正文

編者按：

信息轟炸的時(shí)代，我們安靜記錄買房點(diǎn)滴，關(guān)注普通人買房故事，以細(xì)致入微的視角，靜觀樓市，體察民生。

樂(lè)居買房 高高 發(fā)自北京

七點(diǎn)鐘，微微走出辦公室時(shí)，天已經(jīng)黑了。記得上一次按時(shí)下班，天還亮著。

轉(zhuǎn)眼間，2022年已經(jīng)進(jìn)入深秋。大城市的奔波忙碌讓微微無(wú)暇享受生活，只有銀行卡的余額才能證明流逝的時(shí)光自己也曾度過(guò)。

“都說(shuō)開發(fā)商年末會(huì)搞大促，價(jià)格合適。”她想借此機(jī)會(huì)在老家買一套屬于自己的房子，不需要太大但一定要溫馨。

估摸著賬戶余額已經(jīng)足夠首付，到了周末，微微開始在網(wǎng)上查看樓盤。不料一番搜索后卻發(fā)現(xiàn)，如今市場(chǎng)里的“剛需盤”，已和自己印象里的相差甚遠(yuǎn)。

在微微的計(jì)劃里，一套7、80平米的小兩居，就很適合她這樣的剛需族；既溫馨、打掃起來(lái)不費(fèi)勁，總價(jià)也比較友好。但是在她老家，市面上的新房大都在100平米以上，主力戶型一般都超過(guò)120平米了。

按單價(jià)10000元/平米計(jì)算，80平米和120平米戶型的總價(jià)相差四十萬(wàn)，首付至少相差十二萬(wàn)。這意味著微微還得再攢十幾萬(wàn)才能買得起這些新的“剛需盤”。無(wú)奈之下，她只能將目光轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。

微微的情況在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不少見(jiàn)，近年來(lái)，新房市場(chǎng)成交戶型逐漸增大，三房及以上戶型已經(jīng)成為主力。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，今年上半年，主要城市三、四房成交比例高達(dá)80%，而二房戶型的成交比例只有14.05%。與此同時(shí)，二手房成交比重不斷增長(zhǎng)，二房戶型成交占比顯著上升且在多個(gè)重點(diǎn)城市已經(jīng)成為二手房交易的主力戶型。

行業(yè)深度調(diào)整期，樓市雖不景氣，但住房剛性需求仍然存在，只是概念已經(jīng)隨著時(shí)代發(fā)展有了新的定義。

印象中，我們對(duì)于剛需的定義總是以低價(jià)為中心，戶型、位置、品質(zhì)、配套等因素可以不同程度的降低，反正也只為解決基本的居住需求，“錢少還要啥自行車”。

但隨著社會(huì)發(fā)展與居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，房子不僅僅只是一處居所，更承載了對(duì)于美好生活的向往。即使物質(zhì)條件不夠，很多人也不愿在住房這種問(wèn)題上將就，住房剛需不再與門檻低劃等號(hào)，而是不斷升級(jí)且向多元發(fā)展。

新房市場(chǎng)持續(xù)向“新剛需”演變

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年中國(guó)住房總面積超過(guò)500億平方米，家庭戶擁有住房間數(shù)達(dá)到14.9億間，人均住房建筑面積已經(jīng)達(dá)到了41.76平米。從基本面看，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了“不缺房”時(shí)代。

近年來(lái)我國(guó)城市化快速發(fā)展，大部分房子都是近二十年新建的，居住水平達(dá)標(biāo)。而且一二線城市的外來(lái)務(wù)工人群很多都在老家有房子，只是在工作地沒(méi)有而已，所以目前很多樓市放松限購(gòu)，大家買房更傾向于改善項(xiàng)目。

2022年上半年，我國(guó)一線城市的經(jīng)營(yíng)性土地成交價(jià)同比上漲29%，二線城市同比上漲11%。從供給端看，重點(diǎn)城市地價(jià)居高不下，開發(fā)商為保證利潤(rùn)，在拿地之際就已經(jīng)鎖定了溢價(jià)較高的改善型方向，減少了對(duì)傳統(tǒng)剛需市場(chǎng)的關(guān)注。

傳統(tǒng)剛需轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)

在新房領(lǐng)域大力建設(shè)改善及高端盤的同時(shí)，二手房市場(chǎng)開始大幅承接傳統(tǒng)的剛需群體。

過(guò)去二十年，我國(guó)商品房銷售近200億平米，其中大量房源是剛需戶型，這些中小面積戶型價(jià)格普遍較低，在區(qū)域及配套上往往更具優(yōu)勢(shì)，作為過(guò)渡房在二手房市場(chǎng)的交易率非常高，可以為傳統(tǒng)剛需群體解決房屋從無(wú)到有的難題。

以北京為例，二手房?jī)煞恳蛸?gòu)房門檻相對(duì)較低而更受剛需人群青睞。今年上半年其成交比重接近50%，較去年提升4.51%；而二手房市場(chǎng)成熟的上海，今年上半年總價(jià)500萬(wàn)以下的二手房交易占比也高達(dá)72%?？梢?jiàn)，二手房市場(chǎng)的小戶型供應(yīng)吸引了大量傳統(tǒng)的剛需，于此新房市場(chǎng)的傳統(tǒng)剛需客群也越來(lái)越少。

住房剛需的多元化進(jìn)程

進(jìn)入后城市化發(fā)展階段，相對(duì)“能住”而言，人們對(duì)房子有了更多元的需求，尤其是疫情封控期間，長(zhǎng)時(shí)間居家生活，對(duì)住宅舒適度要求更高。

去金融化后房地產(chǎn)行業(yè)的投資屬性減弱?？陀^存在且不以樓市調(diào)整變化而轉(zhuǎn)移的自住需求才算得上是房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的剛需，它既包含房屋從無(wú)到有，也有多孩家庭對(duì)于更換大戶型房屋的需要。

所以對(duì)于當(dāng)下的剛需群體來(lái)說(shuō)，房子不僅要滿足基本的居住要求，還需要幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)個(gè)性化的生活方式、自我表達(dá)、感情歸屬等多方面的滿足。

近年來(lái)，很多熱銷戶型已經(jīng)呈現(xiàn)出改善設(shè)計(jì)下沉到剛需樓盤的現(xiàn)象，例如相同的面積中，很多剛需盤也會(huì)加入中西廚、儲(chǔ)藏室等功能區(qū)設(shè)計(jì)，一些小戶型也會(huì)有私梯入戶、主臥浴缸、雙套房等相對(duì)高端的配置。

其實(shí)，剛需房是開發(fā)商為營(yíng)銷創(chuàng)造的詞匯。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，只有在農(nóng)村和城市都沒(méi)有房子的人，才能算得上是買房剛需，但如果照此劃分，就很少有人屬于真正意義上的剛需。近年來(lái)各種報(bào)告頻繁提及，我國(guó)超9成家庭擁有至少一套住房，所以剛需本身就是一個(gè)偽命題。

以前根據(jù)客群屬性，將購(gòu)房需求粗暴地劃分為剛需、剛改、改善、高端的做法，在現(xiàn)在的市場(chǎng)中越來(lái)越站不住腳。面積、戶型、配套等固有認(rèn)知搭配出的不同需求層次的樓盤，也需要注入新元素。（完）