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樂(lè)居買(mǎi)房訊 陳天賜 持續(xù)筑底的樓市，能否借黃金周的契機(jī)，迎來(lái)全面回暖的開(kāi)端，目前仍有待觀(guān)望；政策走向和房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期，是否足以支撐這個(gè)十一成為久違的置業(yè)窗口期，亦是購(gòu)房者關(guān)心的話(huà)題。天貓好房“好房黃金周 置業(yè)有標(biāo)桿”特別企劃，專(zhuān)訪(fǎng)全國(guó)數(shù)十位房產(chǎn)專(zhuān)家，剖析樓市近期現(xiàn)象與趨勢(shì)，給予購(gòu)房者客觀(guān)的置業(yè)引導(dǎo)。

黃金周樓市分化或?qū)⒓觿?/strong>

隨著央行降息、多地限購(gòu)放開(kāi)利好的到來(lái)，不少城市在成交端有了些許起色。以上海為例，新房、二手房成交量已連續(xù)3月上漲，走出一個(gè)相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的行情。

對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，新房供應(yīng)端在未來(lái)將迎來(lái)放量，同時(shí)也會(huì)牽制二手房?jī)r(jià)格，黃金周期間雖然不具備大幅上漲的空間，但同樣，不具備大幅下跌空間。

同樣迎來(lái)小幅上漲行情的還有同為一線(xiàn)城市的深圳?？硕鹕钲趨^(qū)域總經(jīng)理陳洪海指出，深圳市場(chǎng)全年整體是一個(gè)L型的呈現(xiàn)，前三個(gè)季度基本上是L的豎線(xiàn)筑底了，下半年包括第四季度預(yù)計(jì)是L的平滑線(xiàn)，到年底會(huì)有一波拋物線(xiàn)上揚(yáng)的階段。

不過(guò)，一些二線(xiàn)城市的市場(chǎng)表現(xiàn)仍較冷，復(fù)蘇進(jìn)程緩慢。長(zhǎng)沙8月份住宅供需規(guī)模下降到近十年的最低點(diǎn)；鄭州利率雖已降至4.1%，但新房均價(jià)連跌11個(gè)月，7月反漲0.3%后8月再降0.4%，市場(chǎng)回暖被打斷。

南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)張輝表示，雖然政策底已現(xiàn)，但是否可以抓住黃金周置業(yè)仍需要因人而異，因項(xiàng)目而異，因各個(gè)城市而異。

在一線(xiàn)城市高熱維持，二三線(xiàn)回暖緩慢的現(xiàn)狀下，開(kāi)發(fā)商或把握傳統(tǒng)“金九銀十”節(jié)點(diǎn)加速出清；對(duì)于置業(yè)群體來(lái)說(shuō)，購(gòu)房時(shí)機(jī)的選擇顯得格外重要。天貓好房&樂(lè)居北京站主編郭云柯建議，判斷是否為購(gòu)房時(shí)機(jī)的前提，既要看上市房源是否充足，也要關(guān)注優(yōu)惠力度，傳統(tǒng)的黃金周可能是房企加推的時(shí)機(jī)，但釋放的優(yōu)惠或不如年末業(yè)績(jī)沖刺節(jié)點(diǎn)。

剛需或現(xiàn)補(bǔ)償性購(gòu)房 改善需求持續(xù)釋放

城市間分化加劇，不同購(gòu)房客群也逐漸分化。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，與2022年1-7月相比，1-8月30城代表城市中有19個(gè)城市120平以上改善型產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升，其中一、二線(xiàn)城市有12個(gè)，改善需求韌性更高。

張輝指出，剛需群體由于受就業(yè)、薪水等各方面的影響相對(duì)來(lái)說(shuō)比較大，所以就需求釋放來(lái)說(shuō)比不過(guò)改善性群體。陳洪海也表示，對(duì)于剛需一族來(lái)講，綜合考慮的因素更多，對(duì)價(jià)格的敏感度更高，包括總價(jià)段、單價(jià)段、面積段、區(qū)位等因素也會(huì)考慮，所以觀(guān)望情緒會(huì)更濃，購(gòu)房的周期會(huì)拉長(zhǎng)。

湖南中原研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳世霞指出，目前政策正處于窗口期，近期待入市項(xiàng)目受限價(jià)影響價(jià)格或?qū)⒊掷m(xù)上揚(yáng)，剛需項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力大，釋放優(yōu)惠的空間也更大。

在板塊選擇上，專(zhuān)家普遍建議重點(diǎn)關(guān)注中心城區(qū)核心板塊。在樓市整體下行壓力下，核心區(qū)域意味著更高的市場(chǎng)認(rèn)可度和更強(qiáng)的抗跌性，并且從市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律和經(jīng)驗(yàn)看，樓市恢復(fù)也會(huì)從核心板塊開(kāi)始，再逐漸向外傳導(dǎo)。對(duì)于購(gòu)房者而言，這意味著能夠獲得更多的保障。

克而瑞河南區(qū)域研展總監(jiān)楊景瑞指出，在市場(chǎng)信心不足，以及疫情“常態(tài)化”的前提下，回歸配套和地段，是非常重要的一個(gè)趨勢(shì)?？硕鹛K常區(qū)域總經(jīng)理戈文問(wèn)則建議，購(gòu)房者也可以重點(diǎn)關(guān)注一些價(jià)格倒掛的限價(jià)區(qū)域，“價(jià)格嚴(yán)重倒掛的稀缺板塊，買(mǎi)到就是賺到；若不是倒掛優(yōu)質(zhì)板塊，在黃金周期間有優(yōu)惠的項(xiàng)目，也是可以重點(diǎn)關(guān)注的?！?/p>

未來(lái)仍舊迷茫 救市更需堅(jiān)定

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在今年前8個(gè)月中，樓市調(diào)控政策共出臺(tái)了400多條，8月份北京、上海等一線(xiàn)城市也加入放松調(diào)控的陣營(yíng)，但成交端一直未見(jiàn)起色。

近期更是出現(xiàn)了政策一輪游的現(xiàn)象。9月中旬，蘇州、青島、濟(jì)南相繼傳出放松限購(gòu)的消息，但蘇州放松限購(gòu)隔日取消，青島部分撤回，刪除了“二手住房不再限購(gòu)”內(nèi)容。

之所以會(huì)出現(xiàn)政策反復(fù)變動(dòng)的情況，張輝認(rèn)為這是由于國(guó)家對(duì)地方救市政策的預(yù)期模糊導(dǎo)致的。他談到，雖然樓市發(fā)展要“短期看政策”，但實(shí)際上目前的調(diào)控政策已經(jīng)明顯滯后了，“實(shí)質(zhì)性的放松政策搖擺不定，想要破除泡沫使樓市回暖，最需要的還是國(guó)家給各地一個(gè)明顯的政策預(yù)期?！?/p>

未來(lái)，地方救市政策或?qū)⒗^續(xù)加強(qiáng)。對(duì)部分強(qiáng)二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，放松限購(gòu)等強(qiáng)力政策措施可能還將根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。而對(duì)于購(gòu)房者而言，未來(lái)怎么選，除了跟隨政策腳步外，還需要聚焦樓市供需節(jié)奏。

對(duì)此，陳世霞認(rèn)為，供應(yīng)量決定銷(xiāo)量，在限價(jià)時(shí)代，供應(yīng)量集中在什么板塊、什么項(xiàng)目上，就已經(jīng)決定了未來(lái)半年銷(xiāo)量的一大半，前提是板塊發(fā)展?jié)摿Υ?，?xiàng)目也沒(méi)有硬傷。

克而瑞四川區(qū)域研究總監(jiān)周娟亦表示，從市場(chǎng)供應(yīng)端來(lái)看，房企為沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，通常會(huì)利用好黃金周節(jié)點(diǎn)加大供應(yīng)?！澳壳耙阎幸淮笈?xiàng)目即將推新，且大多位于優(yōu)質(zhì)區(qū)域，其中還包括較多純新項(xiàng)目，因此購(gòu)房選擇面變大，中簽的概率更高?！?/p>

綜合供求關(guān)系看，安徽省房地產(chǎn)研究會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)汪遠(yuǎn)認(rèn)為，土地供給節(jié)奏、開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏，只有與主力人群購(gòu)買(mǎi)力吻合，也就是購(gòu)買(mǎi)力和供給比較匹配時(shí)，市場(chǎng)才是比較良性的?！胺?jī)r(jià)幾乎不會(huì)出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，大漲沒(méi)有基礎(chǔ)，政府也不會(huì)允許，下跌則沒(méi)有空間。但區(qū)域板塊分化已經(jīng)存在，未來(lái)會(huì)更加明顯。”（完）