正文

3月1日晚，鄭州市政府發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，連出19招，給正在逐漸回暖的全國樓市又投下一枚重磅炸彈。

01

政策內(nèi)容最重要的莫過于兩條：

1.有針對性取消限購，允許部分家庭新購一套住房。對子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。

2.支持改善型購房需求，明確取消“認房又認貸”。對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。居民因家庭人口增加、收入條件改善等原因賣小買大、賣舊買新的，在家庭限購套數(shù)內(nèi)可提供個人按揭、網(wǎng)簽備案和不動產(chǎn)登記手續(xù)辦理等方面便利。

以鄭州1.3w/平的均價估算，購買首套60平米時，總價在78萬，首付需要18萬元；而二套120平大概在總價156萬、首付46萬左右上車。一個總收入1萬元/月的家庭，差不多3年掂掂腳就可以夠到。

而政策出臺前，120平的改善二套需要0.98*120*1.3*0.3=108萬元的天價首付，這樣的普通家庭，不吃不喝也得8年才能上車。

應(yīng)該說，這是鄭州打響的二線樓市“救市第一槍”，有效提振了購房者信心。

同時放開的限購政策，也是照顧到了三孩家庭中，老少三代同住的窘境。老破小面積太小太擠，改善型新房子天價又無力承擔(dān)，頻頻被曝光的空巢老人問題也得以解決。

除此之外，此次釋放出的引導(dǎo)下調(diào)房貸利率，政府回購安置房、推行拆遷群眾貨幣化安置等救市政策也不容忽視。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭介紹，過去幾年中，鄭州的城中村棚改力度非常之大，過多的安置房明顯抑制了鄭州二手房市場的房價和租金價格。

而實施貨幣化安置，就會讓這些拆遷戶拿著錢去買商品住宅。除了自住的房子之外，政府還會通過安置房的回購和回租，轉(zhuǎn)化成保障性住房，讓更多的錢流進樓市。

根據(jù)鄭州現(xiàn)有的舊改拆遷情況，未來鄭州還將至少有14個中大規(guī)模城中村等待拆遷。新的供需客群即將源源不斷涌進。

02

為什么是鄭州？

剛剛過去的2021年里，鄭州痛遭疫情+水災(zāi)雙重打擊，在嚴(yán)寒中步履蹣跚。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1月，鄭州新建住宅和二手房價格雙雙環(huán)比下跌0.2%，為連續(xù)6個月下跌。有超過40多個樓盤宣布延期交付，更有河南知名龍頭房企大幅優(yōu)化“瘦身”，數(shù)家大房企暴雷。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱也指出，2016年后，鄭州商品住宅成交規(guī)模逐年走低，常年處于供大于求的狀態(tài)。最新數(shù)據(jù)顯示，鄭州庫存去化周期目前高達近30個月，環(huán)鄭州去化周期近50個月，創(chuàng)歷史新高。

2012年以來鄭州商品住宅供求規(guī)模情況  數(shù)據(jù)來源：CRIC

可以說，鄭州這波救市政策，不僅是在救購房者，更是在救房企，刺激更多觀望者入場，給尚在掙扎中的鄭州樓市帶來希望。

而此次同時推出的寬松土地出讓規(guī)則、加大房地產(chǎn)企業(yè)并購貸款支持等，也是在對放松限購政策的支持和補充，利好供給端，幫助房企早日走出“嚴(yán)冬”。

03

哪些城市可能后續(xù)跟進？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認為，鄭州作為省會城市，系統(tǒng)全面的樓市放松政策的操作，相比近期三四線城市放松首付的做法更值得關(guān)注，說明二線城市也開始進入到政策持續(xù)放松的階段。

從2022年初開始，各城市樓市政策密集發(fā)布，正在從中低能級城市向中高能級城市過度?！坝绕涫歉嗟尼槍傂?、改善需求的政策會在最近井噴出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

全國房地產(chǎn)市場整體處于筑底的過程中，貝殼研究院預(yù)計，樓市“小陽春”將有條件在多地出現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)認為，最可能后續(xù)跟進的，是政府倚重土地收入，房企庫存周期壓力大、難消化的地方。比如重慶、武漢，以及三四線小城市。

新聞來源：丁祖昱評樓市、中國新聞網(wǎng)等