正文

編者按

信息轟炸的時(shí)代，我們安靜記錄買房點(diǎn)滴，關(guān)注普通人買房故事，以細(xì)致入微的視角，靜觀樓市，體察民生。

樂居買房 付強(qiáng) 發(fā)自北京

“其他小區(qū)不清楚，我家小區(qū)每晚亮燈的人家目測有7、8成吧”“ 感覺年頭久的小區(qū)住戶更多些，新小區(qū)相對(duì)少”“疫情之后似乎走了些人，大概是因?yàn)橥ㄇ诒本┎槐惆峒伊税伞！?/p>

近日，貝殼研究院發(fā)布關(guān)于“全國28個(gè)大中城市平均住房空置率為12%”的調(diào)查報(bào)告，廊坊空置率位居前三。多位當(dāng)?shù)鼐用裣驑肪淤I房介紹了他們對(duì)于空置率的切身感受。

這并非“住房空置率”首次登上熱搜。作為衡量樓市泡沫的重要指標(biāo)之一，空置率似乎每隔一段時(shí)間就要被“回鍋”炒熱一番，但時(shí)至今日，官方層面仍無權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，人們的好奇心有增無減。

空置率為何引人關(guān)注？

不久前，貝殼研究院發(fā)布《2022年中國主要城市住房空置率調(diào)查報(bào)告》（下稱“報(bào)告），顯示28個(gè)大中城市平均住房空置率為12%，相對(duì)處于較高區(qū)間；南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。

隨后，貝殼研究院又發(fā)文稱，該報(bào)告部分調(diào)研問卷數(shù)據(jù)采集有誤，導(dǎo)致數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確。同時(shí)，調(diào)研以“房屋是否存在連續(xù)三個(gè)月無人居住”為判斷指標(biāo)，不能充分反映真實(shí)情況。

這般“發(fā)出又撤回”的操作引人遐想。有人認(rèn)為若數(shù)據(jù)存疑，撤回?zé)o可厚非，也有人猜測是報(bào)告觸及了某些人的“痛點(diǎn)”。更多人則好奇，在又一次的“試水”失敗后，我國住房空置率的官方統(tǒng)計(jì)究竟何時(shí)才能問世。

圖文無關(guān)。來源：pixabay.com 

空置，指的是房屋沒有投入使用，處于待出售或出租狀態(tài)。住宅空置率反映的是住宅供給與需求之間的矛盾，合理的住宅空置率能使矛盾最小化。

國際上對(duì)于空置率的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不盡相同。例如，美國把度假房、周末房、移動(dòng)住房納入統(tǒng)計(jì)范疇，日本空置房的定義是長期無人居住且連續(xù)5年無水費(fèi)電費(fèi)支出的，加拿大溫哥華認(rèn)為每月有25天或每年有4個(gè)月無人居住就算房屋空置，香港則把裝修中的住宅也視為空置。

內(nèi)地截至目前仍沒有官方層面的空置房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但“民間”的嘗試從未停止。

2014年，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布報(bào)告，稱2013年中國城鎮(zhèn)家庭空房率高達(dá)22.4%，空置住房資產(chǎn)占城鎮(zhèn)地區(qū)家庭總資產(chǎn)的11.8%，4.2萬億銀行房貸沉淀于空置住房。

2015年5月，又有機(jī)構(gòu)發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達(dá)10億平方米。

到了2020年，又出現(xiàn)了“中國空置房高達(dá)6540萬套”的驚人消息，稱統(tǒng)計(jì)依據(jù)

源自有6540萬套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零。不過該消息很快被辟謠，系多年前的舊聞，國家電網(wǎng)曾明確表示，沒有統(tǒng)計(jì)、發(fā)布過相關(guān)數(shù)據(jù)。

據(jù)樂居買房分析，房屋之所以空置，核心原因顯然是供大于求，另外在銷售、出租過程中，也不可避免存在一定空檔期。

當(dāng)然，也有一些主觀上造成空置的因素，例如房屋持有成本低，部分業(yè)主為投資而買房，不太在意空置問題；城市租賃市場分化較大，需求不旺或租售比低，業(yè)主出租意愿不強(qiáng)導(dǎo)致空置。

統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)長期缺位：不能還是“不敢”？

拋開“觀察陽臺(tái)裝修情況”“統(tǒng)計(jì)空調(diào)室外機(jī)”“晚8點(diǎn)至10點(diǎn)亮燈數(shù)量”等民間建議不談，不少專家學(xué)者曾為住房空置率的界定發(fā)表過看法。

北京市人大代表衛(wèi)愛民認(rèn)為，通過水、電、氣、暖的使用情況來判斷，如實(shí)際使用量為應(yīng)用量的1/5、1/6即可認(rèn)定為空置房；中國人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任嚴(yán)金明也介紹，很多其他國家通過水費(fèi)、電費(fèi)等相關(guān)指標(biāo)來調(diào)查房屋空置率，簡單明了同時(shí)也比較科學(xué)。

要說城市級(jí)別的數(shù)據(jù)掌握能力，住建、供水、電力公司算得上當(dāng)仁不讓，但它們并沒有動(dòng)力主動(dòng)整理、發(fā)布這些數(shù)據(jù)，何況這也不屬于法律要求必須公開的數(shù)據(jù)范疇。

再者說，也并非所有人都樂見于數(shù)據(jù)發(fā)布。

圖文無關(guān)。來源：pixabay.com 

張先生是土生土長的南昌人。在他的印象里，自家及附近屬于老城心的小區(qū)，住戶普遍比較多，但在一些郊區(qū)、新區(qū)，空房還是挺多的。

根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，南昌空置率達(dá)20%，位于28城之首。而按照國際通行慣例，商品房空置率在5%至10%之間為合理空置范圍，10%至20%為危險(xiǎn)區(qū)，20%為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

“不好評(píng)判貝殼這個(gè)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，但就算是真的，我想恐怕也不好公布”，張先生說，“相當(dāng)于每5套房子就有1套空著，大家會(huì)怎么想？之后還怎么穩(wěn)樓市、賣地、招商引資？”

費(fèi)力又不討好，或許是國內(nèi)空置率標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)數(shù)據(jù)遲遲沒有問世的原因。

住房空置率如何降低？

考慮到國內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀，有觀點(diǎn)認(rèn)為，一部分的住宅空置有其合理性，是居住水平提高、生活更加美好的體現(xiàn)，比如度假房、周末房等。

另外，基于國情，不少家庭屬于“職住分離”類型，工作在大城市、置業(yè)在老家；或是為了子女教育租房居住，自有住房無意租出，也會(huì)帶來一定程度的住房空置現(xiàn)象。

當(dāng)然，除去上述“合理”情況，非必要的、過多的住房空置無疑也廣泛存在，是一種對(duì)資源的浪費(fèi)。

對(duì)此，上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰在接受媒體采訪時(shí)表示，應(yīng)該采取必要的稅收手段，尤其是通過加大持有環(huán)節(jié)的稅收，增加空置的成本，由此倒逼出惡意性、特別為了投機(jī)炒作而空置的住宅，讓盡量多的住宅資源為人們所使用，及早發(fā)揮應(yīng)有的作用，也給市場一個(gè)明晰的供需信號(hào)。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池則認(rèn)為，一方面，應(yīng)從政府角度做好城鄉(xiāng)、土地利用和房地產(chǎn)規(guī)劃，根據(jù)人地房的關(guān)系合理提供住房，確保供應(yīng)能充分滿足日益增長的住房需求。另一方面，要提高住房利用率，具體包括允許個(gè)人直接通過官方平臺(tái)發(fā)布房源（含沒有產(chǎn)權(quán)的），加強(qiáng)房地產(chǎn)投資理財(cái)科普、提升家庭有效利用住房的自覺性，以及調(diào)整過去過嚴(yán)的限購限貸政策、促進(jìn)合理購房需求釋放，以減少房屋的待售面積和空置。

另有觀點(diǎn)認(rèn)為，將空置的房源轉(zhuǎn)變?yōu)榭勺赓U物業(yè)，或許也是思路之一。

今年5月，長沙出臺(tái)方案明確，已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。

如此既有助于新二租市場通道的暢通，可引導(dǎo)多元租、購需求的統(tǒng)籌與分流，同時(shí)也可對(duì)減少住房空置現(xiàn)象發(fā)揮一定的作用。（完）