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樓市苦寒冬久矣。始于去年三季度，幾乎橫掃房地產(chǎn)市場的冷鋒，能否在虎年春天有所收斂，是各方普遍關心的話題。天貓好房“探春”百城樓市企劃，直擊行業(yè)痛點、聚焦用戶所需，推出“三問樓市”系列報道。

樂居買房 陳天賜 發(fā)自北京

2021年，房地產(chǎn)市場區(qū)域分化態(tài)勢延續(xù)，幾大地區(qū)之間、各能級城市之間，供應體量、成交規(guī)模、土地出讓等方面差異愈發(fā)明顯。2022年春季，處在調(diào)整期的房地產(chǎn)市場是否會進一步分化？新一年樓市的大致走向，又是否可從中窺見一二？

一、三線供應“拉跨”，二線城市能否領銜翻盤？

相較于去年，今年疫情影響范圍縮小，返鄉(xiāng)人次有了明顯增加。同時，越來越多利好樓市的信號出現(xiàn)， LPR雙降、信貸松綁、頂層喊話“春節(jié)買房”……

然而，就在這“天時地利”的情況下，返鄉(xiāng)置業(yè)卻再次遇冷。以往年春節(jié)成交較為火熱的三四線城市，如昆山、洛陽、開封等為例，今年成交同比下滑均達30%以上，售樓處到訪量也屢創(chuàng)新低，有些樓盤甚至一天僅有1組客戶光顧。

新房供應端的普遍縮水，是造成上述現(xiàn)象的主因之一，一線、三線城市春節(jié)供應量同比分別下降9%、46%，北京、溫州等城有小幅放量。

而二線熱門城市的情況則明顯不同，西安、蘇州、昆明、寧波等地供應量均有翻倍增長。同時，從整體看，二線城市春節(jié)前后兩周的供應量也是所有能級城市中唯一沒有下降的，較2019年還增加20%。

從供應看樓市，一定程度上可以了解房企對市場的期望值。就目前來看，二線熱點城市依然是大部分房企著力進攻的陣地，這無疑有助于當?shù)貥鞘械幕嘏?/p>

不過，盡管有二線城市放量“托底”，春節(jié)樓市遇冷的情況也沒有明顯好轉(zhuǎn)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，40個重點城市在2021年1月31日-2月6日春節(jié)周期間成交量僅為44.5萬平方米，環(huán)比下降84%，同比下降40%，與2019年同期相比降幅也達到了13%。

主要原因，還是利率調(diào)整周期長，去化有限，購房者對市場信心不足，持幣觀望。以二線城市為例，蘇州、合肥、南京等節(jié)后才開始放寬利率，市場需要一定時間適應。

綜合來看，供應主導成交的市場屬性使得短期成交仍存在一定的釋放空間，同時得益于去年下半年層層加碼，投資客退場，居民購房已復歸理性；再加上節(jié)后各地陸續(xù)出臺的寬松政策，以及核心城市旺盛的購買潛力，二線城市房地產(chǎn)率先回暖的趨勢更被看好。

土地供需同樣低開 首批集中供地能否傳遞信心？

從新房供應可以看到短期內(nèi)房企對市場的信心，而從土地供應則能看到以年為單位的樓市變動。

雖然近期政策環(huán)境明顯改善，但各能級城市成交量價均出現(xiàn)同環(huán)比下降，土地流拍現(xiàn)象也較為嚴重。從目前全國土地供需來看，至少一季度，房地產(chǎn)市場依舊“艱難”。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2022年1月全國土地市場供需雙雙大降，當月全國經(jīng)營性土地供應總建筑面積僅為9485萬平方米，成交建筑面積僅為7851萬平方米，環(huán)比分別下降39%和84%，土地供應量是2019年以來最低的一個月。

分能級看，1月，一三城市溢價率環(huán)比均下滑，二線城市受成交主力寧波第三輪供地熱度回升影響、溢價率環(huán)比上漲3.2%；春節(jié)后首周，受上海、杭州多宗商辦用地高溢價成交影響，整體平均溢價率回升至8%。

不過，依然有部分二線城市流拍現(xiàn)象較為嚴重，大連、哈爾濱等城流拍率達20%以上。以大連為例，1月份主城區(qū)計劃出讓的5幅宅地全部因無人競價而流拍，土地市場明顯遇冷。

從根本看，房企償債壓力大，“一線城市沒錢拿、三四線城市不敢拿”情況突出，加之今年收并購及項目合作機會涌現(xiàn)，拿地熱情被進一步壓制，預計土地成交端在2022上半年難有顯著回暖。

進入三月后，2022年首批集中供地計劃將陸續(xù)出爐，如果在地價設置、政策傾斜方面迎來更多利好，讓企業(yè)獲得較為合理的利潤預期、吸引更多民營企業(yè)參與，房企投資也將會迎來結(jié)構(gòu)性回暖。這對房企恢復市場信心至關重要。

而對于購房者而言，通過土地看樓市或許有些復雜枯燥；如何選對區(qū)域、找準項目，在市場低位尋求出手時機，是大家更為關心的話題。天貓好房日前推出“探春”百城特別企劃，傳遞樓市最新動態(tài)，剖析置業(yè)熱點區(qū)域，探訪推介品質(zhì)好盤，為廣大購房者春季置業(yè)提供強勁助力?；顒訉⒊掷m(xù)至二月底，近期有購房意愿者不妨關注一二。（完）