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今年以來，改善型需求逐漸成為各地樓市的主力。

近日，易居企業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁、克而瑞CEO張燕表示，從今年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)上來看，剛需、首改類產(chǎn)品比重呈全線收縮態(tài)勢，而改善類住宅產(chǎn)品成交占比全面上揚(yáng)。

“在全行業(yè)深度劇烈調(diào)整中，居民對住房的認(rèn)知正一步步回歸居住屬性，即便是新一代成長起來的年輕租客，對居住品質(zhì)要求也在不斷提升?！?/p>

改善型產(chǎn)品漸成主流

張燕指出，今年以來，80-100平方米面積段的剛需住宅產(chǎn)品較2021年共計(jì)下行約2.7個百分點(diǎn)。而形成鮮明對比的是，120平方米以上改善類住宅產(chǎn)品成交占比全面上揚(yáng)，尤其是140-160平方米面積段的產(chǎn)品，增幅為各面積段之最，達(dá)到1.4個百分點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，在北上廣深4個一線城市，100-120平方米面積段產(chǎn)品的銷售規(guī)模首次超過90-100平方米面積段產(chǎn)品，一躍成為市場成交的主力。

今年11月份，一線市場的成交情況證明，多個主流城市的熱銷項(xiàng)目集中在高競爭力、具備稀缺性、與客戶需求高匹配度的樓盤。

市場需求的指揮棒在變，房企產(chǎn)品定位也隨之發(fā)生明顯遷移?？硕鹱钚掳l(fā)布的《2022中國房企產(chǎn)品力白皮書》顯示，超過四成房企的產(chǎn)品定位呈現(xiàn)同比上升態(tài)勢——這意味著企業(yè)越來越愿意開發(fā)高品質(zhì)的大戶型產(chǎn)品，新房市場的改善型產(chǎn)品為主流的特征已很明顯。

其中，全口徑銷售金額榜TOP30房企中，有19家房企的產(chǎn)品定位同比上升，這些房企也基本占據(jù)著中國一二線城市的中高端產(chǎn)品市場。此外，均價比值高于1.2以上的房企數(shù)量較2021年增加兩家至11家。

購房主流需求發(fā)生變化

在全行業(yè)資金全面吃緊背景下，“保交付”成為企業(yè)存活的命脈，房企也紛紛將其提升到現(xiàn)階段發(fā)展的重中之重。

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，2022年行業(yè)內(nèi)僅有個別幾家房企將產(chǎn)品體系進(jìn)行了迭代升級。截至今年10月，有20家規(guī)模房企基于市場環(huán)境變化調(diào)整了公司產(chǎn)品戰(zhàn)略。

購房者的主流需求為何在這段時期發(fā)生變化？在張燕看來，是內(nèi)外因多重因素導(dǎo)致的。首先，經(jīng)過多年行業(yè)發(fā)展，人們對住宅產(chǎn)品的需求實(shí)現(xiàn)了“從無到有”，目前處在“從有到優(yōu)”轉(zhuǎn)向“從優(yōu)到精”的穩(wěn)定發(fā)展階段。

其次，由于三孩政策放開以及疫情反復(fù)，對人們的生活習(xí)慣、社會心理，乃至家庭結(jié)構(gòu)等方面均產(chǎn)生影響，市場改善型需求激增，大面積段產(chǎn)品市場成交比重上揚(yáng)。

另外，隨著未來購房客群顯現(xiàn)年輕化趨勢，房企在住宅產(chǎn)品的功能、顏值、科技、健康、服務(wù)等方面需要持續(xù)升級才能滿足新客群的心理預(yù)期。

張燕分析指出，“隨著居民生活理念改變，房子不僅是日常居住舒適場所，更是容納興趣愛好、閑情雅致的精神棲息地。比如，當(dāng)前風(fēng)靡的‘小家化’‘酒店化’潮流下，臥室套房配置也不再拘泥于傳統(tǒng)的簡單功能組合，適合多孩家庭的臥室設(shè)計(jì)逐漸涌現(xiàn)。而且，疫情防控常態(tài)化又催生出長期居家需要的‘隔離套房’，居家辦公和學(xué)習(xí)空間，以及庭院式種植陽臺等?！?/p>

“租戶也越來越愿意為居住環(huán)境買單，白皮書數(shù)據(jù)顯示，中國主流城市的租房主力已轉(zhuǎn)變?yōu)?0后、95后的年輕一代，占比達(dá)到68%。年輕人更注重生活品質(zhì)和儀式感，也愿為更好的居住體驗(yàn)買單。市場上租賃產(chǎn)品已日趨多元，囊括了企業(yè)員工住宿、成熟的集中式公寓產(chǎn)品、滿足中高端租賃需求的服務(wù)式公寓等?！睆堁嘀赋?。

展望2023年，張燕認(rèn)為，戶型仍將是居民看房考慮的第一要素，且關(guān)注點(diǎn)已從住房本身擴(kuò)展至社區(qū)環(huán)境。后疫情時代，地產(chǎn)企業(yè)需要持續(xù)改善細(xì)節(jié)提升居住體驗(yàn)感，以及對居者的人文關(guān)懷。