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近期，各地密集發(fā)布樓市寬松政策，一些地方更是屢出新招。

8月16日晚，安徽省宿州市泗縣在“泗縣發(fā)布”微信公眾號上發(fā)布《關(guān)于共創(chuàng)房地產(chǎn)業(yè)繁榮的倡議書》，鼓勵“廣大公職人員要積極響應(yīng)，發(fā)動身邊親友以實際行動參與到購房活動中來，攜手推進(jìn)泗縣房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。”截至發(fā)稿，該文已被刪除。

與此同時，8月16日，一則視頻在網(wǎng)絡(luò)熱傳。視頻中，湖南常德市石門縣縣委書記在宣布石門縣房產(chǎn)交易會開幕時說：“希望在今天的會上，各位同志們、各位領(lǐng)導(dǎo)，要帶頭購房，買了一套買兩套，買了兩套買三套，買了三套買四套?！?/p>

正當(dāng)縣委書記義正嚴(yán)詞說出這句話時，身后站著的一位干部繃不住了——他先是抿了抿嘴唇，然后突然笑了出來；但想起自己還站在臺上，又努力憋笑，復(fù)雜的面部表情在一眾嚴(yán)肅的人群中很是惹眼。

看樣子，這些縣城為了穩(wěn)定本地樓市，促進(jìn)本地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，也是煞費苦心。這些舉動，也許我們看來頗具戲劇性，甚至有點滑稽，但這些現(xiàn)象反映了當(dāng)前小城市面臨的諸多尷尬——商品房銷售低迷，政府賣地收入縮水、房屋空置率過高、人口流失嚴(yán)重等問題。

冰凍三尺非一日之寒，上述問題的形成絕非一朝一夕。企圖通過號召人口占比極少的公職人員、領(lǐng)導(dǎo)干部帶頭買房“救市”，我認(rèn)為恐怕是“杯水車薪”，難以為繼。

畢竟，空房太多，領(lǐng)導(dǎo)都不夠用了。

官方出面喊話公職人員帶頭買房已不是新鮮事。

6月以來，包括吉林長春、湖北黃岡、四川巴中等地發(fā)文，鼓勵機關(guān)事業(yè)單位和大型企業(yè)組織購房團(tuán)購活動。

比如，長春提出支持集中批量購買商品房。支持機關(guān)單位、國有企事業(yè)單位、大專院校、科研院所和社會群體與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽，組織商品房集中批量購買活動。團(tuán)購房需取得商品房預(yù)售許可，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得低于成本價格銷售。

不僅是三線城市，甚至個別當(dāng)下較為熱門的副省級中心城市也出臺過類似政策。

7月18日，武漢市東西湖區(qū)財政局印發(fā)《預(yù)發(fā)住房分配貨幣化補貼的方案》的通知，稱將向符合條件的行政事業(yè)單位購房職工一次性預(yù)發(fā)補貼15萬元。而這部分補貼為預(yù)發(fā)放，未來5年內(nèi)會從收入中進(jìn)行扣除。也就是說，有點“貸款”的性質(zhì)。

種種現(xiàn)象表明，房地產(chǎn)偃旗息鼓，地方財政吃緊，樓市萎靡?guī)淼臒?，已?jīng)波及到部分城市的經(jīng)濟(jì)根基。

01 樓市蕭條，小城市地方財政已經(jīng)告急

疫情籠罩，經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)行業(yè)遇冷……種種因素疊加下，小縣城的財政已經(jīng)十分吃緊。

拿上文提到的泗縣來說吧，一份關(guān)于《泗縣2021年預(yù)算執(zhí)行情況與2022年預(yù)算草案的報告》里顯示：

也就是說，2021年全縣不算轉(zhuǎn)移支付，一般公共預(yù)算收入只有14.55億元，其中，稅收收入是8.87億元。

那么，賣地賣了多少錢？

由此可見，政府基金性收入是37.88億元，其中土地出讓金收入是36.97億元。這就說明，政府賣地的收入是稅收收入的4.16倍之多！

今年，泗縣將土地出讓收入的預(yù)算定為30億元，那么今年泗縣的土地交易情況怎么樣呢？

說實話，情況不容樂觀。

經(jīng)查閱數(shù)據(jù)，泗縣今年一共出讓了17塊土地，其中13塊土地還是工業(yè)用地，僅兩塊住宅用地供應(yīng)，總交易金額4.65億元。

而且，其中有兩塊商服用地還是城投公司所拿的土地，相當(dāng)于政府把錢從左口袋換到了右口袋。

截止目前，泗縣的賣地收入只完成了原計劃30億元的15.5%，可以說比“腰斬”都慘。下半年要是持續(xù)這個趨勢的話，2022全年賣地收入估計也不到10億元，基本上全年土地收入下滑70%左右。

掙錢的主力枯竭了，或許這才是泗縣政府按捺不住，發(fā)布共創(chuàng)房地產(chǎn)繁榮倡議書的根本原因。

至于石門縣，根據(jù)官方披露的數(shù)據(jù)，2022年上半年財政總收入12億，總支出則是29.8億元，已經(jīng)嚴(yán)重入不敷出。

來源：石門縣統(tǒng)計局

據(jù)石門縣人民政府網(wǎng)站公布的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，2021年石門縣全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長13.8%。房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工面積305.01萬平方米，增長8.2%，其中住宅233.24萬平方米，增長14.9%；房屋竣工面積52.71萬平方米，增長94.3%，其中住宅35.13萬平方米，增長173.9%；商品房銷售面積58.25萬平方米，下降13.2%，其中住宅48.87萬平方米，下降18.2%；商品房銷售額29.82億元，下降13.0%，其中住宅銷售額22.50億元，下降20.7%。

建了這么多房子，真的有人買嗎？能賣得出去嗎？這樣的懷疑也不是沒有根據(jù)：

據(jù)公安部門統(tǒng)計，2021年年末，石門縣戶籍總?cè)丝诩s65.5萬人，全年農(nóng)村外出就業(yè)勞動力（不含本鄉(xiāng)鎮(zhèn)）19.46萬人。2021年全年出生人口3703人，全年死亡人口4939人，人口自然增長率-1.77‰。

據(jù)悉，石門縣縣委書記親自站臺喊話的房地產(chǎn)展示交易會共有19家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、21個樓盤參展，光是參展的房源就達(dá)1萬余套、98萬平方米。若是按去年全年該縣商品房的成交量，光要消化掉這一批參展房源就需要至少20個月，更何況上半年該縣商品房銷售面積下降9.6%，由此導(dǎo)致庫存周期進(jìn)一步拉長。

小城人口流失嚴(yán)重，自然增長率甚至為負(fù)數(shù)，開發(fā)如此多的房地產(chǎn)項目，賣不出去也是正?，F(xiàn)象。

泗縣與石門縣只不過是當(dāng)下小城市的縮影，在房地產(chǎn)市場冷場、經(jīng)濟(jì)不確定性加劇，各項支出增加的背景下，種種跡象表明：不少城市，財政已經(jīng)告急。

02 公職人員“救市”，業(yè)內(nèi)稱需求相對有限

某大型房產(chǎn)研究院分院院長張波分析，倡議公職人員去買房或參與購房這一現(xiàn)象表明，在一些縣城和中小城市，項目去化變慢，市場庫存量較高，對當(dāng)?shù)貥鞘杏绊懨黠@。

尤其是在今年市場降溫的大背景下，要提振當(dāng)?shù)貥鞘校枰懈嗟馁徺I力入場，這也是為什么各地發(fā)動、積極倡導(dǎo)公職人員參與的主要原因。

拿安徽泗縣來說，倡議書的內(nèi)容表明，一個小小的縣城竟然有多達(dá)32個樓盤項目供購房者選擇。

事實上，很多三四線城市和縣城經(jīng)歷了2015年、2016年貨幣化安置、去庫存這波行情后，成功去掉庫存，還順勢助推了本地房價，營造出一番“紅紅火火”的局面。

土地財政或許是太“香”了，嘗到甜頭的地方政府雖然去掉了老庫存，但很快又推出了新的土地進(jìn)行拍賣。新的土地供應(yīng)量又上來了，導(dǎo)致目前庫存又處于一定的高位。

但實際情況是，當(dāng)?shù)睾芏嗳硕家呀?jīng)購買了房子，更有甚者改善性需求也已經(jīng)得到了滿足。比如，那幾年不少農(nóng)民去縣城、市里買房，已經(jīng)消化了不少農(nóng)民進(jìn)城買房的需求。所以當(dāng)下單純從此類城市居住角度需求來看，相比前幾年已經(jīng)有明顯下降。

張波認(rèn)為，通過公職人員或親屬入場買房，這個需求是相對有限的，要解決縣城的庫存問題，要考慮整個縣城房源的供給和需求情況的平衡度，以及如何更好地滿足居住需求，而不是為了開發(fā)房產(chǎn)而開發(fā)房產(chǎn)。

希望地方政府能早日戒掉土地財政的依賴性，尋求到長期可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展之道。

賣地雖香，但難持久。

畢竟，很多人都想著“我就再吸一口，就一口”，然后……