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樂居買房 帥虎 發(fā)自北京

2022年以來，鄭州已出臺一系列調(diào)控政策，意在為樓市紓困。而近日，鄭州又印發(fā)《“大干30天，確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動實施方案》，明確目標為：10月6日前，實現(xiàn)全市所有停工問題樓盤項目全面持續(xù)實質(zhì)性復工。當下正處于“金九銀十”階段，在政策的加碼下，今年的鄭州還能延續(xù)往年的樓市旺季嗎？各類購房者能否安心入場？哪些區(qū)域、板塊更值得關注？鄭州的樓市走向究竟如何？樂居買房就此專訪了克而瑞河南區(qū)域研展總監(jiān)楊景瑞。

楊景瑞表示，只要有購房需求，不管是剛需還是改善類型，當下都是好的購房時機。首先是價格合適，鄭州市場整體的銷售均價連續(xù)三年保持穩(wěn)定，后續(xù)預期也是求穩(wěn)；其次是利率合適，今年不論是國家還是城市層面，鄭州在利率方面做了兩次的調(diào)整，目前利率是4.1，這個利率已是近十年最低值；另外是政策合適，老人購房、改善購房在政策層面均已落位，所以綜合來看，目前是合適購房的。但凡事無絕對，具體仍要結(jié)合實際情況來看待。

當說到哪類購房者更值得在金九銀十抓緊“上車”時，楊景瑞認為，還從自身的需求出發(fā)，剛改和高改類型的購房者可以擇機上車。在目前的市場情形下，鄭州的價格是難以呈現(xiàn)漲幅的。很多房企通過提升產(chǎn)品力維度作為吸納客戶的一個要素，無論對于哪種類型的客戶來說，產(chǎn)品層面都是有保障的。所以剛改與高改這兩種類購房者是可以選擇性上車的。

回歸到鄭州市場本身，楊景瑞提到，我們通過近半年對鄭州的熱銷項目監(jiān)控發(fā)現(xiàn)，鄭州的熱點片區(qū)出現(xiàn)了兩個極端，分別是以改善為主的鄭東新區(qū)、金水區(qū)和以剛需為主的高新區(qū)。其實賣的都相對不錯，但是有一個非常核心的要素是，這些賣的相對比較好的項目，都集中在三環(huán)之內(nèi)，或者是三環(huán)外圍的配套成熟的區(qū)域。那么在市場信心不足，加上疫情常態(tài)化的這些前提下，其實回歸配套，還有回歸地段的核心，是非常重要的一個趨勢，所以在未來，鄭州主城核心的區(qū)域和板塊，將會持續(xù)迸發(fā)出較高的市場熱度。

鄭州樓市未來一段時間內(nèi)將會呈現(xiàn)怎樣的走勢呢？楊景瑞分析到，2022年鄭州總體的成交量萎縮。從今年三月份以來，鄭州在持續(xù)釋放利好的政策，比如房票，紓困基金，還有利率下調(diào)等，但其根本的目的還是維穩(wěn)。雖然國慶、年終房企會加大優(yōu)惠力度，但也只是形成市場的短期波動，長遠來看，鄭州的市場還是以趨穩(wěn)為主。

以下為采訪實錄：

Q:您覺得今年“金九銀十”還是購房的好時機嗎？為什么？

楊：關于購房是不是好時機，這是一個需要客戶與市場相互匹配的問題。客觀來看，只要有購房需求，不管是剛需還是改善類型，當下都是好的購房時機。

原因有三：

首先是價格合適：鄭州市場整體的銷售均價連續(xù)三年保持穩(wěn)定，后續(xù)預期也是求穩(wěn)。

其次是利率合適：今年不論是國家還是城市層面，鄭州在利率方面做了兩次的調(diào)整。目前利率是4.1，這個利率已是近十年最低值。

另外是政策合適：老人購房、改善購房在政策層面均已落位，所以匹配需求來看，目前是合適購房的。

但是就現(xiàn)階段鄭州的敏感性而言，項目交付的安全性以及客戶本身的后續(xù)支付能力都存有隱患，購房者市場的觀望和信心缺失是客觀存在的。因此又不一定是好時機。

Q:剛需、剛改、高改，您更建議哪類購房者在金九銀十抓緊“上車”？理由是？

楊：該不該抓緊上車，還是要做好自身的需求與置業(yè)敏感要素的匹配。

從近六個月的鄭州市場結(jié)構數(shù)據(jù)來看，剛改的占比整體是上漲的，在目前的市場情形下，鄭州的價格是難以呈現(xiàn)漲幅的。很多房企通過提升產(chǎn)品力維度作為吸納客戶的一個要素。所以無論對于哪種類型的客戶來說，產(chǎn)品層面都是有保障的。

從購房層面看，需要匹配購房者的收入情況，還要考量目標產(chǎn)品地段的價值因素，整體來權衡，你是購房自住，還是資產(chǎn)配置這個行為。那么現(xiàn)階段來看，鄭州整體市場，又是回歸主城的，所以剛改與高改這兩種類購房者是可以選擇上車的。

Q:在您看來，鄭州哪些片區(qū)、板塊，可能成為九、十月的市場熱門？

楊：我們通過近半年對鄭州的熱銷項目監(jiān)控發(fā)現(xiàn)，鄭州的熱點片區(qū)出現(xiàn)了兩個極端，分別是以改善為主的鄭東新區(qū)、金水區(qū)和以剛需為主的高新區(qū)。其實賣的都相對不錯，但是一個非常核心的要素是，這些賣的相對比較好的項目，都集中在三環(huán)之內(nèi)，或者是三環(huán)外圍的配套成熟的區(qū)域。那么在市場信心不足，加上疫情常態(tài)化的這些前提下，其實回歸配套，還有回歸地段的核心，是非常重要的一個趨勢，所以在未來，鄭州主城核心的區(qū)域和板塊，將會持續(xù)迸發(fā)出較高的市場熱度。

Q:可否請您作出預測，鄭州市場成交、房價，未來一段時間的走勢如何？

楊：對于鄭州來說，2022年的總體的成交量萎縮，因為行業(yè)和市場環(huán)境均發(fā)生了比較大的變化。從今年三月份以來。鄭州在持續(xù)釋放利好的政策，比如房票，紓困基金，還有利率下調(diào)等，其根本的目的還是維穩(wěn)。從三月份到現(xiàn)在的月度市場變化來看，也是基本趨于穩(wěn)定的，但是，不排斥在未來的一段時間之內(nèi)，比如國慶，或者年底沖刺的時候，房企在加大優(yōu)惠力度之后，市場上會有一波短期內(nèi)的波動。但是整體來看，鄭州的市場還是以趨穩(wěn)為主。

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