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樓市苦寒冬久矣。始于去年三季度，幾乎橫掃房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷鋒，能否在虎年春天有所收斂，是各方普遍關(guān)心的話(huà)題。天貓好房“探春”百城樓市企劃，直擊行業(yè)痛點(diǎn)、聚焦用戶(hù)所需，推出“三問(wèn)樓市”系列報(bào)道。

樂(lè)居買(mǎi)房 付強(qiáng) 發(fā)自北京

步入2022年，很多人體會(huì)到了樓市的變化：遲遲沒(méi)有動(dòng)靜的銀行貸款陸續(xù)放出了，掛牌后鮮少被問(wèn)津的二手房收到看房邀約了，部分開(kāi)發(fā)商感覺(jué)看房人多了，融資似乎也稍微容易一些了。

這和始于去年年末的一系列“大動(dòng)作”密不可分：12月全面降準(zhǔn)，今年初又現(xiàn)降息，房地產(chǎn)金融環(huán)境有所松動(dòng)，發(fā)改委罕見(jiàn)動(dòng)員“春節(jié)買(mǎi)房”……與此同時(shí)，城市端購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金放松、落戶(hù)門(mén)檻下調(diào)等政策持續(xù)出臺(tái)，“自上而下”步調(diào)越發(fā)一致。

凜冬將盡。這是不少人做出的判斷。只是，市場(chǎng)恢復(fù)的速度到底會(huì)有多快？“金三銀四”能否借勢(shì)東風(fēng)，迎來(lái)暖春？

“政策底”已經(jīng)出現(xiàn)？

1月以來(lái)，樓市相關(guān)政策出臺(tái)幾成刷屏之勢(shì)。

據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，1月全國(guó)累計(jì)發(fā)布政策調(diào)整66次，較2021年同期的42次上漲57%。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至2月13日，樓市調(diào)控次數(shù)已達(dá)70余次，涉及36座城市。

與2021年的緊縮形成鮮明對(duì)比，此輪調(diào)控以穩(wěn)定樓市、寬松政策為主，意在支持合理的住房消費(fèi)。

從具體內(nèi)容看，購(gòu)房補(bǔ)貼和公積金政策“打頭陣”，主要包括：上調(diào)公積金貸款額度，認(rèn)貸不認(rèn)房，降低二套房首付比例，人才購(gòu)房可用公積金做首付，放寬公積金提取、使用條件等。

三四線(xiàn)城市首當(dāng)其沖，廣西北海、四川自貢、湖南株洲和安徽馬鞍山等率先發(fā)力。后續(xù)伴隨時(shí)間推進(jìn)，二線(xiàn)城市逐漸加入、出臺(tái)政策穩(wěn)定市場(chǎng)，典型如濟(jì)南取消異地公積金貸款審批時(shí)的戶(hù)籍限制，寧波為二孩、三孩家庭提高首次公積金貸款度，福州放寬公積金二次申請(qǐng)使用的貸款條件等。

中央和各部委頻繁釋放維穩(wěn)信號(hào)，信貸環(huán)境持續(xù)改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策底已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，類(lèi)似的放松或鼓勵(lì)政策有望持續(xù)增加，為樓市健康發(fā)展注入活力。

樓市會(huì)迅速回暖嗎？

去年12月以來(lái)，年末節(jié)點(diǎn)疊加企業(yè)“以?xún)r(jià)換量”、部分購(gòu)房需求擇機(jī)入市，使得新房成交規(guī)模繼續(xù)回升，“翹尾”特征凸顯。但與此同時(shí)，同比降幅仍然較大，用戶(hù)置業(yè)情緒不高的現(xiàn)象未見(jiàn)顯著改善。

步入新年，假期因素進(jìn)一步影響樓市活躍度，1月房企業(yè)績(jī)普遍下滑，多數(shù)城市市場(chǎng)低迷依舊，交易尚未走出減量通道。

根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心發(fā)布的《百城住宅成交監(jiān)測(cè)報(bào)告》，1月1日-23日，全國(guó)百城新建商品住宅成交面積為1757萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌20%，同比跌44%。該機(jī)構(gòu)據(jù)此推算認(rèn)為，今年1月份百城新房交易疲軟，預(yù)計(jì)全月環(huán)比下跌約兩成，同比下跌約四成。

另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月百城新建住宅均價(jià)16179元/平方米，環(huán)比繼續(xù)下跌，跌幅為0.01%，同比上漲2.06%；二手房方面，1月百城二手住宅均價(jià)15987元/平方米，環(huán)比跌幅收窄至0.08%，同比上漲2.86%。

同時(shí)，供過(guò)于求格局依舊占據(jù)主流，住宅庫(kù)存整體仍在上升。據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，去年12月百城商品住宅庫(kù)存達(dá)6.1億平方米，環(huán)漲1%、同比增3%；三四線(xiàn)城市去化周期攀高至19個(gè)月。

而在企業(yè)層面，一些前期擴(kuò)張過(guò)快房企仍然債務(wù)高懸，裁員、降薪現(xiàn)象頻出，拿地意愿普遍不高。

政策已然局部松動(dòng)，樓市回暖的步伐為何沒(méi)有 “跟上”？這是因?yàn)檎咝?yīng)顯現(xiàn)存在遲滯性，從政策底向“情緒底”“市場(chǎng)底”傳導(dǎo)需要一定周期。

那么，聚焦三月的房地產(chǎn)市場(chǎng)，各項(xiàng)指標(biāo)能否出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)？

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)判斷，受去年同期基數(shù)提高的影響，今年一季度，包括投資、銷(xiāo)售、房?jī)r(jià)在內(nèi)的指標(biāo)降幅將達(dá)到最大，二、三季度降幅逐漸收窄，到四季度主要指標(biāo)才能轉(zhuǎn)正。

前華泰證券房地產(chǎn)分析師張璐也認(rèn)為，樓市供需積極性恢復(fù)尚需時(shí)日，市場(chǎng)處于下行周期、觀望情緒短期內(nèi)大概率將延續(xù)，上半年商品房銷(xiāo)售同比降幅或繼續(xù)探底。

而針對(duì)購(gòu)房者普遍關(guān)心的房?jī)r(jià)走勢(shì)問(wèn)題，行業(yè)觀點(diǎn)亦是企穩(wěn)為主，大幅反彈、報(bào)復(fù)性補(bǔ)漲等情況不會(huì)出現(xiàn)。

不過(guò)對(duì)于購(gòu)房者而言，低迷行情中未嘗不蘊(yùn)含機(jī)遇，只要能夠找到品質(zhì)過(guò)硬、需求匹配同時(shí)又有交付保障的項(xiàng)目，在市場(chǎng)低位果斷出手，或許反而是更好的選擇。天貓好房日前推出“探春”百城特別企劃，傳遞樓市最新動(dòng)態(tài)，剖析置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域，探訪(fǎng)推介品質(zhì)好盤(pán)，為廣大購(gòu)房者春季置業(yè)提供強(qiáng)勁助力。活動(dòng)將持續(xù)至二月底，近期有購(gòu)房意愿者不妨關(guān)注一二。（完）