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樂居買房 高高 發(fā)自北京

雙11電商大戰(zhàn)進(jìn)入白熱化，開發(fā)商年末推盤去化亦進(jìn)入沖刺期。樓市緩慢恢復(fù)的過程中，剛需群體一度“缺席”，如今他們是否將停止觀望、在無數(shù)迫切的目光中加速回歸市場？作為購房人群中不可或缺的一員，剛需一族的置業(yè)需求發(fā)生了哪些變化，又如何影響著他們的購房決策？

剛性購房需求依舊強(qiáng)勁

國家統(tǒng)計(jì)局最新公布數(shù)據(jù)顯示，前九個(gè)月商品房銷售面積為101422萬平方米，較前8個(gè)月相比，跌幅收窄了0.8個(gè)百分點(diǎn)，但同比仍下降22.2%。

行業(yè)疲軟之際，哪些群體被“寄予厚望”？ 萬科董事會(huì)主席郁亮在年中業(yè)績會(huì)上表示，住房的剛性需求仍然很強(qiáng),房地產(chǎn)依然是個(gè)十萬億量級(jí)的巨大市場。 

近年來，我國城市化快速發(fā)展。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年我國家庭戶居住住房總面積為517.2億平方米，人均住房間數(shù)為1.2間，基本實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”；但城鎮(zhèn)家庭人均住房面積增長速度比全國平均慢了7個(gè)百分點(diǎn)；城市家庭戶居民人均住房間數(shù)只有0.99間，比全國平均低了0.21。

可見，平均水平的提升并不能彌補(bǔ)住房需求的結(jié)構(gòu)性不足，我國現(xiàn)在仍然處于城市快速發(fā)展的階段，城鎮(zhèn)的人口規(guī)模、家庭數(shù)量仍持續(xù)增加，目前每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口超過1100萬，住房的剛性需求比較旺盛。

值此房地產(chǎn)行業(yè)下行之際，“穩(wěn)樓市”力度進(jìn)一步加大，居民剛性住房需求的重要性亦被多次強(qiáng)調(diào)。

中共中央政治局會(huì)議提出，堅(jiān)持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求。國務(wù)院有關(guān)部門多次強(qiáng)調(diào)，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。

三季度銀保監(jiān)會(huì)也多次表示，要落實(shí)好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，大力支持租賃住房建設(shè)，支持項(xiàng)目并購重組，以新市民和城鎮(zhèn)年輕人為重點(diǎn)，更好滿足剛性和改善性住房需求等……

新房市場“剛需盤”升級(jí)，二手房承接部分外溢群體

鶴崗、阜新等地“白菜價(jià)”買房的報(bào)道近期頻繁登上熱搜。能“乘夢(mèng)想仗劍走鶴崗”的人畢竟有限，多數(shù)人還在“塵世”為三室而奮斗。從近期成交數(shù)據(jù)來看，新房成交面積持續(xù)上移，成交戶型功能性也更強(qiáng)，100平米以上的三房是成交主力，兩室及以下戶型在市面上已經(jīng)很少了。

住房雖是剛需，生活品質(zhì)也很重要。住房剛需的概念已經(jīng)隨著時(shí)代發(fā)展有了新定義，不只是單純滿足居民“從無到有”的基本居住需求。

從需求端看，購房主力人群年輕化。他們成長在我國居住水平快速改善的時(shí)期，自我主義強(qiáng)烈，追求生活品質(zhì)、對(duì)住房的要求更高,買房往往“首置即改善”。

而從供給端來看，行業(yè)深度調(diào)整不僅將房企拉回“課堂”重?zé)捇竟Γ沧屍髽I(yè)更加認(rèn)清品質(zhì)與收益的正向關(guān)聯(lián)。面對(duì)購房者多樣化居住需求、昂貴的土地價(jià)格等，剛需樓盤已經(jīng)難以滿足開發(fā)商對(duì)口碑和利潤的要求，溢價(jià)空間更高的改善型樓盤是其更好的選擇。

而近幾年來，開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，更是注重將改善設(shè)計(jì)下沉到新型剛需樓盤中。例如相同的面積，很多剛需盤也會(huì)加入中西廚、儲(chǔ)藏室等功能區(qū)設(shè)計(jì)，甚至有私梯入戶、主臥浴缸、雙套房等相對(duì)高端的配置，吸引更多新型剛需購房者。

與此同時(shí)，二手房也在持續(xù)搶占剛需市場。新房市場戶型逐漸增大，很多無力承擔(dān)高房價(jià)的傳統(tǒng)剛需人群陸續(xù)選擇二手房。

過去二十年，我國商品房銷售近200億平米，其中大量房源是剛需戶型，這些中小面積戶型價(jià)格普遍較低，在區(qū)域及配套上往往更具優(yōu)勢(shì)，作為過渡房在二手房市場的交易率非常高，可為傳統(tǒng)剛需群體解決房屋從無到有的難題。

而隨著“帶押過戶”“賣房買房可抵稅”等二手房交易利好政策陸續(xù)出臺(tái)，二手房市場流動(dòng)性與交易量回暖趨勢(shì)更加明顯。

以北京為例，財(cái)政部《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》頒布僅一個(gè)月，10月份北京的二手房掛牌量就增至19.2萬套，較去年同期增加4萬多套；網(wǎng)簽量為11209套，同比去年上漲20％。

雙11或成剛需置業(yè)良機(jī)

觀望許久的剛需群體，是否應(yīng)在以雙11為重要節(jié)點(diǎn)的年末快步入場？專家認(rèn)為，定義買房的“好時(shí)機(jī)”，在如今的市場大環(huán)境下，無非就是考量優(yōu)惠力度大或者房源充足。

年底沖關(guān)之際，開發(fā)商們一般會(huì)集中加推新盤入市，因此今年雙11房源會(huì)比較充足；而基于網(wǎng)友購物及觸媒習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，房企們紛紛布局電商，傾向于將大促節(jié)點(diǎn)后置；此外，開發(fā)商年底業(yè)績壓力較大，歲末通常會(huì)出現(xiàn)明顯讓利。

同時(shí)，二手房市場年末也經(jīng)常出現(xiàn)調(diào)價(jià)，加之目前房貸下調(diào)、換房退稅等利好政策持續(xù)出臺(tái)，購房成本有所降低。所以對(duì)于剛需買房者來說，今年雙11不失為比較好的買房時(shí)機(jī)。

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