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寅卯之交，新春將至。

未來歷史會(huì)用什么詞匯來描述剛剛過去的2022年？我們暫不得知。要知道，所有宏觀敘事的波動(dòng)，都與每個(gè)普通人息息相關(guān)。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在過去的一年，歷經(jīng)跌宕起伏。2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)何種新面貌？讓我們一起回顧過去，展望新一年。

市場(chǎng)綜述：商品房成交量驟減，住宅銷售額下降近3成

2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然深處寒冬。

自2021年下半年以來，受“三道紅線”、房企暴雷等影響，部分規(guī)模房企的流行性危機(jī)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下，傳導(dǎo)至2021年下半年各地土拍紛紛爆冷，慘淡收官。至2022年，盡管全國(guó)房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了從“小步多次”到“應(yīng)出盡出”的逐步松綁，但由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，國(guó)際環(huán)境日趨復(fù)雜，疊加疫情反復(fù)，整體市場(chǎng)環(huán)境悲觀，年中又有“停貸”風(fēng)波，市場(chǎng)信心嚴(yán)重不足，購(gòu)房者觀望情緒濃厚。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，

2022年，商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。2022年末，商品房待售面積56366萬平方米，比上年增長(zhǎng)10.5%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)18.4%。

圖片來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化也日益明顯。整體來看，上海、杭州、北京、深圳等一線和強(qiáng)二線城市仍有亮點(diǎn)，部分高性價(jià)比項(xiàng)目在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境仍有不俗表現(xiàn)。而長(zhǎng)春、南寧等弱二線市場(chǎng)繼續(xù)下行，不僅成交低迷，而且房?jī)r(jià)一降再降。

在新增供應(yīng)方面，一線依然堅(jiān)挺，三四線卻接近腰斬。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)125個(gè)重點(diǎn)城市前11月新增供應(yīng)面積不足3億平方米，相較2021年同期下跌44%。供應(yīng)端整體年末翹尾不在，四季度10-11月新增供應(yīng)規(guī)模較三季度月均下降15%。房企將供應(yīng)重心由一二線向一線進(jìn)一步聚焦，一線前11月新增供應(yīng)累計(jì)同比僅跌6%，其中上海同比上漲40%。而前11月三四線城市無一供應(yīng)超千萬平方米，佛山、惠州等頭部城市均供應(yīng)縮量嚴(yán)重。

新房成交：銷售價(jià)格上漲城市數(shù)量持續(xù)下降，成交面積規(guī)模驟降近四成

2022年以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的持續(xù)走弱，各地因城施策的力度逐步提升，從提高公積金貸款額度等逐漸升級(jí)，不同城市陸續(xù)出臺(tái)了包括降首付、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、放松限購(gòu)政策、調(diào)整限售政策等方面，綜合運(yùn)用多種手段降低購(gòu)房門檻，以提升消費(fèi)者購(gòu)房預(yù)期，提振購(gòu)房者信心。但受經(jīng)濟(jì)下行壓力增加、疫情反復(fù)的市場(chǎng)環(huán)境影響，疊加爛尾樓、停貸潮等事件沖擊，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，避險(xiǎn)心理占據(jù)上風(fēng)，以至于除部分城市的優(yōu)質(zhì)地塊或倒掛盤之外，大部分城市全年新房市場(chǎng)仍處于低溫狀態(tài)。

價(jià)格方面，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2023年11月70城數(shù)據(jù)顯示，11月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市均有51個(gè)。其中，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲2.5%，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.2%，三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降3.9%。

成交方面，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)125個(gè)典型城市2022年前11月商品住宅成交面積合計(jì)32437萬平方米，同比下降37%。從月度走勢(shì)來看，一季度低位徘徊，二季度逐月攀升，三季度高位回落，四季度企穩(wěn)筑底：10-11月全國(guó)125城成交量達(dá)5636萬平方米，較三季度月均下滑10%。

從城市等級(jí)來看，一線城市依然“穩(wěn)穩(wěn)”。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京、上海新房11月價(jià)格情況同比分別上漲5.7%和4%；而廣深下半年相對(duì)走弱，11月價(jià)格情況同比分別上漲0.2%和持平。

二線城市已呈現(xiàn)明顯的兩級(jí)分化，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，除成都、合肥、杭州、寧波、西安等個(gè)別熱點(diǎn)城市外，其它二線城市或因市場(chǎng)下行、房企暴雷、樓盤爛尾而階段性行情不振，或因城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，市場(chǎng)行情持續(xù)走低。

三線城市及以下則普遍成交下滑，難尋亮點(diǎn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，三四線城市共計(jì)成交15914萬平方米，同比下降36%。95個(gè)重點(diǎn)三四線城市普遍遭遇成交下滑，共計(jì)85城前11月成交面積同比下降，蘇北徐州、泰州、鹽城和都市圈邊緣三四線三明、蕪湖、南通等同比跌幅均超50%。前11月成交面積基本與去年持平的城市中多為江門、肇慶、金華、昆明等依托本地改善需求支撐的內(nèi)生型城市，市場(chǎng)韌性相對(duì)較強(qiáng)，城市基本面尚有支撐。

二手房：全年預(yù)計(jì)成交規(guī)模同比下降超2成

2022年四季度二手房市場(chǎng)規(guī)模顯著縮量，全國(guó)典型城市月均成交規(guī)模不足千萬平方米。全年預(yù)計(jì)成交規(guī)模同比下降24%，月度走勢(shì)呈“先升后降”趨勢(shì)。

價(jià)格方面，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2023年11月70城數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中同比下降城市有64個(gè)。其中，一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比上漲1.2%，二線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降3.2%，三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降4.8%。

成交方面，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2022年1-11月二手房累計(jì)成交面積10524萬平方米，同比下降36%。從2022年全年累計(jì)成交量來看，10城規(guī)模普降。強(qiáng)一二線城市中北京、深圳、南京、杭州等二手房全年成交規(guī)模預(yù)計(jì)同比降幅均超過20%。

究其原因，今年前期，由于購(gòu)房者出于對(duì)房企暴雷、樓盤爛尾等事件影響下的避險(xiǎn)心理，選擇次新改善類需求增多，促進(jìn)了購(gòu)房者對(duì)二手房的傾向。但時(shí)至四季度，由于整體經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，市場(chǎng)環(huán)境悲觀，疫情對(duì)城市管控的持續(xù)作用，疊加購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的悲觀情緒，導(dǎo)致四季度包括一線城市在內(nèi)的二手房市場(chǎng)帶看、成交全面下跌。

2023市場(chǎng)前瞻：“恢弘志士之氣”

自2022年11月起，中央接連出臺(tái)重磅利好，“金融16條”、“三支箭”連發(fā)，12月，副總理劉鶴、中財(cái)辦接連重申房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位，提振市場(chǎng)信心，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

如果說2022年的重點(diǎn)是逐步“取消和調(diào)整房地產(chǎn)過熱時(shí)期妨礙消費(fèi)釋放”，那么2023年的重點(diǎn)就是“支持合理的剛需和改善性住房需求”，其關(guān)鍵點(diǎn)，就是重塑房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，重塑購(gòu)房者的信心。

如何重塑房地產(chǎn)信心呢？

一方面，中央和地方繼續(xù)出臺(tái)利好政策。實(shí)際上，今年開年以來，從中央到地方都動(dòng)作不斷。

1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布重磅通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。也就是說，房?jī)r(jià)連跌3個(gè)月的城市，首套房貸利率就能降，目前4.1%的利率還有進(jìn)一步下降空間。據(jù)相關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)，目前70城中共有38個(gè)城市符合自主決定下調(diào)、取消或維持首套房貸利率下限的權(quán)限，未來首套房利率空間或在3.4-4.1%之間。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在接受媒體專訪時(shí)也表示：“對(duì)于購(gòu)買第一套住房的大力支持。首付比、首套利率該降的，都要降下來。對(duì)于購(gòu)買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。”不過，“對(duì)購(gòu)買三套以上住房，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間”。倪虹也提到了“保交樓”。他表示，要“用力推進(jìn)保交樓保民生保穩(wěn)定工作。著力化解房企風(fēng)險(xiǎn)，提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，為房屋提供全生命周期安全保障。”倪虹表示：“我對(duì)2023年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作還是充滿信心，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升，我還是很有信心。”

而地方上，除了12月底接連放開城市限購(gòu)的佛山和東莞之外，1月初，河南、重慶、武漢、長(zhǎng)沙也陸續(xù)調(diào)整或出臺(tái)了購(gòu)房新政，進(jìn)一步降低購(gòu)買新房或二手房的門檻，吸引更多購(gòu)房者。

可以預(yù)見，今年房地產(chǎn)政策仍將以寬松為主，在“房住不炒”的大前提下，因城施策、一城一策仍將進(jìn)一步放開更多限制性舉措，釋放購(gòu)房需求。

另一方面，隨著“金融16條”和“三支箭”的落地，房企融資難的問題有望得到一定程度的緩解，隨著“保交樓”的持續(xù)推進(jìn)，新房市場(chǎng)的交付困境也有望得到改善。

即便如此，2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然面臨極大的挑戰(zhàn)。

一方面，購(gòu)房者的購(gòu)買力在過去10年內(nèi)已被透支，在市場(chǎng)信心尚未修復(fù)前，購(gòu)房者的購(gòu)房預(yù)期和改善需求都難以得到充分提升。在去年經(jīng)濟(jì)壓力之下，購(gòu)房者“茍住”和“躺平”心態(tài)加劇，即便房產(chǎn)政策出臺(tái)多次利好刺激，剛需購(gòu)房者入市腳步依然放緩，由此傳導(dǎo)至改善需求購(gòu)房者的置換周期變長(zhǎng)，使得市場(chǎng)整體成交困境難以打破。

另一方面，城市兩級(jí)分化日益加劇，返鄉(xiāng)置業(yè)意愿持續(xù)降低。近年來，受疫情影響，“就地過年”的群體越來越多，且由于政策對(duì)“首套”的嚴(yán)格限定，使得部分生活在一線、強(qiáng)二線城市的購(gòu)房者更加認(rèn)同在工作的城市購(gòu)買房產(chǎn)，充分利用首套房的資格，也更看好本地發(fā)展。也因此，三四線城市的部分潛在購(gòu)房群體被“吸虹”到一線強(qiáng)二線城市，去庫(kù)存壓力進(jìn)一步增大。

因此，然而，2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然面臨極大的挑戰(zhàn)，預(yù)計(jì)2023年商品房銷售面積總量與2022年持平，一方面市場(chǎng)仍需時(shí)間筑底企穩(wěn)，一方面市場(chǎng)也有望在下半年逐步復(fù)蘇。隨著2022年至2023年的政策逐步落地，“政策底”后的“市場(chǎng)底”有望出現(xiàn)，加之2023年全力拼經(jīng)濟(jì)，宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏的關(guān)鍵因素。另外，城市的分化也將持續(xù)加劇，一線、強(qiáng)二線均有一定的政策優(yōu)化空間，并有望率先復(fù)蘇；而三四線城市去庫(kù)存壓力較大，量?jī)r(jià)或繼續(xù)下行。