正文

今年上半年，普遍不好過。

一邊是疫情卷土重來，gdp一度負(fù)增長，一邊是各行業(yè)績?nèi)嫦禄?，就連華為，都把活下去作為主要綱領(lǐng)了。

而另一邊的房地產(chǎn)，年中財(cái)報(bào)一出，哀鴻一片，仍在正增長的企業(yè)屈指可數(shù)，巨虧幾十億、盈利暴跌成為行業(yè)常態(tài)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超50家房企上半年業(yè)績預(yù)虧，沒有虧損的也并不好過，龍頭企業(yè)同樣遭遇盈利“黑天鵝”。

暴雷、欠債、爛尾……這些因素固然是業(yè)績下滑的原因，但從根本來看，仍然是需求和信心問題。

01

不是房企不爭氣

是行業(yè)普遍滑鐵盧

從已經(jīng)發(fā)布的2022上半年房企財(cái)報(bào)來看，虧損額最多的是建業(yè)，已經(jīng)超過50億。虧損規(guī)模同樣驚人的藍(lán)光發(fā)展，2021年便虧掉超百億，今年上半年再度預(yù)計(jì)凈利潤虧損46億元。

而就算沒有虧損，盈利狀態(tài)也大幅下滑。比如頭部房企碧桂園，預(yù)計(jì)上半年核心凈利潤45到50億元，而2021年同期碧桂園的歸母凈利潤達(dá)150億元。

招商蛇口凈利潤預(yù)計(jì)同比降幅達(dá)到50.6%；綠地控股上半年歸母凈利潤42.01億元，同比下降也達(dá)到了48.98%。

民企、國企紛紛滑鐵盧，說明這已不是簡單的公司經(jīng)營狀況能解釋的，在整體市場不景氣的環(huán)境下，盈利已經(jīng)成了只存在于幻想中的泡影了。

而房企們?yōu)榱吮M快回款，解決債務(wù)危機(jī)，點(diǎn)子也是層出不窮。主要來看，以價(jià)換量是主要手段，通過大面積降低項(xiàng)目均價(jià)來換取需求。比如碧桂園、榮盛、金科等房企都將自己的項(xiàng)目，尤其是尾盤降價(jià)出清，但這也會(huì)導(dǎo)致銷售成本增加，毛利率下滑。

在8月18日舉行的投資者會(huì)上，碧桂園總裁莫斌表示，市場下行周期之久超預(yù)期，從去年6月份到現(xiàn)在仍然處在下行期。

歷史上，房地產(chǎn)下行周期最長的是2014年1月-2015年3月，單月銷售面積負(fù)增長持續(xù)時(shí)間15個(gè)月，第7個(gè)月單月增速最低點(diǎn)-16.3%。

而從去年6月到現(xiàn)在，持續(xù)下行周期已達(dá)到14個(gè)月，其中去年10月單月銷售面積同比增速最低點(diǎn)為-21.7%，已低于歷史上銷售單月增速的最低水平。

房地產(chǎn)寒冬仍在持續(xù)，除了最近暴雷的龍光和富力以外，下半年仍將會(huì)有房企違約，CAIC數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)，有12家房企債券到期規(guī)模超百億，有8家為民營房企。

而這些房企究竟有沒有能力還得起債，目前看來已經(jīng)不是未知數(shù)了，因?yàn)榭隙ㄟ€不起。

02

市場復(fù)蘇何時(shí)來

不久前，又一波限購松綁潮來臨。不同的是，這次的參與者包括了一線城市。8月20日上午，上海舉行臨港新片區(qū)三周年新聞發(fā)布會(huì)，過程中發(fā)布《關(guān)于支持中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)加快建設(shè)獨(dú)立綜合性節(jié)點(diǎn)濱海城市的若干政策措施》，其中明確提到：

優(yōu)化人才購房條件，在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個(gè)稅或社保滿1年及以上，在臨港新片區(qū)限購1套住房，所購住房自合同網(wǎng)簽備案滿7年后可轉(zhuǎn)讓。

上海成了第一個(gè)明文規(guī)定取消限購的一線城市。雖然只是臨港片區(qū)，但很有可能會(huì)掀開一線城市限購松動(dòng)的序幕。

畢竟在此之前，廊坊就已經(jīng)取消限購限售，北京也出臺(tái)過子女可作為共同借款人幫助老人還貸這種政策。廣州也曾有放松限購的傳聞，據(jù)媒體報(bào)道，6月6日從廣州12345政務(wù)服務(wù)便民熱線獲悉，非廣州戶籍居民購房的社保條件的確有所更新。

一線城市的入場，說明政策仍有釋放空間，新一輪調(diào)控或許就在路上。因?yàn)閺臄?shù)據(jù)看，壓力山大，連一向樂觀的國家統(tǒng)計(jì)局，都用上了“房地產(chǎn)仍在筑底階段”這樣的略顯悲觀的話術(shù)。

確實(shí)，7月銷售面積同比下降29%，依賴賣地收入的三四線地方財(cái)政不容樂觀。上半年略顯瘋狂的政策調(diào)控收效甚微，但通過這種大范圍的政策調(diào)控，我們也能看出一點(diǎn)端倪。

那些從四限、土地、貸款等不同方面入手，政策組合拳打得好的城市，收效往往更為顯著。而不敢全面放開，始終以單方面政策放松為主要手段的城市，樓市就始終刺激不起來。

但樓市需求和信心不足的問題，仍無法得到很好的解決。未來，必須要通過各種刺激政策齊發(fā)力，因地制宜，才有可能盤活樓市。

具體而言，一線城市長期來看房價(jià)仍面臨一定的上漲壓力，短期內(nèi)調(diào)控政策較難退出，但可以局部放松調(diào)控，參考上海。二線及三四線城市建議全面取消限購，支持居民自住以及改善性購房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場回歸穩(wěn)態(tài)。

不過房地產(chǎn)泡沫是必須經(jīng)歷陣痛才能擠出來的，現(xiàn)在或許已經(jīng)到了歷史的關(guān)鍵時(shí)刻，也可能只是攀向下一個(gè)頂峰的蟄伏，而我們普通人能做的，只有抓好手里已有的籌碼，不到萬不得已，千萬別撒手。