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樂居買房訊 2月23日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)向全行業(yè)發(fā)起“保交樓”行動(dòng)倡議后，社會(huì)各界反響熱烈。多個(gè)省、市房協(xié)積極響應(yīng)，多家品牌房企簽約加入。樂居開通服務(wù)熱線，旨在為遇到交付難題的購(gòu)房者答疑解惑。

眼下，“315”消費(fèi)者權(quán)益日在即，為更好響應(yīng)“保交樓”要求，樂居從當(dāng)前幾個(gè)購(gòu)房者普遍關(guān)切的問題出發(fā)，邀請(qǐng)專業(yè)律師進(jìn)行解答，并提出可行性高、專業(yè)性強(qiáng)的意見建議。

西安“星河9號(hào)”的業(yè)主楊女士反映，她與開發(fā)商西安豐佳瑞起置業(yè)有限公司簽訂購(gòu)房合同，約定2021年6月交房，但截至目前，樓盤停工仍未交付。當(dāng)?shù)胤抗芫侄啻谓M織業(yè)主和開發(fā)商協(xié)商，申請(qǐng)破產(chǎn)重組完成后續(xù)交房及賠付，現(xiàn)開發(fā)商要求業(yè)主簽字同意申請(qǐng)破產(chǎn)重組，楊女士希望律師為她支招。

Q：停工逾期后開發(fā)商申請(qǐng)破產(chǎn)重組，是否可行？對(duì)購(gòu)房者有什么風(fēng)險(xiǎn)？

A：業(yè)主申請(qǐng)開發(fā)商破產(chǎn)，需要先行起訴開發(fā)商取得生效判決或仲裁裁決，并在開發(fā)商不履行判決或仲裁裁決的情況下，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行并因開發(fā)商無(wú)可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)終結(jié)本次執(zhí)行后，業(yè)主可向法院申請(qǐng)執(zhí)行程序轉(zhuǎn)破產(chǎn)程序（即申請(qǐng)開發(fā)商破產(chǎn)需要證明開發(fā)商資不抵債）。開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序后，若樓盤未竣工、存在爛尾情形，法院或政府可能會(huì)引入新投資方進(jìn)行破產(chǎn)重整，盤活項(xiàng)目。

至于風(fēng)險(xiǎn)，除去整個(gè)破產(chǎn)清算程序歷時(shí)較長(zhǎng)之外，主要有以下幾點(diǎn)：

一是房屋初始登記在開發(fā)商名下，可能還未拆分轉(zhuǎn)移登記至業(yè)主名下，此種情況下，開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)，房屋原則上會(huì)被認(rèn)定為“破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)”，業(yè)主需要向破產(chǎn)管理人申請(qǐng)“取回”，或在破產(chǎn)管理人不同意情況下通過(guò)一般取回權(quán)糾紛訴訟，方可實(shí)現(xiàn)交付及過(guò)戶訴求。所以，存在業(yè)主敗訴，無(wú)法“取回”房屋，只能通過(guò)對(duì)購(gòu)房款申報(bào)債權(quán)的方式退回購(gòu)房款的風(fēng)險(xiǎn)。

二是若開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序，業(yè)主對(duì)開發(fā)商享有的購(gòu)房款及損失賠償債權(quán)將進(jìn)行破產(chǎn)債權(quán)申報(bào)，破產(chǎn)程序中債權(quán)受償比例較低，業(yè)主可能無(wú)法全額獲得購(gòu)房款。

三是樓盤未竣工、爛尾，政府或法院也未成功引入新的投資方進(jìn)行重整、盤活項(xiàng)目，則法院只能拍賣在建工程，價(jià)值較低，業(yè)主受償將比例更低。

與此同時(shí)，武漢“景瑞·江山悅”的業(yè)主胡女士也遇到了開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，項(xiàng)目停工、逾期交房的問題。一面是擔(dān)心樓盤爛尾，一面是怕開發(fā)商沒錢賠違約金，胡女士想要尋求法律援助。

Q：開發(fā)商因資金問題停工并逾期交房，業(yè)主怎樣維護(hù)自己的合法權(quán)益？

A：根據(jù)房屋買賣合同約定的逾期交房違約責(zé)任，業(yè)主可通過(guò)個(gè)人發(fā)函、委托律師發(fā)送律師函等方式，要求開發(fā)商先行賠償自逾期交房之日起至發(fā)函之日的違約金或損失賠償，并保留另行追究發(fā)函之日以后的延期交房違約金或損失賠償?shù)臋?quán)利（注意留存相關(guān)證據(jù)）。

需要注意的是，逾期交房違約金或損失賠償?shù)脑V訟時(shí)效為3年。業(yè)主可在提起訴訟或仲裁后，申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，凍結(jié)開發(fā)商賬戶，以便判決或裁定執(zhí)行。

目前，“保交樓”行動(dòng)倡議仍在進(jìn)行中，后續(xù)還將有各省市房協(xié)及品牌房企、樓盤項(xiàng)目不斷加入。廣大用戶如在購(gòu)房過(guò)程中遇到問題，可撥打熱線電話4006066969進(jìn)行反饋，獲得專業(yè)律師解答和建議。