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這兩天，業(yè)主告知停貸的名單越來越長了。從6月30日，江西景德鎮(zhèn)某大樓盤的業(yè)主自發(fā)組織發(fā)出的一份強制停貸告知書刷屏后，到后來的50多個，100多個，以及現(xiàn)在網(wǎng)傳的200多個…停貸事件愈演愈烈，停貸潮來勢洶洶。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前停貸項目最多的省份是河南，停貸項目最多的城市是鄭州，停貸最多的開發(fā)商是私企......這些項目爛尾時間大多是從2021年年中開始，而業(yè)主抱團停貸也實屬無奈之舉，“與其錢房兩空，不如搏一搏。”

凄凄慘慘戚戚，樓盤爛尾時候，最難將息，確實是怎一個“愁”字了得呢！有些家庭，掏空了6個錢包買房，結(jié)果現(xiàn)在卻只能一邊租房一邊還房貸，一邊瀕臨失業(yè)，一邊交房遙遙無期。更有甚者，馬上秋天開學了，小孩落不了戶，連上學都成了“水中月、鏡中花”。

預售制期房模式下，業(yè)主被公認處在食物鏈的最底端。和以往的斷供不同，集體停貸大部分是因為樓盤爛尾，開發(fā)商資金斷裂，項目停工無法按照計劃向業(yè)主交付。既然項目無法按預期交付，為什么業(yè)主還要如期還貸？因為一般情況下，銀行為規(guī)避風險，總是通過格式條款約定無論在建期房時發(fā)生何種風險，都要求購房者在既未取得所購房屋、亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，這明顯不合理地加重了購房者的責任。

停貸潮中的各方，沒有贏家。對此，樂居買房邀請北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣從法律層面對業(yè)主強制停貸的做法做出解讀，并且從法律角度給出業(yè)主建議。

房產(chǎn)律師 王玉臣

樂居買房：業(yè)主單方面“強制停貸“是否合規(guī)？

王玉臣律師：對于業(yè)主而言，房屋爛尾，買房目的無法實現(xiàn)，但還要繼續(xù)還著貸款，從情理上來說確實很虧。尤其是在一些項目里，雖然銀行違規(guī)放貸不是直接導致爛尾樓的原因，但相關(guān)銀行也是難辭其咎。以住宅為例，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在主體沒有完工之前，銀行是不能放貸的。遺憾的是一些銀行無視這個規(guī)定，提前放貸，尤其是部分錢款沒有放到監(jiān)管賬戶里，直接被開發(fā)商劃走轉(zhuǎn)移，成了爛尾樓的幫兇。

不過，在法律層面上，確實沒有明文規(guī)定出現(xiàn)這些情況后業(yè)主有權(quán)直接停貸。在這里有兩個法律關(guān)系，一個是銀行和購房人之間的按揭貸款法律關(guān)系，屬于借貸；一個是購房人和開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。爛尾樓的出現(xiàn)屬于商品房買賣關(guān)系出了問題，和按揭貸款法律關(guān)系是相對獨立的。所以，不是直接就能賦予購房人可以斷供的權(quán)利。這是兩個合同，兩個法律關(guān)系。

因此，這種斷供的做法是有不小的風險的。如果購房者在既沒有得到銀行的回應(yīng)和同意、又沒有得到法院的判決支持的前提下貿(mào)然停貸，往往會被判定為違約方，其個人征信就會受到影響，還可能被銀行訴到法院，甚至還可能被法院強制執(zhí)行。

樂居買房：面對爛尾樓，業(yè)主該如何維護自己的權(quán)益？

王玉臣律師：首先，盡快核實這個項目的預售房款收取情況、監(jiān)管情況。幾乎所有的爛尾樓都和開發(fā)商逃避預售資金監(jiān)管，挪用預售資金有直接關(guān)系，而咱們國家早已明確規(guī)定，所有的預售房款必須存入專項的預售房款監(jiān)管賬戶，必須用于項目的開發(fā)商建設(shè)，一直到徹底完工，只有在完工后才能挪作它用。其次，通過信息公開申請等方式對這個項目的開發(fā)建設(shè)做全面的調(diào)查和了解，進一步核實這個項目是否還存在其它問題。

若核實發(fā)現(xiàn)存在挪用預售資金的情況或者其它違法違規(guī)行為，盡快提起相關(guān)的查處申請，申請相關(guān)部門對這種違法行為進行調(diào)查處理。如果通過核實，發(fā)現(xiàn)在這個過程中銀行部門也存在違規(guī)操作，還可以視情況提起相關(guān)的違法查處。

再次，如果交房已經(jīng)延期，還可以視情況提起相關(guān)的逾期交房違約金的民事訴訟，追究相關(guān)的逾期交房違約金。也許這個時候開發(fā)商沒錢付這筆違約金，但是一定要讓開發(fā)商看到其延期交房每增加一天都是有成本的，這種違約的成本不能由守約者業(yè)主來承擔。

很多爛尾樓或者延期交房的項目，存在開發(fā)商被強制執(zhí)行的問題，不乏執(zhí)行的范圍是購房人的房屋。所以平時務(wù)必注意查詢開發(fā)商的執(zhí)行情況，如果發(fā)現(xiàn)自己購買的房屋被查封或被執(zhí)行了，要及時提起相關(guān)的異議，必要的時候，還要及時提起相關(guān)的執(zhí)行異議之訴。

在上述法律手段的基礎(chǔ)上，可以建立和開發(fā)商等多方主體談判的平臺，進而推動開發(fā)商盡快完工交房。在這種類型的案件中，除了咱們業(yè)主，一般還可能涉及到五方主體：開發(fā)商、相關(guān)部門、法院、債權(quán)人（比如銀行）、施工人。

作為業(yè)主，要想更好地保護自己的合法權(quán)利，需要靈活、充分運用法律賦予咱們老百姓的權(quán)利，依法依規(guī)去做，千萬不要碰紅線，否則得不償失。

業(yè)主組織管理極為重要，業(yè)主要團結(jié)起來，有組織有紀律，合法合規(guī)維權(quán)。首先，強有力的組織至關(guān)重要。組織問題是爛尾樓這類集團訴訟成敗的關(guān)鍵因素。沒有穩(wěn)定的組織架構(gòu)意味著這個維權(quán)集體是自由的、極為松散的、沒有約束的。其次，優(yōu)秀的業(yè)主代表至關(guān)重要。有不少維權(quán)失敗的原因就是業(yè)主代表不給力，業(yè)主代表叛變、或被收買。所以選擇業(yè)主代表十分重要，一定要人品好，有時間，有頭腦，愿意為大家付出。而且業(yè)主代表絕對不能只有一個兩個，一定要有多個，且人數(shù)是單數(shù)。再次，一定要有保密機制和反搭便車機制。在維權(quán)過程中，如果沒有反搭便車機制，維權(quán)很容易走向失敗。

最后，不到萬不得已的時候不要選擇自救模式或者破產(chǎn)模式，自救或申請開發(fā)商破產(chǎn)是最后實在萬不得已的做法，且都需要有很嚴格的前提條件。

樂居買房：今年的停貸潮，將對業(yè)內(nèi)產(chǎn)生什么影響？買房人的“集體停貸”訴求，釋放了什么信號？

王玉臣律師：以前也有停貸案例，但是沒現(xiàn)在這么多。“集體停貸”這種做法對業(yè)內(nèi)產(chǎn)生的影響是很大的，一方面會喚醒更多的爛尾樓業(yè)主采用這種方式去維權(quán)，一方面會加劇大家對樓市的悲觀態(tài)度。同時，需要相關(guān)部門、相關(guān)銀行能夠積極投入進來，推動問題解決。買房人的集體“停貸”說明樓市爛尾問題已經(jīng)到了極其嚴重的地步，購房人的情緒也積累到一定的臨界點，需要通過一定合法合規(guī)的方式去疏解，去解決問題，最好不要再進一步激化矛盾。

王玉臣律師表示，他一向比較支持購買現(xiàn)房，起碼能看得見摸得著。從他個人角度，比較建議取消預售。如果真的不能取消商品房預售，建議增加一個刑事條款，爛尾樓罪，讓轉(zhuǎn)移監(jiān)管資金的相關(guān)責任人員入刑，而不是僅僅限定在股東有限責任上。

房子爛尾，對大部分普通人來說，生活是會崩塌的?，F(xiàn)如今，全國上下都在救市，而救市成功的一大障礙就是購房者的信心仍有待恢復，一方面是大家對未來的樓市缺乏信心，另一方面是購房者對于自己購買房子是否爛尾沒有信心。

萬一，用一輩子的積蓄買到爛尾樓，購房者又怎能保持理性？