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??5月15日，央行“首套房商業(yè)貸款利率較LPR利率減20個基點”的消息一出，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生不小漣漪。樓市“強心針”接踵而至，行業(yè)略有起色，再加上央媽出馬，市場后續(xù)表現(xiàn)不禁引人期待。

??但是，也別高興得太早。我們不妨算筆賬：假如按照貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。乍一看，好像確實是省了哈？

??事實上，這筆貸款光30年的利息甚至都比本金50萬要高，區(qū)區(qū)2萬元還值得還貸人歡呼雀躍嗎？有利好新政出臺固然是好事，但力度遠遠不夠啊。

??此舉被解讀為政府出手“救市”。2022年以來，各項“救市”操作頻頻，那么房地產(chǎn)市場到底怎么樣了？

??5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2022年1—4月份全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，各項指標(biāo)一起“溜滑梯”，均呈下降。

??探底探底，樓市的“底”究竟在哪？怕是誰也說不清。

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??國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1—4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。

??這是自1998年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場開發(fā)投資出現(xiàn)下降，甚至2008年全球金融危機時，房地產(chǎn)開發(fā)投資也依然保持堅挺（除了2020年上半年突發(fā)疫情影響）。從2019年1月-2022年4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速情況可以看出，2021年2月開始，樓市投資開發(fā)增速就沒有增加過。

??此外，房地產(chǎn)開發(fā)投資情況亦可從施工情況窺得一二。1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積818588萬平方米，同比持平。其中，住宅施工面積577692萬平方米，同比下降0.1%。房屋新開工面積39739萬平方米，下降26.3%。其中，住宅新開工面積28877萬平方米，下降28.4%。房屋竣工面積20030萬平方米，下降11.9%。其中，住宅竣工面積14662萬平方米，下降11.4%。

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??隨處可見的“下降”著實讓人有點觸目驚心。分析原因，大致有二：

??一是新房銷售低迷。商品房銷售面積同比下降20.9%，開發(fā)商真是開心不起來。4月全國商品住宅銷售額僅7175億元，同比去年下降49%，接近腰斬，甚至還不如2020年碧桂園一家的全年操盤銷售額。銷售難成為房企的第一道坎。

??數(shù)據(jù)表明，1—4月份，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。

??4月末，商品房待售面積55735萬平方米，同比增長8.4%。其中，住宅待售面積增長14.8%。如何“促銷售、去庫存”，成為擺在開發(fā)商面前不可逾越的頭號問題。

??二是房企融資困難。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。房企拿不到錢，自然沒有資源開發(fā)新項目。大部分開發(fā)商還欠著一屁股債，現(xiàn)金流恐怕都很緊張。加之國內(nèi)信貸政策的收緊，也讓開發(fā)商紛紛尋求境外資本進行融資。

??數(shù)據(jù)表明，1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。其中，國內(nèi)貸款6837億元，下降24.4%；利用外資38億元，增長129.4%；自籌資金16271億元，下降5.2%；定金及預(yù)收款15357億元，下降37.0%；個人按揭貸款8037億元，下降25.1%。

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??房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，億萬老百姓的生活都離不開“住”這個永恒的話題。

??我們當(dāng)然不希望這個行業(yè)過熱過亂、肆意崩壞；但是，這不意味著我們可以容忍它任其躺平、擺爛，畢竟，日本的前車之鑒真是太痛了。

??盡管情況還是不容樂觀，再加上這該死的疫情反復(fù)無常，我們也還是應(yīng)該懷抱希望，不是嗎？