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2月20日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布“證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn) 支持不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，正式啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)。

此次試點(diǎn)工作是證監(jiān)會(huì)落實(shí)黨中央和國(guó)務(wù)院有關(guān)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署，健全資本市場(chǎng)功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)功能的重要舉措。

2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布了優(yōu)化調(diào)整房企股權(quán)融資“5項(xiàng)措施”（即“第三支箭”），除了備受矚目的“恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資”措施，也提到了“積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用”，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

此次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的試點(diǎn)，即是“第三支箭”、“金融 16 條”的進(jìn)一步細(xì)化落地，也是 2018 年涉房私募基金備案暫停后首次打開(kāi)，其中傳遞出的監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注和密切關(guān)懷的積極信號(hào)意義明顯。

證監(jiān)會(huì)明確此次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

同時(shí)，考慮到不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長(zhǎng)等特點(diǎn)，投資者需要有更高的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力，試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。

《指引》明確，“存量商品住宅”是指已取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開(kāi)工的存量商品住宅項(xiàng)目，包括普通住宅、公寓等。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這個(gè)提法強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的前提，并非所有商品房類型都包括在內(nèi)，私募基金介入房企拿地建設(shè)的行為也被排除在外。

平安證券分析認(rèn)為，隨著本次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)的落地實(shí)施，有望為行業(yè)提供新的增量資金來(lái)源，亦利于優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的盤(pán)活。另申萬(wàn)宏源研究機(jī)構(gòu)則認(rèn)為：如果后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)私募基金介入后，短期可以實(shí)現(xiàn)這部分已領(lǐng)證未售的商品住宅的去庫(kù)存，而長(zhǎng)期考慮到不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金向公募 REITs 政策推進(jìn)，長(zhǎng)期或可將其轉(zhuǎn)化為租賃性住房進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化我國(guó)住房多層次供應(yīng)體系。