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樂居買房 高高 發(fā)自北京

歷經(jīng)2021年的多輪調整，今年上半年，房地產(chǎn)市場像“一夜長大”的年輕人，曾經(jīng)的意氣風發(fā)不再，更多是如履薄冰般的經(jīng)營。

從全國到地方，政策端、金融側暖政不斷釋放；“去杠桿”大考下，行業(yè)逐漸褪去浮躁“外衣”，開發(fā)商持續(xù)加強品質與信用建設……多方努力下，雖然6月最新市場數(shù)據(jù)已開始釋放暖意，但樓市復蘇仍任重道遠。整個上半年，緩慢前行是房地產(chǎn)行業(yè)最真實的寫照。

土地市場全面降溫，央國企擔當拿地主力

6月22日，隨著鄭州土拍落下帷幕，全國22個重點城市首批集中供地全部完成。整體溢價率約為4%，TOP100房企拿地總額6594.7億元，拿地規(guī)模同比下降達60%。

這份不太亮眼的成績單，直觀反映出市場所處的困境。

一貫的熱門城市寧波，今年開啟了佛系拍地模式。4月首輪集中供地，19宗商品房用地僅4宗封頂，其余幾乎都以底價成交，且大部分由國資性質房企兜底。6月末第二輪集中土拍，21宗地塊僅有9宗商品住宅用地，除1宗湖景宅地吸引10家房企競拍之外，其余都遭受冷遇。

還有以高溢價率聞名的佛山，上半年商住地成交82萬㎡、幾乎創(chuàng)十年新低，成交金額124.73億元、同比下跌77%，除兩宗地塊溢價成交，其余皆是底價收場。拿地的多為保利、華潤置地、越秀地產(chǎn)、佛山建投等央國企開發(fā)商，以及背屬政府的企業(yè)。

據(jù)統(tǒng)計，上半年TOP50強房企中，接近75%的拿地金額均由央企、國企貢獻，中海、華潤置地、招商蛇口等在22個重點城市拿地非常積極，民企拿地金額占比僅25%，且集中在龍湖集團、濱江集團等少數(shù)企業(yè)中。

政策密集釋放，市場傳導速度偏緩

今年以來，已有140多個城市相繼出臺了樓市扶持政策，覆蓋范圍空前。一方面，越來越多城市放寬限購、限售、限貸、限價等政策，其中不乏一二線熱門城市；另一方面，預售資金監(jiān)管優(yōu)化、給予優(yōu)質房企股權融資支持等措施亦不斷放出。

鄭州是此輪救市的“急先鋒”之一。三月初，鄭州發(fā)布房地產(chǎn)新政“18條”，提出全面促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的措施，成為今年首個全面放松限購限貸的城市；六月中旬，新政再加碼，推動駐鄭州各商業(yè)銀行全面落實首套房貸款利率執(zhí)行4.25％的下限標準，促進二套房首付比例降至40％，還同步實施住房公積金階段性支持政策，以激活市場潛力，提振市場信心。

值得關注的是，鄭州還推出棚改“房票”，使用房票購房不計入家庭限購套數(shù)，可享受額外的安置補償權益；于政府而言，既減少了安置房建設投入，也能促進新房庫存去化。

然而，政策上的強發(fā)力并未給本地樓市帶來明顯改善。據(jù)悉，鄭州上半年約有43個項目開盤，累計推出5041套房源，成交總量1926套，去化率約為38.2%，多數(shù)項目開盤表現(xiàn)并不理想。

市場分化加劇，6月成交有所抬頭

截至5月，不少城市面臨著和鄭州相似的苦惱：政策頻出，市場依舊不見起色。由此導致了一系列分化的加劇。

城市回暖分化明顯。一二線城市成交回暖相對較快，其他城市進程過緩。例如長三角地區(qū)，其本身需求面就很可觀，加之上海疫情好轉，防疫政策放松，樓市復蘇速度居全國前列。

板塊回暖分化突出。城市核心板塊熱度較高，該搖號的依然搖號，但郊區(qū)和城市外圍走涼，不少樓盤持續(xù)打出折扣以價換量。今年上半年，西安核心板塊搖號熱情延續(xù)，僅華潤置地未來城市一個項目，就有46748組家庭登記申請；但“萬人搖”的背后，也有4個樓盤無人登記。

新房二手房市場回暖進程分化。上半年，很多城市二手房市場復蘇步伐優(yōu)于新房市場，市場量價、成交及預期等均有改善，上海就是典型。疫情解封后，上海二手房市場升溫較快，僅6月初，就有超過30套總價1億以上的豪宅二手房源新上市，更出現(xiàn)了高達64.7萬元/平方米的成交單價。

值得欣慰的是，隨著政策刺激效應在市場端開始顯現(xiàn)，疊加疫情影響減弱等利好，步入6月，樓市成交雖尚未恢復至去年同期水平，房企銷售額的上漲還是給市場帶來希望。

據(jù)克而瑞研究中心報告，6月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額 7329.7 億元，單月業(yè)績規(guī)模環(huán)比增長61.2%。中海、華潤、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發(fā)、仁恒等企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增幅均在60%以上。

行業(yè)格局優(yōu)化，優(yōu)質品牌深受追捧

始于去年的房企爆雷潮仍在繼續(xù)，復工困難，爛尾、延期交付等問題依舊層出不窮?？硕饠?shù)據(jù)顯示，上半年銷售額過千億元的開發(fā)商僅有8家，百強房企累計銷售操盤金額同比降幅達 50.3%。

這也是央國房企走到行業(yè)聚光燈下的半年。無論土拍表現(xiàn)，還是銷售業(yè)績，央國房企都大出風頭；出于對交房等因素的考慮，購房者也更加信任“背靠大樹”的央企國企品牌。逆風之下，大多數(shù)房企都在收縮戰(zhàn)略布局之際，“國家隊”穩(wěn)扎勇打，給購房者持續(xù)輸送優(yōu)質選擇，也助其提升對房地產(chǎn)行業(yè)的信心。

與此同時，部分操盤穩(wěn)、產(chǎn)品實力過硬、良性運轉的優(yōu)質民企也經(jīng)受住了時代大考，仍然能夠實現(xiàn)既定戰(zhàn)略下的穩(wěn)步擴張。

堅持區(qū)域深耕的“浙系黑馬”濱江地產(chǎn)，6月業(yè)績環(huán)比增幅高達60%以上，今年在杭州拿地亦非常積極，為后期爭取更多銷售彈性和毛利率修復博得優(yōu)勢。龍湖地產(chǎn)則堅守聚焦高能級城市策略，上半年在北京、重慶、杭州、合肥等核心城市分散投資，拿地金額共132.6億。