正文

“沒有一個冬天不可逾越，沒有一個春天不會來臨。”

寅卯之交，新春將至。

未來歷史會用什么詞匯來描述剛剛過去的2022年？我們暫不得知。要知道，所有宏觀敘事的波動，都與每個普通人息息相關(guān)。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在過去的一年，歷經(jīng)跌宕起伏。2023年，樓市將呈現(xiàn)何種新面貌？讓我們一起回顧過去，展望新一年。

房地產(chǎn)再成“國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”

12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國－歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭時表示。“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖?！?/p>

這次的發(fā)聲，信號明顯，又有跡可循。

就去年全年來看，從一季度穩(wěn)字當(dāng)頭，部分城市試探性放松，到二季度地方性政策頻發(fā)，再到三季度強(qiáng)調(diào)保交樓，最后，四季度連續(xù)推出“930”、金融16條、“三支箭”促融資保主體，松綁力度越來越大，支持力度越來越強(qiáng)。

在政策方面，4月29日、7月28日兩次政治局會議，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。由于經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，在因城施策的導(dǎo)向下，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策邊際放松。房地產(chǎn)稅試點暫緩?fù)瞥?，一些地方政府加大引才力度、放松限購限貸等，銀行下調(diào)首付比和貸款利率，監(jiān)管層放松三道紅線和兩個上限要求、支持新市民等。隨后，5月起，地方進(jìn)入密集出臺房產(chǎn)新政期，逐漸打開地方因城施策空間，地方政策從試探性松綁到應(yīng)出盡出。

在金融方面，一方面，2022年，央行兩度降準(zhǔn)、三次降息以及階段性放寬房貸利率下限。數(shù)據(jù)顯示，兩次降準(zhǔn)分別于4月和11月，均為存款準(zhǔn)備金率全面下調(diào)0.25個百分點；三次降息分別在1月、5月、8月，其中1年期LPR變動1次，5年期LPR三次均有下調(diào)，對比2019年12月lpr五年期利率4.65%，最新一期LPR五年期利率已降至4.3%，共下調(diào)35bp。

另一方面，在“保交樓”和“保主體”全面發(fā)力。630江西景德鎮(zhèn)強(qiáng)制停貸事件，引發(fā)全國停貸潮，8月開始央行及銀保監(jiān)及住建部頻發(fā)保交樓政策，保障交付；隨后，11月，中央開始全面加強(qiáng)對房企融資的支持力度。11月2日，中債增信召集21 家民營房企開會，推進(jìn)第二批增信發(fā)行項目約200億元；11月8日，交易商協(xié)表示繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計可支持至少2500億元民營企業(yè)債券融資；11月13日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會出臺“金融16條”，開啟了全國金融機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)行業(yè)全面的資金支持；11月21日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，強(qiáng)調(diào)支持剛性和改善性住房需求，支持民營房企發(fā)債融資，六大銀行為17家房企授信1.28萬億元；11月28日，證監(jiān)會宣布在涉房業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項措施，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。至此，信貸、債券、股權(quán)支持全部到位，真正意義上實現(xiàn)“三箭齊發(fā)”，房企融資環(huán)境進(jìn)一步改善，對改善房企資產(chǎn)負(fù)債和助力行業(yè)紓困意義匪淺。

因城施策，進(jìn)一步優(yōu)化本地房產(chǎn)政策

2022年，“松綁”貫穿全年，至2022年12月底，已有超百城首付商貸比例降至2成，20余城首套房貸利率降至3字頭，多地推出包括人才補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等多種類型的購房補(bǔ)貼。加入房產(chǎn)政策優(yōu)化的城市隊伍從三四線城市逐步擴(kuò)散到一二線城市，包括北京、成都、西安等一線和強(qiáng)二線城市在11月調(diào)整部分城區(qū)的限購政策，杭州更是“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策有所放松。12月底，佛山、東莞先后放開限購，調(diào)整限售政策，可視為一種新的限購政策思路與嘗試。

2023年開年至今僅10余日，已有河南、重慶、烏魯木齊等多個省市祭出穩(wěn)樓市新政，延續(xù)了去年11月以來一線、二線城市優(yōu)化限購等趨勢?？梢灶A(yù)見，將有更多城市會出臺優(yōu)化房產(chǎn)政策新舉措，進(jìn)一步釋放本地剛需和改善購房需求，以期促進(jìn)市場盡快回暖。

1月3日，新年第一個工作日，河南省政府新聞辦召開新聞發(fā)布會，重點介紹河南省大力提振市場信心、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向好有關(guān)工作，釋放了一系列穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、促發(fā)展的積極信號。

其中，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)，提出穩(wěn)住房地產(chǎn)投資，全面落實金融支持房地產(chǎn)16條政策措施，全力保交樓、穩(wěn)預(yù)期、拓供給，著力促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加大對居民購房和房企合理融資支持力度，從信貸、股權(quán)、債券融資三方面縱深拓展房地產(chǎn)融資渠道。強(qiáng)化“保交樓”項目配套融資支持，持續(xù)攻堅推動已售逾期項目加快建設(shè)交付。

值得注意的是，河南省委常委、常務(wù)副省長孫守剛表示，取消和調(diào)整過熱時期妨礙消費需求釋放的限制性政策，完善二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，支持集中團(tuán)購商品住房，鼓勵各地結(jié)合保障性租賃住房、人才住房房源征集加快存量商品房去化。

同時行動的還有重慶。同在1月3日，重慶發(fā)布房地產(chǎn)27條政策，包括符合條件的新市民可享受與本地居民同等的個人住房貸款政策。繳存職工個貸最高公積金貸款額度50萬元，夫妻參貸最高貸款額度100萬元。

1月5日，烏魯木齊發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的22條措施》，明確住房公積金貸款購買新建商品住房單價上限由13600元/平方米上調(diào)為14960元/平方米。使用住房公積金貸款購買二手住房，首付款比例由30%降低至20%。

此外，河南榮陽、安徽六安、江蘇連云港、廣西防城港、廣西柳州等城市在新年先后出臺包括下調(diào)購房首付、針對多孩子女家庭上調(diào)公積金貸款額度等房產(chǎn)新政。

新年關(guān)鍵詞預(yù)測：寬松、回暖、分化

開年以來，房地產(chǎn)市場依然暖風(fēng)頻吹、利好不斷。

1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布重磅通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。也就是說，房價連跌3個月的城市，首套房貸利率就能降，目前4.1%的利率還有進(jìn)一步下降空間。市場觀點認(rèn)為，目前首套房貸利率相較歷史低點仍有一定下降空間，預(yù)計未來有更多符合條件的城市會因城施策，降低首套房貸利率，今年首套房貸“奔三”可期。

從去年下半年到今年開年的城市舉措來看，一線及強(qiáng)二線城市調(diào)控政策或?qū)⒗^續(xù)局部優(yōu)化，下行壓力較大的遠(yuǎn)郊局部放松限購；弱二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠八南蕖?，并適當(dāng)綜合運用提供購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等手段，促進(jìn)市場回暖。

此外，去年還陸續(xù)有多個城市持續(xù)出臺針對二孩、多孩家庭的專項政策、“一人購房全家?guī)汀钡扔絮r明特色的新型政策，“帶押過戶”等更加高效的二手房交易嘗試，這些手段切實降低購房者購房門檻和購房成本，能夠持續(xù)推動剛需和改善群體入市，也有望在2023年繼續(xù)得以推進(jìn)和落實。

由此可見，2023年有望延續(xù)2022年整體寬松的市場環(huán)境，隨著復(fù)產(chǎn)復(fù)工的進(jìn)程加快，以及中央金融16條、“三支箭”和地方各項新政的逐步落實，市場有望在年中企穩(wěn)回暖。但整體進(jìn)度不一，并呈現(xiàn)較為明顯的分化，一線、強(qiáng)二線城市將率先復(fù)蘇，三四線城市則仍可能需要更長的時間修復(fù)。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在12月31日的發(fā)布會上預(yù)測，整個2023年樓市政策將保持寬松，明年上半年樓市壓力依然會很大，下半年會樂觀一些，2023年6月將會是樓市企穩(wěn)的重要窗口期。

他指出，“2022年全年商品房成交額13.3萬億元，成交面積13.6億平方米，整個行業(yè)規(guī)模已重回2015年。我們也看到一些好的信號，有一半的城市在四季度開始止跌回穩(wěn)，也就是我們所說的，市場筑底已經(jīng)開始出現(xiàn)。”