正文

??近日，居住權(quán)登記工作在全國(guó)各地陸續(xù)開(kāi)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，重慶、安徽合肥、湖北武漢、山東濟(jì)南、四川成都、湖南長(zhǎng)沙、浙江杭州等多座城市已經(jīng)啟動(dòng)當(dāng)?shù)氐木幼?quán)登記工作。湖北武漢自去年7月起開(kāi)始辦理居住權(quán)登記，半年內(nèi)，當(dāng)?shù)匾艳k理居住權(quán)登記330余件。

??事情的源頭要從2021年實(shí)施的《民法典》說(shuō)起。

??《民法典》中新設(shè)立了一種權(quán)利——居住權(quán)，規(guī)定居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)。

??該項(xiàng)權(quán)利不僅可以在親屬間設(shè)立，也可以在沒(méi)有親緣關(guān)系的個(gè)體間進(jìn)行。居住權(quán)設(shè)立后，居住權(quán)人在權(quán)利生效期間，享有占有和使用房屋的權(quán)利，即便房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，居住權(quán)也不受影響。

??也就是說(shuō)，即使房東（房屋所有人）把房子賣了或者抵押，擁有居住權(quán)的住戶也能安心居住，不必?fù)?dān)心自己被驅(qū)逐出去。

??房子，凝聚著無(wú)數(shù)中國(guó)人的畢生血汗。那么，年輕時(shí)努力奮斗攢錢買房，到老了是不是應(yīng)該讓房子為自己提供保障？

??居住權(quán)的誕生，充分體現(xiàn)了“房住不炒”的總體方針，將附著在房產(chǎn)上的居住屬性和金融屬性剝離開(kāi)來(lái)，為“以房養(yǎng)老”提供了極大可能。

??浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授柴效武解釋道：以房養(yǎng)老，即利用住宅壽命周期和老年住戶生存余命的差異，對(duì)廣大老人擁有的房產(chǎn)資源，尤其是老人死亡后住宅仍然余存的巨額價(jià)值，通過(guò)一定的金融或非金融機(jī)制的運(yùn)作實(shí)現(xiàn)價(jià)值流動(dòng)，為其余存的生命期間，建立起一筆長(zhǎng)期、持續(xù)、穩(wěn)定乃至延續(xù)終生的現(xiàn)金流入。

??通俗理解，即人們?cè)谀贻p時(shí)，用收入扣除消費(fèi)后的結(jié)余購(gòu)買住宅；到年老收入已不足消費(fèi)使用時(shí)，再將住宅的價(jià)值逐期釋放，以彌補(bǔ)生活費(fèi)用的不足。

??可以想象出這樣一幅場(chǎng)景：失獨(dú)老人先為自己設(shè)立居住權(quán)，再把名下房屋出售或抵押，老人可以在晚年獲得一筆收入，借此實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”。

??據(jù)預(yù)測(cè)，到2036年我國(guó)將有3.8億人退休，人口老齡化程度持續(xù)加深。所以不難想象，伴隨著我國(guó)老年人口規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大、養(yǎng)老問(wèn)題的不斷突出，越來(lái)越多的老年人未來(lái)將更多考慮“以房養(yǎng)老”。

??居住權(quán)對(duì)老人有什么好處？

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年，我國(guó)60歲及以上的老年人口總量超2.67億，“十四五”期間預(yù)計(jì)將超過(guò)3億。面對(duì)如此龐大的老齡群體，設(shè)立居住權(quán)，從分解房屋所有權(quán)入手，盤(pán)活系著在房屋產(chǎn)權(quán)上的資金，釋放出經(jīng)濟(jì)活力，也成為社會(huì)保障體系之外強(qiáng)有力的輔助措施。

??居住權(quán)可以與產(chǎn)權(quán)分離。按照合同約定或者遺囑，向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記設(shè)立，產(chǎn)權(quán)人可以將房屋的居住權(quán)給自己的父母、朋友、同事、離異配偶、保姆等任何人，居住權(quán)登記年限可以超過(guò)20年。

??居住權(quán)的出現(xiàn)，還不僅是讓特定群體居有定所。對(duì)于失獨(dú)老人等為代表的社會(huì)特殊群體，缺乏養(yǎng)老資金，唯有一套自己居住的房屋，賣掉的話又會(huì)顛沛流離。居住權(quán)的設(shè)立，就為這部分老年群體提供了“以房養(yǎng)老”契機(jī)。

??又如居住權(quán)可以使“以房養(yǎng)老”政策有效落地，老人可將自己住宅轉(zhuǎn)讓給融資機(jī)構(gòu)取得對(duì)價(jià)的同時(shí)，在該住宅上設(shè)置居住權(quán)，保證自己的居住權(quán)益，實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”安享晚年的目的。而對(duì)于其他老人來(lái)說(shuō)，居住權(quán)的出現(xiàn)，讓他們養(yǎng)老生活又多了一道堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)屏障，也是利大于弊。

??不動(dòng)產(chǎn)居住權(quán)證封內(nèi)

??舉個(gè)例子。父母拿出畢生積蓄給兒子買房，房本寫(xiě)兒子兒媳的名字，若是哪天和兒子鬧矛盾，兒子要趕老人走，而老人因?yàn)闆](méi)有任何保障，只能被迫離開(kāi)。但是，如果老人擁有房屋的居住權(quán)，無(wú)論兒子兒媳怎么處理這套房屋，也不影響老人繼續(xù)住在這套房子里。

??還有一種情況。比如電視劇《都挺好》蘇大強(qiáng)面臨的困境——喪偶老人黃昏戀。很多老人子女都擔(dān)心，半途中殺出來(lái)的“后媽后爸”是沖著老人財(cái)產(chǎn)來(lái)的，一旦房子到手，立刻對(duì)老人不管不顧。但是，萬(wàn)一“黃昏戀”有真愛(ài)呢？

??有了居住權(quán)，“黃昏戀”可以更純粹。

??老人可以將房屋所有權(quán)留給子女，與此同時(shí)，為“老來(lái)伴”設(shè)置居住權(quán)，保障其居住權(quán)益。

??再有，比如老人有一套房但有2個(gè)兒子，小兒子已經(jīng)購(gòu)買自住房屋，大兒子無(wú)自住房屋與老人共同居住并照顧老人，按法律規(guī)定2個(gè)兒子享有平等的繼承權(quán)，并且兄弟倆大概率會(huì)將房屋變賣分錢。

??問(wèn)題來(lái)了，大兒子分的錢不夠買房，一家大小怎么辦？別慌，這個(gè)時(shí)候如果老人分配繼承的時(shí)候讓大兒子享有居住權(quán)，那么對(duì)他們一家是一種有效保障。

??再比如，你有一套房子但沒(méi)什么收入，又想要提高下生活質(zhì)量需要錢，那你就可以將房子分成交權(quán)和居住權(quán)，將產(chǎn)權(quán)按市場(chǎng)價(jià)折價(jià)后出售套現(xiàn)，自己享有居住權(quán)一直住在這房子里。

??作為收到法律保護(hù)的權(quán)益，要用好這項(xiàng)用益物權(quán)，就得遵守最基本的“游戲規(guī)則”。

??設(shè)立居住權(quán)有嚴(yán)格的程序性，應(yīng)采用書(shū)面形式訂立合同，并及時(shí)申請(qǐng)登記。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，登記是必不可少的程序，而《民法典》也規(guī)定了，“設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記”“居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”。

??而且，居住權(quán)因人而設(shè)，故而不得用于生活居住以外的用途，不得轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押，沒(méi)有事先約定，不能將住宅出租，等等。

??動(dòng)產(chǎn)居住權(quán)證封面

??顯然，居住權(quán)的存在，能夠保障部分弱勢(shì)群體的權(quán)益，但也必然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)相當(dāng)影響。

??居住權(quán)讓房產(chǎn)交易變得更加復(fù)雜

??未來(lái)房產(chǎn)交易，考慮到居住權(quán)的存在，必然有很多新的問(wèn)題需要打通。

??一是房屋市場(chǎng)價(jià)值不及預(yù)期。

??不少人擔(dān)心設(shè)置了居住權(quán)的房屋，根本沒(méi)有人愿意去買。原因很簡(jiǎn)單，大多數(shù)購(gòu)房原因都是“居住”，即使是出租，房東也享有全部收益。但是，居住權(quán)出現(xiàn)后，房東很可能連房租也收不著。這樣一來(lái)，房子價(jià)值會(huì)因?yàn)榫幼?quán)的剝離被消減，甚至居住權(quán)的設(shè)立反而對(duì)房屋出售造成阻礙。

??此外，大多數(shù)老人居住的房子都是老舊房，小區(qū)各種設(shè)施也偏落后；再加上“延期入住”這個(gè)因素，想必大家購(gòu)買意愿更低了。

??設(shè)置了居住權(quán)的房子，有人愿意接盤(pán)嗎？既然找不到下家，“以房養(yǎng)老”難免有“空中樓閣”之嫌。

??二是交易成本大幅增加。

??過(guò)去房產(chǎn)交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租賃。未來(lái)，房產(chǎn)查冊(cè)，還要看是否存在“居住權(quán)”，一旦存在居住權(quán)，房產(chǎn)交易就極其復(fù)雜。

??畢竟，居住權(quán)與所有權(quán)分離，兩者同屬用益物權(quán)，權(quán)益關(guān)系相當(dāng)。居住權(quán)的到來(lái)，相當(dāng)于給房產(chǎn)加上新的“負(fù)擔(dān)”，有了“負(fù)擔(dān)”之后，房產(chǎn)交易必然受到影響。

??這與租賃關(guān)系有著明顯不同。雖說(shuō)“買賣不破租賃”，但租賃只是合同關(guān)系，最高租賃期限不得超過(guò)20年，且存在房屋收益，即便法拍房存在長(zhǎng)期租賃合同，也不是無(wú)刃可解的。但居住權(quán)的時(shí)間期限，理論上可以無(wú)限長(zhǎng)、直到去世才會(huì)消失。同時(shí)，居住權(quán)無(wú)償是原則、有償為例外，不約定就不會(huì)存在租金收益。

??再加上，二手房交易，買家處于信息差的弱勢(shì)，信息本就不透明。如若中介聯(lián)合賣家欺瞞房屋存在居住權(quán)設(shè)置的事實(shí)，而買家親自去跑、去調(diào)查房屋所有權(quán)信息費(fèi)時(shí)費(fèi)力，憑空增添了好多環(huán)節(jié)，無(wú)比麻煩。

??這種情況下，買新房省時(shí)省力，它不香嗎？

??三是房屋附屬權(quán)責(zé)歸屬尚不明確。

??我們都知道，一套房子，它上面附帶的價(jià)值不止居住和錢財(cái)，還有其他的一些列權(quán)益及責(zé)任，比如：學(xué)位、戶口、稅收等等?，F(xiàn)如今一套房子的物權(quán)被拆解，那么，這些附屬的權(quán)責(zé)又該如何劃分？

??舉個(gè)例子，居住權(quán)與所有權(quán)分離，那么新設(shè)居住權(quán)的房子，其入學(xué)權(quán)益、落戶權(quán)益歸誰(shuí)所有？

??未來(lái)一旦開(kāi)征房產(chǎn)稅，到底該居住權(quán)人繳納還是所有權(quán)人繳納？

??一些老賴借“居住權(quán)”逃避債務(wù)，以“唯一一套房子不得被執(zhí)行”為由耍賴，在房屋抵押、拍賣中該如何打上補(bǔ)丁？

??……

??種種問(wèn)題，都有待司法解釋進(jìn)一步細(xì)化明確。法律的真空地帶，權(quán)責(zé)就難免出現(xiàn)混亂。

??好了，說(shuō)了這么多，隨著各地陸續(xù)開(kāi)展居住權(quán)登記，新用益物權(quán)已經(jīng)照進(jìn)了現(xiàn)實(shí)，也將在應(yīng)對(duì)老齡化、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等方面發(fā)揮不容低估的作用。

??無(wú)論如何，未來(lái)房產(chǎn)交易，必須考慮到居住權(quán)的存在，這是房產(chǎn)交易最不容忽視的變量。因而在現(xiàn)實(shí)操作層面，還需要為居住權(quán)設(shè)立、取消、銜接等暢通渠道，增強(qiáng)吸引力，讓老人“以房養(yǎng)老”更安心。

??居住權(quán)能讓有房的老人“老有所依”嗎？我認(rèn)為，未來(lái)可期。