正文

樂居買房訊 朱婧怡

??“拆”

??有多少人曾經(jīng)幻想過(guò)，啥時(shí)候自己家門口也能出現(xiàn)這個(gè)字。

??中彩票、成為拆遷戶、失散多年的兄弟是億萬(wàn)富翁，承載了人們“一夜暴富”的美夢(mèng)。從可實(shí)現(xiàn)的難易程度來(lái)說(shuō)，成為“拆遷戶”的概率是最大的。

??實(shí)打?qū)嵉拿裥墓こ桃驳植蛔　白兾丁绷?/strong>

??在過(guò)去12余年里，“大拆遷帶動(dòng)大發(fā)展”是我國(guó)大部分城市更新發(fā)展的主旋律。尤其是深圳白石洲、廣州獵德村、北京望京等地都是經(jīng)過(guò)拆遷舊改，實(shí)現(xiàn)“一夜躺贏”。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，過(guò)去十年，全國(guó)棚改累計(jì)開工超過(guò)3300萬(wàn)套，幫助超過(guò)1.2億居民“出棚進(jìn)樓”。

??圖源：澎湃看點(diǎn)

??其中2018年更是被稱為棚改拆遷最高效的一年，全國(guó)棚改開工總量一度高達(dá)626萬(wàn)套。彼時(shí)，新華社報(bào)道稱“中國(guó)的棚戶區(qū)改造工程以其效率之高、范圍之廣、規(guī)模之大，在海外引發(fā)熱議。中國(guó)棚改的成功經(jīng)驗(yàn)可貴，具有全球借鑒意義?！?/span>

??作為實(shí)打?qū)嵉拿裥墓こ讨?，棚改不僅改善了住房困難群眾的居住條件，塑造更好的城市面貌，也補(bǔ)齊了我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的短板，更在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)發(fā)揮了擴(kuò)大有效需求的重要作用。

??但漸漸的，棚改拆遷也“變味”了。在決策上，部分城市出現(xiàn)急功近利的傾向，肆意拆除帶有歷史價(jià)值的老建筑，取而代之的是“貪大、媚洋、求怪”的建筑；也衍生了一批靠投資老破小搏拆遷的炒房團(tuán)。

??歷史數(shù)據(jù)表明，每一次的大拆大建，都容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升、房租暴漲、住房租賃市場(chǎng)供需失衡、年輕的打工一族流離失所……

??及時(shí)“踩剎車”嚴(yán)控大拆大建

??早在2019年7月份，住建部副部長(zhǎng)黃艷就有透露道：“未來(lái)我國(guó)在城市規(guī)劃和建設(shè)中要摒棄急功近利和大拆大建”。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，這是在為“棚改退場(chǎng)”做鋪墊；

??2020年的住建部年終總結(jié)大會(huì)上，住建部部長(zhǎng)王蒙徽明確表態(tài)，從2021年起，將針對(duì)全國(guó)17萬(wàn)個(gè)2000年以前建成（房齡20年）的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進(jìn)行為期5年的“舊改”工程。包括但不限于重點(diǎn)改造小區(qū)的水電路氣及光線配套，有條件的可加裝電梯，配建停車場(chǎng)。此外，在小區(qū)改造的基礎(chǔ)上還會(huì)引導(dǎo)發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、保潔等提升類服務(wù)。

??相比于棚改，直接拆遷一大片房屋，舊改就顯得溫和許多，其通過(guò)“補(bǔ)短板”的方式，讓老舊小區(qū)重?zé)ㄐ律?/span>

??但是，隨著城市更新政策在越來(lái)越多城市落地，有些呈現(xiàn)出“誤入歧途”的趨勢(shì)：打著城市更新的新旗號(hào)，走著棚改大拆大建的“老路”。

??為了剎住這股風(fēng)氣，8月11日，住建部就《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》公開征求意見。征求意見稿提出，實(shí)施城市更新行動(dòng)，要以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑，堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴(yán)管大拆大建，加強(qiáng)修繕改造，注重提升功能，增強(qiáng)城市活力。

??住建部的這次發(fā)聲，傳遞了三大信號(hào)：

??一、嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除，調(diào)控重點(diǎn)從增量轉(zhuǎn)為存量。

??除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。鼓勵(lì)小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造。

??在“房住不炒”的大前提下，房地產(chǎn)告別大拆大建是市場(chǎng)所趨。如果不是危房，6層以上的超過(guò)20年樓齡的老破小被拆除的可能性更低了，此舉有效抑制投資老破小搏拆遷的炒房團(tuán)，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)起到穩(wěn)定作用。（也意味著很多人的一夜暴富的拆遷夢(mèng)破滅了）

??二、穩(wěn)定住房租賃價(jià)格

??鼓勵(lì)穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，改善公共環(huán)境，消除安全隱患，同步做好中低價(jià)位、中小戶型長(zhǎng)期租賃住房建設(shè)，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點(diǎn)群體租賃住房問題，住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。

??征求意見稿原文也有提到，“不大規(guī)模、短時(shí)間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難?！眹?yán)格把控住房租金年度漲幅不超過(guò)5%，不僅僅對(duì)租賃市場(chǎng)起到穩(wěn)定作用，也能為城市留住更多勞動(dòng)力。

??三、保存城市記憶，保護(hù)歷史文化

??保留利用既有建筑。不隨意拆除、遷移歷史建筑和具有保護(hù)價(jià)值的老建筑，不脫管失修、修而不用、隨意閑置。

??意見稿強(qiáng)調(diào)：“不破壞傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，禁止修大馬路、建大廣場(chǎng)。”“杜絕“貪大、媚洋、求怪”亂象，嚴(yán)禁建筑抄襲、模仿、山寨行為”一些開發(fā)商為了吸人眼球，修建所謂的異國(guó)風(fēng)情的屋頂，結(jié)果遠(yuǎn)遠(yuǎn)看，像極了一座座墓碑，不僅滲人還影響市容。

??傳統(tǒng)建筑蘊(yùn)含的文化，是一座城市的靈魂，唯有保護(hù)傳統(tǒng)建筑，保持文化自信，才能讓城市更好的發(fā)展。

??四、探索可持續(xù)更新模式，鼓勵(lì)推動(dòng)由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變

??不沿用過(guò)度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，片面追求規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)的短期效益和經(jīng)濟(jì)利益。探索政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的可持續(xù)模式。

??簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)模式主要就是靠收租和持有，想賣房，不再輕而易舉地審批通過(guò)。

??嚴(yán)控≠杜絕 未來(lái)這兩類房子或迎來(lái)升值

??老城區(qū)不允許大拆大建，城市建設(shè)會(huì)向郊區(qū)新城轉(zhuǎn)移，那么中心城區(qū)的新房增量速度也會(huì)有所減緩。

??那也是不是代表著，未來(lái)老城區(qū)的新房會(huì)變得稀缺，價(jià)格上升呢？意見稿也有提到過(guò)，各城要因地制宜地完成城市更新，在房住不炒的總基調(diào)下，各地會(huì)有自己因城施策方式調(diào)控樓市，以往靠“大拆大建”短期刺激GDP的現(xiàn)象將越來(lái)越少。

??雖然發(fā)文嚴(yán)控大拆大建，但嚴(yán)控不等于杜絕，以下這兩類房子還是需要拆遷修整（可以實(shí)現(xiàn)拆遷夢(mèng)）的，或?qū)⒂瓉?lái)升值機(jī)會(huì)。

??一、城市更新中無(wú)法舊改只能拆除的危房

??未來(lái)能夠拆遷的房子會(huì)變少，尤其是樓齡超過(guò)20年，容積率高的小高層/高層小區(qū)，因?yàn)椴疬w可獲得的利潤(rùn)較低，這類房子拆除的可能性就較小。

??而一旦被鑒定為危房，那么拆遷的可能性就較大了，按照以往的補(bǔ)償條例，被拆遷的房子持有人能獲得較為優(yōu)渥的補(bǔ)貼，從這個(gè)角度來(lái)看，危房有著一定的升值空間。

??二、位于城市規(guī)劃中的房子

??城市更新發(fā)展的一部分，是新建交通、醫(yī)療、學(xué)校、商業(yè)等居民生活配套；一些老舊的城區(qū)原有的格局無(wú)法支持這些新配套的建設(shè)，唯有拆除一部分的房子留出建設(shè)空地。

??對(duì)于因?yàn)橐?guī)劃問題而拆遷的房子，賠償款肯定會(huì)比拆除危房的高，不僅如此，在遷移新房未交付前，還有可能獲得全額的租房補(bǔ)貼。