正文

??編者按：信息轟炸的時(shí)代，我們只求安靜記錄市場(chǎng)點(diǎn)滴動(dòng)態(tài)，關(guān)注普通人的買(mǎi)房故事，帶你感知樓市的體溫。

??樂(lè)居買(mǎi)房 付強(qiáng) 發(fā)自北京

??得知北京將于10月進(jìn)行第二次土地集中出讓?zhuān)瑥埨椎谝粫r(shí)間在手機(jī)里添加了新的備忘：“時(shí)間，10月，具體日期待定；事項(xiàng)，看土拍”。

??生活中的張雷，既不在房地產(chǎn)企業(yè)供職，也不是上下游市場(chǎng)的從業(yè)者。關(guān)注土拍只因?yàn)?，他明年?jì)劃要買(mǎi)房子，身邊朋友都勸他先看拍地，“他們說(shuō)，這樣就能知道‘明年大概能用什么價(jià)位，買(mǎi)到哪些地段的什么品牌的房子’?！?/p>

??了解了土地市場(chǎng)的走向，真的就能有的放矢，挑選到更適合自己的房子嗎？

??“6千入手的房子，如今每平米漲到12萬(wàn)”

??最初規(guī)劃買(mǎi)房時(shí)，張雷也和大多數(shù)購(gòu)房者一樣，根據(jù)地段、價(jià)格的基本心理預(yù)期，去各大網(wǎng)站和應(yīng)用做“地毯式”搜索。

??很快他就發(fā)現(xiàn)，這樣做一方面消耗精力，比如對(duì)比同一區(qū)域的幾個(gè)相似樓盤(pán)時(shí)就格外費(fèi)功夫；另一方面也缺乏預(yù)判性?，F(xiàn)在看的項(xiàng)目、戶(hù)型，明年也許就賣(mài)完了，等于無(wú)用功；但現(xiàn)在不看吧，心里又不踏實(shí)。

??向朋友求助，有人給他推薦了一位資深買(mǎi)房“專(zhuān)家”，何先生。何先生在2000年用全部身家，以6千元/平米均價(jià)入手了望京的一套小三居，如今房?jī)r(jià)12萬(wàn)元/平米；2011年趕在房?jī)r(jià)上揚(yáng)前夕再次出手，購(gòu)得第二套房，并且在2013年結(jié)束前，把身邊有置業(yè)打算的朋友全部“勸上了車(chē)”。

??何先生向張雷透露，他的買(mǎi)房秘籍，就是盯緊城市的土地市場(chǎng)。

??“根據(jù)樓面價(jià)，能推導(dǎo)出一年后的新房?jī)r(jià)格范圍，而地塊位置和拿地企業(yè)，也能幫助提前鎖定好房子在哪兒。土拍的邏輯其實(shí)沒(méi)那么復(fù)雜，準(zhǔn)確性也一直比較穩(wěn)定?！?/p>

??如果把新房售價(jià)比作面包，那么樓面價(jià)就是制作面包的面粉，是開(kāi)發(fā)商競(jìng)得地塊分?jǐn)傇诿恳黄矫捉ㄖ娣e上的土地價(jià)格。在樓面價(jià)的基礎(chǔ)上，加上建設(shè)施工成本、各類(lèi)稅費(fèi)，以及開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)，基本就可得出新建商品房的市場(chǎng)售價(jià)。

??當(dāng)然，由于不用城市的新房定價(jià)政策存在差異，加之市場(chǎng)預(yù)期、金融環(huán)境等條件的影響，一個(gè)樓盤(pán)售賣(mài)價(jià)格的最終出爐可能不止公式計(jì)算這樣簡(jiǎn)單，但樓面價(jià)的高低，依然是影響價(jià)格的最核心因素。

??除了價(jià)格，拍地還能告訴你很多實(shí)用信息

??除了面粉和面包價(jià)格的因果關(guān)系，一場(chǎng)土拍，還能傳達(dá)出大量信息，其中不少或許都會(huì)影響我們的購(gòu)房決策。

??比如，土拍能客觀反映一個(gè)城市未來(lái)新房的整體供應(yīng)量。一手房本質(zhì)上是供求關(guān)系市場(chǎng)。通過(guò)土地出讓?zhuān)梢源笾铝私?，未?lái)一年城市新房的供應(yīng)總量，再與過(guò)去兩年新房成交量進(jìn)行對(duì)比，就能看清目前城市新房市場(chǎng)的供求關(guān)系，而價(jià)格正是由供求關(guān)系決定的。

??再比如，從土拍結(jié)果中可以找到，今年哪些區(qū)域、板塊供應(yīng)了比較多的土地，未來(lái)大概率就會(huì)成為熱門(mén)的置業(yè)區(qū)域。

??其中的邏輯是，某個(gè)板塊出讓宗地較多，住宅供應(yīng)量增大，一年后新房套數(shù)增加、購(gòu)房者數(shù)量同時(shí)增加。三年后交房入住，板塊總?cè)丝谔嵘?，各?lèi)生活消費(fèi)需求隨之增長(zhǎng)，推動(dòng)商業(yè)、教育、醫(yī)療等各類(lèi)配套快速發(fā)展，居住氛圍越發(fā)濃厚，使得板塊內(nèi)的二手房也被看好。

??如今在很多城市，新建樓盤(pán)不僅數(shù)量眾多，“內(nèi)核”也越來(lái)越同質(zhì)；遇到地段無(wú)二、價(jià)格相近甚至連戶(hù)型都高度相似的項(xiàng)目，如何能從中選出更優(yōu)者？

??這時(shí)，土拍又能發(fā)揮作用了；不僅能洞察熱區(qū)，甚至還能更加具體地幫你找到好項(xiàng)目在哪兒。比如，看開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的品牌。建筑材料和施工質(zhì)量，是樓盤(pán)品質(zhì)的根本保障，大品牌往往能?chē)?yán)格執(zhí)行選材和建設(shè)規(guī)范；品牌開(kāi)發(fā)商還傾向于選擇自家物業(yè)或大品牌物業(yè)，服務(wù)通常更有保障，而好物業(yè)是住得好的重要前提。

??值得注意的是，從今年起，22城開(kāi)始采用兩集中的方式出讓土地。兩集中指集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，而22城則包括：北京、上海、深圳、廣州、天津、杭州、南京、重慶、蘇州、鄭州、成都、合肥、武漢、廈門(mén)、濟(jì)南、寧波、長(zhǎng)沙、福州、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、無(wú)錫、青島。

??9-10月期間，上述城市將普遍迎來(lái)第二輪集中供地。

??將分散于每個(gè)月的土地出讓?zhuān)臑槿齻€(gè)批次集中進(jìn)行，對(duì)于希望透過(guò)土拍為購(gòu)房找尋規(guī)律的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是有利的。信息集中放出，有助于橫向?qū)Ρ扰c匯總，從而更加清晰地發(fā)現(xiàn)土地市場(chǎng)變化趨勢(shì)，給置業(yè)規(guī)劃提供更多準(zhǔn)確的參考。

??可能有人要問(wèn)，看拍地，更多是為以后買(mǎi)房做準(zhǔn)備，那如果現(xiàn)在就要買(mǎi)呢？

??其實(shí)，關(guān)注土地市場(chǎng)，了解今年最新拍出地塊的樓面價(jià)、供地區(qū)域和拿地企業(yè)等信息，也能大致知道，現(xiàn)在售賣(mài)的項(xiàng)目，是具備增值潛力，還是只能維持現(xiàn)狀；未來(lái)同片區(qū)內(nèi)，是不是有迎來(lái)“大牌”鄰居，使自家樓盤(pán)的吸引力受到影響；自己心儀的項(xiàng)目，是否位于發(fā)展前景良好的地段上，等等。

??所以，不要再認(rèn)為，拍地和買(mǎi)房沒(méi)有必然聯(lián)系。房子都是土地上“長(zhǎng)”出來(lái)的，明確了預(yù)算和大致區(qū)域后，從土拍源頭上著手，往往能幫你更快找到好房子在哪里。（完）