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樂(lè)居買房 鞠風(fēng)超 發(fā)自北京

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處調(diào)整階段，受政策環(huán)境優(yōu)化、疫情得到有效控制等因素帶動(dòng)，部分地方樓市活躍度略有好轉(zhuǎn)，深圳就是值得探究的鮮活樣本。今年的“金九銀十”能否迎來(lái)更多購(gòu)房人入場(chǎng)？深圳哪些片區(qū)、板塊值得重點(diǎn)關(guān)注？未來(lái)一段時(shí)間，深圳成交、房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)哪些變化？樂(lè)居買房就此專訪了房產(chǎn)專家克而瑞深圳區(qū)域總經(jīng)理陳洪海博士。

陳洪海表示，今年“金九銀十”的市場(chǎng)到了一個(gè)相對(duì)白熱化的階段，各大樓盤為了爭(zhēng)取有限的剛需和改善客戶群會(huì)加快走量沖業(yè)績(jī)。雖然難現(xiàn)往年的火熱盛況，但對(duì)于剛需和改善客戶來(lái)說(shuō)，可以在“金九銀十”爭(zhēng)取一些相對(duì)較大的優(yōu)惠力度。所以，在低潮時(shí)期抓緊“上車”，利率、購(gòu)房成本降低，不失為置業(yè)良機(jī)。

綜合不同購(gòu)房人群的置業(yè)需求，陳洪海分析，剛改和高改實(shí)際上是今年“金九銀十”上車的主力軍。對(duì)于剛需的客戶來(lái)說(shuō)，選擇過(guò)程會(huì)多方比較、優(yōu)中選優(yōu)，觀望情緒會(huì)更濃，購(gòu)房的周期也會(huì)拉長(zhǎng)。

改善需求更加注重地段的稀缺性，比如招商蛇口太子灣，僅有的一塊住宅用地就是璽家園，戶型面積為123-425㎡，均價(jià)12萬(wàn)/㎡，但是項(xiàng)目周邊的二手房已經(jīng)達(dá)到了20萬(wàn)/㎡，一二手房倒掛的情況非常明顯。前海、蛇口以及寶中三地屬于改善型熱門板塊。

性價(jià)比高的剛需板塊，一般來(lái)講是在一些郊區(qū)，比如光明、坂田、龍華、民治和紅山。今年光明集中供地上調(diào)價(jià)格，意味著光明已經(jīng)走出2021年“土拍價(jià)低谷”。光明區(qū)深業(yè)頤瑞府，毛坯限價(jià)是4.53萬(wàn)/㎡，可能會(huì)吸引一波剛需客戶的關(guān)注。除此之外，現(xiàn)房項(xiàng)目因?yàn)椴簧婕暗侥懿荒苋缙诮桓兜膯?wèn)題也會(huì)比較有吸引力?？偠灾?，對(duì)于剛需客來(lái)講，可選擇的余地比較大。

據(jù)克而瑞深圳的判斷，到年底，深圳樓市可能會(huì)有一波略微的上揚(yáng)。市場(chǎng)全年整體是一個(gè)L型的呈現(xiàn)，前三個(gè)季度基本上是L的豎線筑底了，下半年包括第四季度應(yīng)該是L的平滑線，到年底有一波拋物線上揚(yáng)的階段，整體上來(lái)講，房?jī)r(jià)是趨穩(wěn)的，上漲的空間也會(huì)在嚴(yán)格的把控范圍內(nèi)。

未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況主要取決于深圳的二手房指導(dǎo)價(jià)，是否有調(diào)整的空間。二手房指導(dǎo)價(jià)調(diào)整的進(jìn)展，關(guān)系到是否會(huì)帶來(lái)深圳二手房市場(chǎng)的振興，一二手房聯(lián)動(dòng)帶來(lái)的價(jià)格差會(huì)導(dǎo)致一手房市場(chǎng)是否呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)。目前來(lái)看，市場(chǎng)還是向好的方向在轉(zhuǎn)變，從筑底到開(kāi)始回升，可能回升的幅度沒(méi)有太大。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，到年底市場(chǎng)是一個(gè)往上走的翹尾階段。

以下為采訪實(shí)錄：

Q1 今年“金九銀十”還是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)嗎？為什么？

陳洪海：今年以來(lái)，全國(guó)的一線城市，除了上海北京以外，基本進(jìn)入了一個(gè)買方主導(dǎo)的市場(chǎng)，客戶的觀望情緒比較濃厚。目前處于以存量房交易為主的時(shí)代，“金九銀十”的市場(chǎng)也算是到了一個(gè)相對(duì)白熱化的階段，各大樓盤鉚足干勁沖業(yè)績(jī)。與此同時(shí)，為了爭(zhēng)取有限的剛需和改善客戶群，樓市頻現(xiàn)多種花樣營(yíng)銷手段，比如首付分期、支持批量購(gòu)買商品房等措施來(lái)加大營(yíng)銷力度。

雖然，今年樓市的“金九銀十”難現(xiàn)往年的火熱盛況，但仍然是一個(gè)購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。尤其是對(duì)于剛需和改善客戶來(lái)說(shuō)，可以爭(zhēng)取一些相對(duì)較大的優(yōu)惠力度；利率、購(gòu)房成本降低的情況之下，在低潮時(shí)期抓緊“上車”，不失為置業(yè)良機(jī)。

Q2 剛需、剛改、高改，您更建議哪類購(gòu)房人在金九銀十抓緊“上車”？理由是？

陳洪海：很明顯，現(xiàn)在就是改善類更適合購(gòu)房的朋友們“上車”。目前，剛需改善和高端改善在市場(chǎng)上表現(xiàn)得更為活躍，無(wú)論一手房還是二手房，這樣的需求占主流。對(duì)于剛需一族來(lái)講，綜合考慮的因素更多，對(duì)價(jià)格的敏感度更高，包括總價(jià)段、單價(jià)段、面積段、區(qū)位等因素也會(huì)考慮，所以觀望情緒會(huì)更濃，購(gòu)房的周期會(huì)拉長(zhǎng)。因此，目前來(lái)講，剛需更加內(nèi)卷，而剛改和高改實(shí)際上已進(jìn)入了一個(gè)上車的高峰期。當(dāng)然，這也要取決于一二手房的情況，以及區(qū)位地段，是否國(guó)企央企，操盤的項(xiàng)目等因素。

總體而言，剛改和高改實(shí)際上是今年“金九銀十”上車的主力軍。對(duì)于剛需的客戶來(lái)說(shuō)，選擇過(guò)程會(huì)多方比較、優(yōu)中選優(yōu)，購(gòu)房周期會(huì)加長(zhǎng)，難度也會(huì)加大，所以他們可以持續(xù)關(guān)注天貓好房的好房源推薦，以及我們克而瑞的一些樓盤性價(jià)比點(diǎn)評(píng)榜單。

Q3 在您看來(lái)，深圳的哪些片區(qū)、板塊，可能成為九、十月的市場(chǎng)熱門？

陳洪海：改善的需求，包括剛需改善和高端改善。改善需求更加注重地段的稀缺性，比如招商蛇口太子灣，僅有的一塊住宅用地就是璽家園，戶型面積為123-425㎡，均價(jià)12萬(wàn)/㎡，其中126㎡最低單價(jià)10.0萬(wàn)/㎡；423㎡最低單價(jià)13.6萬(wàn)/㎡。但是，太子灣璽家園周邊的二手房已經(jīng)達(dá)到了20萬(wàn)/㎡，這么看來(lái)，一二手房倒掛的情況是非常明顯的。這種改善盤算是高端改善，項(xiàng)目蓄客、包括預(yù)計(jì)的開(kāi)盤去化率都會(huì)非常高。這一類型的板塊主要是在前海、蛇口以及寶中三地，比較熱門。

性價(jià)比高的剛需板塊，一般來(lái)講是在一些郊區(qū)。光明、坂田、龍華，包括民治和紅山等其實(shí)都是剛需的板塊。今年光明集中供地上調(diào)價(jià)格，在深圳的三輪土拍中，價(jià)格漲幅都是數(shù)一數(shù)二的。這意味著光明已經(jīng)走出2021年“土拍價(jià)低谷”。隨著地鐵配套的規(guī)劃與通達(dá)、市政配套的打造以及產(chǎn)業(yè)與人才的集聚，光明向好必將回歸市場(chǎng)價(jià)值。光明區(qū)深業(yè)頤瑞府，毛坯限價(jià)是45000，就可以吸引一波剛需客戶的關(guān)注。大家現(xiàn)在買房越來(lái)越謹(jǐn)慎，越來(lái)越考慮性價(jià)比、一二手房倒掛的情況，也越來(lái)越關(guān)注新土拍的項(xiàng)目，限價(jià)和目前在售項(xiàng)目的價(jià)格中間是否有價(jià)差。除此之外，還會(huì)考慮現(xiàn)房項(xiàng)目，因?yàn)椴簧婕暗侥懿荒苋缙诮桓兜膯?wèn)題。所以對(duì)于剛需客來(lái)講，其實(shí)可選擇的余地比較大。

Q4 可否請(qǐng)您作出預(yù)測(cè)，深圳市場(chǎng)成交、房?jī)r(jià)，未來(lái)一段時(shí)間的走勢(shì)如何？

陳洪海：當(dāng)前，“房住不炒”成為樓市調(diào)控的主基調(diào)。為支持剛性和改善性住房的正常需求，各地房地產(chǎn)政策正在進(jìn)一步放松。深圳的購(gòu)房政策依然保持著極度嚴(yán)苛的態(tài)勢(shì)，目前市場(chǎng)也處于一個(gè)持續(xù)筑底的階段，商品房的庫(kù)存量也不大，市場(chǎng)比較理性，房子正在回歸居住屬性。

我們克而瑞深圳的判斷，房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)翹尾的階段，也就是說(shuō)到年底，市場(chǎng)可能會(huì)有一波略微的上揚(yáng)。市場(chǎng)全年整體是一個(gè)L型的呈現(xiàn)，前三個(gè)季度基本上是L的豎線筑底了，下半年包括第四季度應(yīng)該是L的平滑線，到年底可能會(huì)有一波拋物線上揚(yáng)的階段，整體上來(lái)講，房?jī)r(jià)是趨穩(wěn)的，上漲的空間也會(huì)在嚴(yán)格的把控范圍內(nèi)。

未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況主要取決于深圳的二手房指導(dǎo)價(jià)，是否有調(diào)整的空間?？v觀上海的新房市場(chǎng)高漲，主要原因也是二手房倒掛的項(xiàng)目相對(duì)偏多，而深圳目前這種項(xiàng)目實(shí)際上是非常少的，但凡是出現(xiàn)這種項(xiàng)目，在市場(chǎng)上都出現(xiàn)一房難求的狀態(tài)。

所以，要看二手房指導(dǎo)價(jià)調(diào)整的進(jìn)展，是否會(huì)帶來(lái)二手房市場(chǎng)的振興，一二手房聯(lián)動(dòng)帶來(lái)的價(jià)格差是否會(huì)導(dǎo)致一手房市場(chǎng)呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)。目前來(lái)看，在沒(méi)有出臺(tái)優(yōu)化二手房指導(dǎo)價(jià)政策之前，整體市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)相對(duì)比較低迷的狀況，各個(gè)板塊之間分化越來(lái)越明顯，整個(gè)的商品房市場(chǎng)，目前處于一個(gè)筑底的階段。

所以，未來(lái)只能比現(xiàn)在要好。現(xiàn)在是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，市場(chǎng)呈現(xiàn)回歸的態(tài)勢(shì)，所以我們對(duì)于未來(lái)的判斷就是：市場(chǎng)還是向好的方向在轉(zhuǎn)變，從筑底到開(kāi)始回升，可能回升的幅度沒(méi)有太大。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，到年底市場(chǎng)是一個(gè)往上走的翹尾階段。

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