正文

「有專家預測未來十年房價：北京、深圳房價將漲到27萬/平方米，上海25萬/平方米，諸多熱門城市上榜，其中武漢、成都等城市也將漲到7萬/平方米?！?/em>

這是我2020年11月刷到的一條新聞。

“媽，我要買房！”

在家里人的幫助下，我于2020年12月在武漢洪山區(qū)購置了我人生中的第一套房產。

我的網(wǎng)名叫醋溜小白菜，是一個東北銀兒，由于工作原因，過去的五年一直在中國各地奔走，還記得初到武漢的時候，剛坐上車就被這座城市的面貌深深吸引，沿江兩岸的摩天大樓拔地而起，夜景更是美的出奇。在住建部“限高令”發(fā)布之前，武漢的超高層建筑就已經(jīng)位列全球第三，因此武漢看起來更加繁華，更加現(xiàn)代化。

于是，我就產生了落戶武漢，在這里安家的想法。

就在我簽完合同以為馬上就有家的時候，沒想到家沒等到，維權倒是等來了。買房沒多久，就聽到了樓盤停工的消息。于是，我在網(wǎng)絡上找到了組織，加進業(yè)主群，開始時刻關注樓盤復工的信息。日復一日，看著業(yè)主群里大家發(fā)的樓盤照片，去年如此，今年還是如此，歲月是一點也沒在我們小區(qū)里留下風霜。沒想到感情里沒受過什么傷，倒是讓開發(fā)商給我傷的透透的。

自從買完房，我整個人的生活和心態(tài)都發(fā)生了很大變化。原本風平浪靜中帶著一些憧憬的生活，如今因為爛尾的房子我時不時感到無力和苦惱。早知道掏空了6個錢包，換來一個沒有盼頭的現(xiàn)在，我真的后悔當初買房的決定。

和大多數(shù)買房朋友一樣，我現(xiàn)在一邊要還房貸，一邊要掏房租，比別人更鬧心的是，我的房子不知道什么時候能復工，疊加疫情帶來的種種影響，每一天都很喪。時間過了1年多，房子仍然立在坑里，并無進展。我的鄰居們也因為房子停工，各有各的難處：有業(yè)主離婚自己帶孩子的，有家里父母有慢性病的，有孩子明年就要上小學的…更不用提因為這個爛尾的房子天天晚上失眠掉頭發(fā)的，夫妻吵架影響感情和睦的。

作為一個樓盤處于半停工狀態(tài)的業(yè)主，我體驗到了維權的心酸和不容易。希望各方各環(huán)節(jié)都不要躺平，擺爛更不可取，不能韭菜割完了，留下一地雞毛。這一年多，維權的工作，我們一直都在進行。今天想把我們上千業(yè)主的訴求和疑惑講出來，也呼吁所有的開發(fā)商能把“保交房”的口號放在心上，你們的背后是千千萬萬個家庭。工地上的一?；遥德湓谖覀兠總€普通身上，就成了壓在肩膀上的一座山。

買房至今，恍若一場噩夢，賭上了未來30年的收入來買房，至今我也沒有想清楚自己走錯了哪一步，我只想有個家，為什么這么難？

收到網(wǎng)友維權投稿，樂居特邀北京法學會不動產法研究會理事、北京金訴律師事務所主任王玉臣為上千名業(yè)主提出的9個問題進行解答，并從法律角度給出業(yè)主維權建議。

1、假設部分業(yè)主購買房產為A地塊所售，但開發(fā)商違規(guī)誘導業(yè)主將購房款打入B地塊監(jiān)管賬戶，開發(fā)商、銀行和政府相關部門是否涉嫌違規(guī)操作？如果涉嫌違規(guī)，業(yè)主應從哪些方面收集有效證據(jù)？

答：開發(fā)商違規(guī)誘導業(yè)主將購房款打入B地塊監(jiān)管賬戶，顯然屬于挪用了A項目的預售資金，屬于違規(guī)行為。根據(jù)相關規(guī)定，預售資金只能用于該項目的開發(fā)建設，不得挪作他用，除非項目徹底完工了，才能用于它處。即使是同一開發(fā)商，也不能轉移到其它項目。

如果政府相關部門及銀行也參與其中，也屬于違規(guī)操作，如果涉嫌違規(guī)，業(yè)主可以從以下兩個方面收集有效證據(jù)。第一，調取自己首付款的銀行流水，核實收款賬戶。第二，到貸款銀行調取放貸記錄，核實銀行放貸時，開發(fā)商的收款賬戶。必要的時候，還可以直接采取一些法律手段申請監(jiān)管賬戶的相關記錄。

2、根據(jù)《關于應對新冠肺炎疫情做好商品房交付有關工作的指導意見》（武房發(fā)【2020】5號），房屋延期不適用不可抗力，但目前開發(fā)商依舊準備以不可抗力因素（疫情）樓盤將整體延期3個月交付，且態(tài)度強硬。事實為開發(fā)商因違規(guī)挪用監(jiān)管資金，導致樓盤無法正常施工交付，針對這一情況，業(yè)主應如何維護自身權益？如果需起訴開發(fā)商及有關部門，應從哪些方面收集有效證據(jù)？

答：首先，盡快通過上述方式核實是否存在開發(fā)商轉移預售資金的情況，并做好相關取證。其次，盡快結合核實的具體情況及掌握的證據(jù)提起相關違法查處，要求相關主管部門對于存在的違法違規(guī)行為依法進行調查處理。第三，如果相關部門不作為或作為違法，還可以提起相關的查處之訴，進而督促相關部門履行其法定職責。第四，必要的時候，還可以提起相關的延期交房違約金之訴。第五，談判，在上述法律手段的基礎上，和開發(fā)商、相關部門等進行談判，進而推動問題解決。

直接起訴開發(fā)商屬于民事訴訟，往往需要構成延期后才能起訴，需要收集開發(fā)商挪用預售資金的證據(jù)及延期的證據(jù)。針對這一情況起訴相關部門，往往需要先提起相關的違法查處，做好提起查處的取證。如果相關部門沒有依法作為，就可以提起訴訟了。

3、針對開發(fā)商故意“躺平”，業(yè)主群體已通過多種渠道維權，政府部門也已經(jīng)介入，并幫助開發(fā)商申請了紓困資金貸款，但樓盤施工進度依舊緩慢。面對這種情況，業(yè)主群體還能通過怎樣的方式或渠道維護自身權益，督促開發(fā)商盡快趕工完成交付？

答：遇到這種情況一定要讓開發(fā)商看到他的躺平是有成本有代價的，一定要充分使用法律賦予咱們業(yè)主的權利。一方面可以把手頭現(xiàn)在掌握的證據(jù)和信息用好，比如針對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的逃避資金監(jiān)管提起相關違法查處或訴訟。另一方面還可以通過政府信息公開等方式對這個項目做全面的調查和了解，進一步挖掘開發(fā)商的違法違規(guī)點。進而通過法律手段將這些違法違規(guī)點和相關的職能部門聯(lián)系在一起，要求相關部門去依法履職，依法推動問題解決。如果這些部門不作為或亂作為，還可以視情況對這些部門提起相關訴訟。

4、目前開發(fā)商已書面明確樓盤將延期三個月交付，并羅列施工計劃，但并未按期實施，經(jīng)常找借口拖延，業(yè)主是否有權要求開發(fā)商定期組織工地開放日，了解所購房產的施工質量和進度？必要時，應如何利用法律手段？

答：業(yè)主可以提出相關的監(jiān)督要求，同時可以申請相關部門對施工進展進行監(jiān)督?？梢越Y合上述法律手段搭建一個對話平臺，通過這個平臺來實施業(yè)主監(jiān)督。

5、雖然政府及開發(fā)商均承諾延期3個月之后可保證交付，但從目前施工進度來看，到交付時間完成整體施工難度極大，若未按期交付，業(yè)主可否申請延期還貸，需要走怎么法律流程？

答：業(yè)主和開發(fā)商之間是商品房買賣關系，和銀行之間是銀行按揭貸款關系，兩者雖然密切相關，但是又是相對獨立的。一般而言，如果銀行沒有違法違規(guī)或違約行為，恐怕無法實現(xiàn)延期還貸。所以，如果想實現(xiàn)延期還貸，首先需要核實銀行是否存在違規(guī)放貸問題。比如銀行放貸的時候樓棟主體是否已經(jīng)封頂，如果主體沒有封頂，說明銀行的放貸是有問題的，可以進而提起相關的違法查處，并可以視情況提起相關后續(xù)訴訟。

6、為保證樓盤正常交付，在政府部門的介入下，樓盤成立了共管賬戶，賬戶設在債權方旗下控股銀行，由政府相關部門、開發(fā)商及債權方共同監(jiān)管，且賬戶內匯款需支付一半用于還款，這種情況是否合法？如果違法，相關資金可否追回？應如何追回？

答：一般而言，存放預售房款（包括銀行按揭貸款放款在內）的專用賬戶不應該由債權方來共管，賬戶中收取的購房款更不能用于償還開發(fā)商的其它債務。在項目沒有完工之前，預售房款只能用于這個項目的開發(fā)建設，不能挪作它用。在現(xiàn)實生活中，追回是比較難的。但是如果相關部門好好履行監(jiān)管職責，以往還是有追回先例的。

7、政府、開發(fā)商經(jīng)常以保密條款為由不對共管賬戶情況進行公示，共管賬戶的相關情況業(yè)主是否有知情權？是否有權參與共管賬戶監(jiān)管？如果可以，應如何申請參與？

答：既然共管賬戶都是收取的預售房款，那么業(yè)主是有知情權的。目前沒有明確規(guī)定，業(yè)主可以直接參與到賬戶的監(jiān)管工作，但是作為業(yè)主可以依法申請相關監(jiān)管部門履行監(jiān)管職責，通過一些間接的方式來實現(xiàn)監(jiān)管。也可以通過一些法律手段，嘗試搭建監(jiān)管平臺，參與其中。

8、如果開發(fā)商破產或樓盤爛尾，業(yè)主群體屬于第幾債權人？應通過何種法律手段有效維護自身權益，保障能拿到自己的房子？

答：一般而言，對于住宅的業(yè)主，應該屬于優(yōu)先債權。在破產流程中，債權一般分為優(yōu)先債權和普通債權，對于購買住宅的業(yè)主，常規(guī)歸為優(yōu)先債權的居多。如果開發(fā)商破產了，業(yè)主一定要積極參與到破產流程當中，一定要積極申報優(yōu)先債權。同時業(yè)主盡量團結起來，推選出強有力的代表，在債權人會議上代表業(yè)主的利益去發(fā)聲。而且務必關注好破產流程的每一個環(huán)節(jié)，不能被動隨著流程走，而是要積極參與其中，積極審查、表決重整相關草案或清算相關草案，任何一個流程都不能掉以輕心。

如果房屋爛尾了，爛尾樓案件是公認的商品房糾紛中最難做的一類案件，往往很難通過常規(guī)的民事訴訟實現(xiàn)訴求。在我們所做的爛尾樓案件中，幾乎所有實現(xiàn)訴求的項目都是綜合運用了民事、行政、信息公開、違法查處等多種手段，而不僅僅是靠單一方式。

遇到爛尾樓，首先，咱們業(yè)主需要認清一個基本現(xiàn)實：業(yè)主往往是最后知后覺，最容易房錢兩空的，主要原因一般有三個：

一是一般開發(fā)商資金鏈斷裂，民間資本和各大銀行會會第一時間出手，第一時間起訴，第一時間查封能查封的所有財產。其中就包括很多業(yè)主購買的房屋。而相關判決一旦生效，這些民間資本和銀行會第一時間去申請法院執(zhí)行，拍賣查封的房產，盡可能劃走開發(fā)商名下所有的錢。

二是開發(fā)商也往往會主動轉移財產。在民間資本和銀行動手之前，開發(fā)商已經(jīng)先行一步。利用施工單位虛報工程款，利用員工虛報工資已經(jīng)不是秘密的秘密。

三是在先天上，業(yè)主就屬于弱勢群體，得到信息的時間往往是最晚的，反應也是最慢的。做過不少爛尾樓的案子，接觸過很多不幸購買了爛尾樓的業(yè)主，有時候特別有種恨鐵不成鋼的感覺。該出手的時候不出手，坐等開發(fā)商或者別的業(yè)主去折騰，夢想打順風車，等到最后房錢兩空。

所以，一旦發(fā)現(xiàn)自己買的房子要爛尾了，必須立刻展開行動，團結一切值得團結的業(yè)主，利用一切合法合規(guī)的法律手段，具體操作方式：

第一、盡快通過政府信息公開申請、自己銀行流水查詢等方式查清楚這個項目的預售房款監(jiān)管情況，查看監(jiān)管賬戶上是否還有預售資金，以往收取的預售資金究竟用到哪里了？幾乎所有的爛尾樓都和開發(fā)商逃避預售資金監(jiān)管有關系。

第二、盡快提起相關的挪用預售房款資金查處申請，申請相關部門對這種違法行為進行調查處理。

第三、視情況提起相關的逾期交房違約金的民事訴訟，追究相關的逾期交房違約金。也許這個時候開發(fā)商沒錢付這筆違約金，但是一定要讓開發(fā)商看到其爛尾是有代價的。

第四、強有力的組織至關重要。組織問題是爛尾樓這類集團訴訟成敗的關鍵因素。

第五、優(yōu)秀的業(yè)主代表至關重要。有不少維權失敗的原因就是業(yè)主代表不給力，業(yè)主代表叛變、或被收買。所以選擇業(yè)主代表十分重要，一定要人品好，有時間，有頭腦，愿意為大家付出。而且業(yè)主代表絕對不能只有一個兩個，一定要有多個，且人數(shù)是單數(shù)。

第六、一定要有保密機制和反搭便車機制。

第七、如果樓盤徹底爛尾了，沒有復活的可能，房子的狀態(tài)又根本沒法用，可以立刻起訴要求解除合同，返還購房款。必要的時候，可以申請開發(fā)商破產，在破產清算中行使業(yè)主基本債權優(yōu)先權。比如一個項目主體已經(jīng)完工，這種情況不建議解除合同，可以把盡量推動復工作為第一目標。

最后，如果樓盤前景還不錯，相關的政府部門也很給力，也可以多方協(xié)商，進行重組或者另外要求一個新的開發(fā)商接盤。

9、目前樓盤尚未交付，業(yè)主群體能否成立類似業(yè)主委員會的合法組織進行維權？如果可以，應通過何種合法途徑和手段？

答：尚未交付不能成立業(yè)委會，但是可以成立業(yè)主維權組織，還可以推選出業(yè)主代表組成維權小組。

1、民事訴訟。如果已經(jīng)構成延期交房交房，可以直接起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。如果違約責任約定的比較低，還可以要求按照在外租金和違約金的差額去主張損失。這種方案是最簡單直接的，但是往往沒法直接實現(xiàn)交房的目的，只能通過追究違約金或損失督促開發(fā)商盡快交房。

2、盡快通過信息公開調查等方式核實這個項目的建設手續(xù)，注意核實是否存在一些違法違規(guī)點。

3、針對挪用預售資金的情況，視情況提起相關的違法查處申請。

4、如果通過信息公開或者其他方式發(fā)現(xiàn)了這個項目存在違法違規(guī)問題，可以視情況提起相關違法查處，要求相關部門履行職責。

5、如果發(fā)了相關違法查處申請以后，相關部門沒有在2個月內履行自己的職責，可以依法提起相關訴訟，督促相關部門去履行職責。

6、談判。談判可能會出現(xiàn)在上述任何一個維權過程中，上述法律手段也可以轉化為談判籌碼。