正文

坐標(biāo)：鄭州，時間：黃金周前的9月28日。鄭州市房管局主辦的《2022鄭州金秋‘惠’購房節(jié)》在這一天正式啟幕。

??這次購房節(jié)上，鄭州市房管部門倡議開發(fā)商，利用傳統(tǒng)“黃金周”和“銀十”，給購房者八折優(yōu)惠賣房，優(yōu)惠時間為9月28日至10月31日。

??截至目前，美盛地產(chǎn)、正商、中海、萬科、振興集團、佳田、新城等房企15個項目，共計450套房源已參加了這個購房節(jié)活動。

??這是鄭州主管部門今年第二次組織購房節(jié)，卻是第一次提出“八折”賣房。

??這也是鄭州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史上第一次由政府搭臺，主動邀請開發(fā)商“八折賣房”。在全國房地產(chǎn)歷史上亦極其少見。

??“其實，一些樓盤市場真實價格還在備案價的八折之下?！币晃粯I(yè)內(nèi)這樣點評，這意味著僅打八折恐怕市場還不買帳。

??“買方市場不可逆轉(zhuǎn)”

??10月7日下午，在一場總結(jié)包括黃金周在內(nèi)的今年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的行業(yè)內(nèi)部會議上，一位大佬說到：“行業(yè)已發(fā)生了不可逆轉(zhuǎn)的的變化，買方市場真正到來了。”

??“房子不是說賣就能賣得出去了，17萬億的天花板已到頂。未來會逐步往下走，但房地產(chǎn)也絕不會掉到地板上去！”

??其實，再多看看幾個城市黃金周開發(fā)商的表現(xiàn)，就能更直觀而深刻的明白“買房市場”的意思。

??比如為了促銷，定期推出特價房，已是包括北京在內(nèi)，所有城市開發(fā)商，黃金周促銷的標(biāo)配。

??更精準(zhǔn)的營銷策略是“限時特價房”、“聯(lián)動特價房”，包括大品牌。在長沙，萬科長沙6盤聯(lián)動推出“司慶鉅惠周”，除了100套特價房外，認(rèn)購最高可享1%國慶額外優(yōu)惠；保利推出“超級王牌購房計劃”，聯(lián)動長沙、常德、岳陽、益州、衡陽、湘潭等6城11樓盤聯(lián)動推出300套特價房，最低首付僅3萬起。

??黃金周置業(yè)禮包，早就不是砸金蛋，送物業(yè)費；還送蘋果手機、送冰箱、送五菱MINI10年使用權(quán)；還有送首付，更有甚者送貸款！

??“你買房，我還貸”！合肥肥東徽創(chuàng)金悅江南郡告知購房者，在“9.26-10.7”期間購買指定房源，每月最高5000元房貸補貼，補貼在貸款審批放款后發(fā)放，補貼最長36個月。

??另外一家金輝云縵熙境花園的樓盤打出跳漲傭金的海報：到店傭金上漲至2.975%跳3.4%，單套傭金最高可達6萬，跳點傭金最高7萬。

??8折購房，主城5萬起，買房送寶馬，0元月供購房，甚至買一套送一套！

??很多城市，在這個黃金周出現(xiàn)了歷史上從未有過的促銷政策，看的購房者眼花繚亂。

??剛需樓盤在煎熬

??面對歷史上從未有過的促銷政策，購房者會買單嗎？

??廣州樓市的回答頗有代表性：“兩極分化”。增城、南沙等外圍區(qū)新盤價格打折，但仍成交平淡；海珠琶洲TOD總價千萬元的大平層，加推即獲得去化超9成的驚人成績。

??廣州供貨大軍增城，多盤啟動中介渠道帶客。位于鳳崗板塊的保利水木芳華，國慶期間推出11棟，均價1.7萬元每平米，較上期優(yōu)惠8%。新塘板塊的路勁星堂加推#4棟新品，均價2萬元，首付低至15萬，還可以享受兩年首期免費分期。石灘板塊港龍皇朝·龍灣壹號均價毛坯1.1萬元每平米，上期精裝1.6萬元；同板塊敏捷綠湖首付打出“69萬起買豪裝三房”優(yōu)惠。

??但據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計，增城的新塘、荔城和朱村板塊，項目首日去化率僅為11%、13%和17%。

??去化比較理想的板塊，集中在海珠琶洲、荔灣大坦沙等核心城區(qū)。其中海珠琶洲南TOD項目，單價10萬+，加推首日去化率達到95%！荔灣大坦沙凱德雙橋北塔吹風(fēng)4.5-5.2萬元認(rèn)籌客戶超過200個。

??鄭州也有賣得好的鄭東新區(qū)，主要靠兩個熱盤，華潤幸福里、海馬公園二期；蘇州的旭輝號稱黃金周日均成交67套；西安的龍湖青云闕開盤市場反饋效果較好，加上西安龍湖其他樓盤，1-5日西安龍湖成交金額達到4.1億元；長沙大王山板塊也有華潤和保利的項目熱銷。

??但全國范圍內(nèi)沒有城市級熱銷，很多城市除了核心區(qū)域幾個品質(zhì)熱盤之外，更多板塊，更多剛需樓盤還在煎熬。

??房產(chǎn)營銷新陣地來了

??中南·熙悅是沈陽市沈扶新區(qū)一個河景住宅，在黃金周里也推出了特價房源，并給經(jīng)紀(jì)人準(zhǔn)備了帶看獎、成交獎，購房者成交后砸金蛋贈電器自然也是少不了的黃金周特惠。

??截至黃金周結(jié)束，這個項目成交了7套，不算多。但相對競品3套的成交數(shù)據(jù)，還是明顯勝出。7套中有兩套75平米的房源有別于傳統(tǒng)的拓客渠道，客戶來自于線上，來自于中南·熙悅在天貓好房的直營店。

??中南·熙悅跟全國數(shù)百開發(fā)商的樓盤一起成為率先嘗試到天貓好房平臺開項目直營店的樓盤。

??打動中南·熙悅的理由是阿里9億用戶的流量支持，和一個有生態(tài)的不打烊的在線陣地。在這個陣地上以淘寶天貓“開店”的模式，吸納開發(fā)商的項目進駐，把一套套房源作為商品展示，在大流量下實現(xiàn)在線精準(zhǔn)匹配。

??在這個陣地上的店可以不打烊。黃金周里售樓處再晚總有下班的時候。在天貓好房的項目店上，是7*24小時服務(wù)機制，承接客戶需求。

??在這個陣地上也可以有其他各種商戶開店，比如渠道商可以開營銷店，房產(chǎn)交易商可以開店提供咨詢、過戶服務(wù)，甚至某些商家可以提供看房專車服務(wù)。

??在這個陣地上各種店家，在統(tǒng)一商品基礎(chǔ)表達和交易商業(yè)規(guī)則后，就可以一起培養(yǎng)起店鋪氛圍，吸引購房者在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)在線實現(xiàn)閉環(huán)。

??當(dāng)早上7點，中南·熙悅售樓處未開門，但有客戶逛淘寶發(fā)現(xiàn)天貓好房中南·熙悅項目店而咨詢留資時，商機就被無縫承接了。

??天貓好房出現(xiàn)的很及時。在市場缺乏信心的時候，急需新的辦法，新的渠道，新的勢力，來捕捉買房需求，給市場新的突破。

??除了沈陽中南，在廣州，黃埔的時代天韻，南沙的時代天逸；在無錫建發(fā)的項目，在武漢萬科公園5號……在這個黃金周里來自天貓好房線上直營店線索的成交逐步多了起來。

??在線下渠道分銷、老帶新，線上安居客、貝殼、開發(fā)商自營平臺之外，天貓好房經(jīng)過2年的努力，已經(jīng)開始成長為房地產(chǎn)在線交易領(lǐng)域的新平臺。

??“新二租”要在線形成新生態(tài)

??9月28日，第三屆中國房地產(chǎn)數(shù)字化峰會在杭州阿里舉行，從峰會透露的數(shù)據(jù)上看，天貓好房的成長速度相當(dāng)快。

??截至5月25日，天貓好房CBA戰(zhàn)略第1階段平臺基礎(chǔ)信息建設(shè)方面取得較大成果。房源通50萬+，客源通100萬+，交易通基建完成，累計服務(wù)100萬客戶。

??截至9月28日的峰會，天貓好房宣布平臺已經(jīng)入駐10631家商戶，包括來自全國300+城市品牌開發(fā)商、樓盤項目、新房渠道公司、經(jīng)紀(jì)公司、租房公司、交易中心等各類房產(chǎn)交易合作伙伴。

??新房、二手房、租房，俗稱“新二租”的三大房產(chǎn)領(lǐng)域的交易合作商正在越來越多的進駐天貓好房。

??顯然，與其他線上平臺不同，天貓好房更致力于以“開店”的模式，做一個“新二租”在線交易的新生態(tài)。

??在天貓好房上，新房、二手房、租房三大領(lǐng)域的多種協(xié)作和混業(yè)經(jīng)營的生態(tài)模型，正在建立中。在新房領(lǐng)域，天貓好房與開發(fā)商、渠道合力，線上分銷新生態(tài)也初見端倪。

??項目在天貓好房開通直營店，把一套套房源陳列進商鋪，把促進案場的權(quán)益及活動，在店內(nèi)用商品貨架陳列出來，可以捕捉在線客戶，給準(zhǔn)客戶推薦天貓好房店鋪里的房源鏈接，然后通過一套策略，促進客戶留資，在線交訂，再到到案看房完整鏈條，最后完成成交。

??在二手房和租房領(lǐng)域，進駐天貓好房的經(jīng)紀(jì)公司商戶，通過天貓好房ETC公盤系統(tǒng)，公盤聯(lián)賣，建立在天貓好房上的二手房經(jīng)紀(jì)商戶的協(xié)作新生態(tài)。

??實際上，經(jīng)紀(jì)商戶、渠道商戶在天貓好房上將實現(xiàn)新房、二手房的聯(lián)營。經(jīng)紀(jì)商戶可以陳列二手房房源賣二手房，也可以賣新房，也可以租房。渠道商未來也能賣二手房。

??在這個新平臺上，新房業(yè)務(wù)、二手房業(yè)務(wù)、租房業(yè)務(wù)、以及其他房產(chǎn)交易增值服務(wù)的商品交易壁壘有可能被打通，真的實現(xiàn)商戶的混業(yè)經(jīng)營，從而對沖市場風(fēng)險對單一業(yè)務(wù)的沖擊。

??在天貓好房生態(tài)里租房是最領(lǐng)先的一步：從7月26日“天貓好房租房交易平臺”上線運營兩個月，到9月26日，線上閉環(huán)交易累計已經(jīng)超過1萬單，在線交易門店超5000家，可交易房源超50萬、“喵屋匯”會員累計超500萬。就在剛剛啟動的雙11活動預(yù)熱中，僅十一黃金周幾日，喵屋匯會員就增長至600萬+。

??開發(fā)商仍需奇謀

??在“黃金周”，這個新房集中營銷的一個傳統(tǒng)時刻，天貓好房正在各城慢慢體現(xiàn)它的力量。

??黃金周之后，銀十還要繼續(xù)；雙11，雙12業(yè)即將到來。

??當(dāng)中國房地產(chǎn)行業(yè)進入到不可逆轉(zhuǎn)的買方市場的時候，眼花繚亂的促銷對購房者而言已變得越來越乏味。

??此刻，不論誰搭臺，并不能保證“八折”就能賣掉房子，開發(fā)商仍需奇謀。

??在這個以大數(shù)據(jù)為根本生產(chǎn)力的時代，數(shù)字化方式將成為一種不可或缺的營銷力量。通過在線店建立營銷陣地，不僅可以運用在線精準(zhǔn)營銷、在線內(nèi)容種草實現(xiàn)商品信息的展示和透傳，更為實現(xiàn)房地產(chǎn)線上和線下交易閉環(huán)奠定了基礎(chǔ)。而線上店更是買房人對開發(fā)商最直接高效的接觸點，更是在房產(chǎn)交易生態(tài)中開發(fā)商聯(lián)接上下游及其他交易方合作伙伴的鏈接點。

??房產(chǎn)賣方市場的火光熄滅，需要用平臺聚合行業(yè)各方微光去重新點燃，天貓好房正在做這個聚合者。