yè)主可能無法全額獲得購房款；

（3）樓盤未竣工、爛尾，但政府或法院未成功引入新的投資方進(jìn)行重整，盤活項目，則法院只能拍賣在建工程，價值較低，業(yè)主受償將比例更低。

（4）破產(chǎn)程序歷時較長。

也有網(wǎng)友求助項目因開發(fā)商資金問題現(xiàn)已停工，合同內(nèi)雖然有延期賠償條款，但是怕開發(fā)商無錢支付，這樣的情況該如何解決？

律師支招從四個方面來做好應(yīng)對：

1.根據(jù)房屋買賣合同約定的逾期交房違約責(zé)任，通過個人發(fā)函、委托律師發(fā)送律師函等方式，要求開發(fā)商先行賠償自逾期交房之日起至發(fā)函之日的違約金或損失賠償，保留另行追究發(fā)函之日以后的延期交房違約金或損失賠償?shù)臋?quán)利（留存相關(guān)證據(jù)）；

2.根據(jù)房屋買賣合同約定的爭議解決條款向法院起訴或向約定仲裁委提起仲裁，要求開發(fā)商先行賠償自逾期交房之日起至起訴之日的違約金或損失賠償，保留另行追究起訴之日以后的延期交房違約金或損失賠償?shù)臋?quán)利；

3.請關(guān)注開發(fā)商收款賬戶以及其他銀行賬戶等信息，可在提起訴訟或仲裁后，申請財產(chǎn)保全，凍結(jié)開發(fā)商賬戶，以便判決或裁定執(zhí)行。

4.請注意逾期交房違約金或損失賠償?shù)脑V訟時效為3年，為避免訴訟時效屆滿后導(dǎo)致業(yè)主喪失勝訴權(quán)，若開發(fā)商逾期交房即將屆滿三年，請盡快采取上述1-2措施，以保證訴訟時效的中斷。

關(guān)鍵詞：爛尾退房

此外，網(wǎng)友提到房子已經(jīng)爛尾2年了，怎么申請退款？

律師給出了專業(yè)的退房辦法，主要有兩種情況。首先與開發(fā)商協(xié)議一致，解除房屋買賣合同，簽訂解除協(xié)議，明確：開發(fā)商限期退回業(yè)主已經(jīng)支付的首付款，并代業(yè)主向銀行付清貸款（如有），業(yè)主配合開發(fā)商進(jìn)行網(wǎng)簽備案注銷等；假如開發(fā)商不同意退房，根據(jù)房屋買賣合同約定爭議解決條款向法院起訴或向約定仲裁委提起仲裁，以開發(fā)商逾期交房為由解除房屋買賣合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

對此，律師也提醒網(wǎng)友相關(guān)的風(fēng)險也不得不忽視，主要有三方面：

（1）與開發(fā)商協(xié)商一致退房，業(yè)主已經(jīng)償還銀行的貸款利息，開發(fā)商可能不會承擔(dān)，需業(yè)主承擔(dān)；

（2）經(jīng)協(xié)商開發(fā)商不同意退房，通過訴訟或仲裁方式退房，但房屋買賣合同中約定業(yè)主解除合同條款（則業(yè)主不享有“約定解除權(quán)”），則業(yè)主需要根據(jù)《民法典》第563條規(guī)定的“法定解除權(quán)”解除合同，舉證難度加大。

（3）開發(fā)商未按照解除協(xié)議的約定或法院判決/仲裁委裁決退還購房款，則后續(xù)可能需要就解除協(xié)議起訴，或就退房的判決/仲裁裁決申請強(qiáng)制執(zhí)行，需要付出的時間及金錢成本較高。

近段時間，“保交樓”法律援助熱線向各相關(guān)房企、項目方發(fā)出45封的《“保交樓”法律援助熱線反饋告知函》，經(jīng)過“保交樓”法律援助熱線的積極推進(jìn)，本周已陸續(xù)收到來自西安等城市的《“保交樓”法律援助熱線反饋回執(zhí)》。根據(jù)房企和項目的回復(fù)反饋，后續(xù)我們會繼續(xù)聚焦維權(quán)熱點，協(xié)助消費者維權(quán)，踐行“保交樓”行動倡議，積極推進(jìn)相關(guān)工作。