正文

新房裝修完成后，購房者就可以開開心心的遷入新居了，在入住前，還有不少手續(xù)需要辦理。

（一）辦理房產(chǎn)證

1、辦理房產(chǎn)證需要的材料具體如下：

（1）蓋章的《房屋(地)所有權(quán)登記申請(qǐng)表》;

（2）房屋買賣合同;

（3）簽訂預(yù)售合同的買賣雙方關(guān)于房號(hào)、房屋實(shí)測(cè)面積和房價(jià)結(jié)算的確認(rèn)書;

（4）測(cè)繪表、房屋登記表、分戶平面圖兩份;

（5）專項(xiàng)維修資金專用收據(jù);

（6）契稅完稅或減免稅憑證;

（7）購房者身份證明(原件及復(fù)印件);

（8）房屋共有的提交共有協(xié)議;

（9）銀行的提前還貸證明。

溫馨提示：不同省市地區(qū)的具體要求也不相同，在辦理前需向當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門咨詢了解，按當(dāng)?shù)匾鬁?zhǔn)備材料。管理部門給的領(lǐng)取證書的通知書一定要妥善保管，并按照通知書上告知的時(shí)間領(lǐng)取房產(chǎn)證。

2、房產(chǎn)證的辦理流程

目前，房產(chǎn)證辦理有兩種辦法：

（1）委托開發(fā)商或代理公司辦理房產(chǎn)證；

（2）自己辦理房產(chǎn)證。

l開發(fā)商或代理公司代為申請(qǐng)的大致流程：

第一步：簽訂委托協(xié)議

第二步：繳納房產(chǎn)證代辦費(fèi)、公共維修基金、契稅、印花稅

第三步：按照約定時(shí)間領(lǐng)取房產(chǎn)證

l自己辦理的大致流程：

第一步：確定開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)行"初始登記"；

第二步：到管理部門領(lǐng)取《房屋(地)所有權(quán)登記申請(qǐng)表》；

第三步：拿測(cè)繪圖(表)；

第四步：領(lǐng)取相關(guān)文件；

第五步：繳納公共維修基金、契稅；

第六步：提交申請(qǐng)材料；

第七步：按照規(guī)定時(shí)間領(lǐng)取房產(chǎn)證。

溫馨提示：不同省市地區(qū)的辦理流程與要求提交的文件不同，具體細(xì)節(jié)請(qǐng)大家以當(dāng)?shù)匕l(fā)證機(jī)關(guān)的要求為準(zhǔn)。

（二）繳納稅費(fèi)

購房新房需要交納的稅費(fèi)主要包括契稅、印花稅、維修基金。

1、繳納契稅

契稅是房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)時(shí)，向房屋產(chǎn)權(quán)的承受人征收的財(cái)產(chǎn)稅。除了買賣、贈(zèng)送、交換外，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的方式還包括以下兩種：因特殊貢獻(xiàn)獲獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品為土地或房屋權(quán)屬； 或預(yù)購期房、預(yù)付款項(xiàng)集資建房，只要擁有房屋所有權(quán)，就等同于房屋買賣。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。契稅的征收稅率是以房屋面積來劃分的。

（1）契稅計(jì)算方法

按照最新的相關(guān)規(guī)定，對(duì)個(gè)人購買僅一套住房的家庭(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上小于144平方米的，按2%的稅率征收契稅；高于該區(qū)的市場指導(dǎo)價(jià)格，面積大于或等于144平米，買方不是首套二套房產(chǎn)契稅或二套以上房產(chǎn)契稅：評(píng)估價(jià)格的3%。

應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：

新房應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

二手房應(yīng)納稅額=二手房稅率×房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)

（2）繳納契稅的方法

契稅一般都是在交房之前交，與各個(gè)房費(fèi)統(tǒng)一由開發(fā)商收取，只有交齊了各種類的費(fèi)用（包括契稅），開發(fā)商才會(huì)辦理交房手續(xù)。交納相關(guān)費(fèi)用，開發(fā)商會(huì)出具正式的購房發(fā)票。也有部分城市需業(yè)主拿契稅單自行前往銀行交納。

2、繳納印花稅

房地產(chǎn)印花稅是指因房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、轉(zhuǎn)移等而對(duì)書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證的單位和個(gè)人征收一種稅賦。

在訂立合同的時(shí)候就直接繳納，總房款的0.05%，一般跟首付一起繳，方便開發(fā)商統(tǒng)一辦理合同登記和房產(chǎn)證。

3、繳納維修基金

維修基金又稱公共維修資金，也叫住宅專項(xiàng)維修基金，包括房屋公用設(shè)施 專用基金和房屋本體維修基金，用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造等項(xiàng)目，不得挪作他用。專用基金實(shí)行"錢隨房走"的原則，房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權(quán)所有人。

維修基金計(jì)算方法

房屋維修基金通常在辦理貸款前繳納。商品房銷售時(shí)，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金交繳約定，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2-3%的比例向售房單位(開發(fā)商)交納維修基金。開發(fā)商代收的維修基金屬與全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。；也有的城市按照面積計(jì)算維修基金，如長沙新房住宅為120元/平方。

開發(fā)商或者物業(yè)公司要在當(dāng)?shù)胤抗芫种付ㄣy行開戶后，購房者可以自行繳存。有些城市購房者在領(lǐng)鑰匙，辦理入住手續(xù)時(shí)，開發(fā)商就會(huì)代收房屋維修資金。

（三）如何在房產(chǎn)證上加減名字

如果想房產(chǎn)證改名字，針對(duì)婚前、婚后，貸款是否還清都有不同解釋，不同情況的辦理費(fèi)用也不相同，并且改動(dòng)房產(chǎn)證名字也會(huì)涉及到產(chǎn)權(quán)、債權(quán)、稅費(fèi)等各種問題。在房產(chǎn)證上加名字怎么加，及加名字的費(fèi)用怎么算，要視房子的情況和加什么人的名字而定。因?yàn)椴煌悇e的房子，比如有貸和無貸的，或加不同人的名字，如直系血源關(guān)系和非直系血源關(guān)系的，加名字的程系和費(fèi)用也是不相同的。

1、房產(chǎn)證加減名字的注意事項(xiàng)

在房產(chǎn)證上加名字，也就是增加這個(gè)房子的共有權(quán)人，共有三種方式：析產(chǎn)登記、買賣或贈(zèng)與。

（1）析產(chǎn)登記

析產(chǎn)登記主要適用于離婚析產(chǎn)。顧名思義，離婚析產(chǎn)是夫妻雙方因離婚后彼此就個(gè)人對(duì)房屋所占的份額進(jìn)行轉(zhuǎn)移的一種登記手續(xù)。按照有關(guān)規(guī)定，雙方免收交易稅費(fèi)。

法律普及：婚前購買的房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后加名變?yōu)榉蚱薰灿胸?cái)產(chǎn)，房屋權(quán)屬發(fā)生變更。由于房屋存在抵押貸款，借款人將由一人變成兩人?！段餀?quán)法》191條規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。

（2）不同親屬間加減名字的區(qū)別

類似于份額轉(zhuǎn)讓，流程和正常的房屋買賣類似，需要繳納所占份額的契稅。

1）父母子女之間加減名字，同樣視為買賣交易，要收取契稅。如果房產(chǎn)證辦理時(shí)間不滿2年的，還需要繳納全額營業(yè)稅。

2）夫妻之間加名字或去名字，不收取契稅。

2、房產(chǎn)證加名幾種情況：

（1）夫妻加名，婚前婚后情況有所不同

婚前加名，按贈(zèng)與、買賣方式依據(jù)雙方申請(qǐng)辦理。

①贈(zèng)與，夫妻雙方需先到公證處辦理贈(zèng)與公證書，夫妻一方贈(zèng)與另一方一半產(chǎn)權(quán)，之后雙方攜帶房產(chǎn)證、身份證、公證書到中心辦理加名手續(xù)。

②買賣，雙方需簽訂買賣合同，然后攜帶房產(chǎn)證、身份證、不動(dòng)產(chǎn)完稅憑證到中心申請(qǐng)辦理。

（2）婚后加名，這種情況屬于變更登記，市民只需提供夫妻雙方身份證明、《結(jié)婚證》、《房屋所有權(quán)證》、《房屋登記申請(qǐng)書》等申請(qǐng)材料，共同到有管轄權(quán)的房屋登記部門進(jìn)行面簽后，即可辦理相關(guān)房屋權(quán)屬變更手續(xù)。免征契稅、個(gè)稅和營業(yè)稅，僅收取房屋登記費(fèi)和印花稅等。

【注意】如果是之前簽訂購房合同時(shí)沒有寫上兩人的名字，辦理兩證的時(shí)候不能加名，需要在辦理兩證后，還清貸款的情況下才能進(jìn)行。購房合同的名字和房產(chǎn)證的名字是一致的。

（3）父母子女加名，選擇贈(zèng)與最合適

如果是父母、子女等這種關(guān)系間的房產(chǎn)要辦理變更手續(xù)，就可以考慮二手房買賣或者是贈(zèng)與。

房產(chǎn)贈(zèng)與的流程：

①贈(zèng)與人與受贈(zèng)人訂立房屋贈(zèng)與的書面合同，即贈(zèng)與書。按規(guī)定，房屋贈(zèng)與一定要采用書面形式。

②房屋贈(zèng)與的當(dāng)事人(受贈(zèng)人)憑原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與合同，按規(guī)定繳納有關(guān)契稅。

③辦理公證。根據(jù)規(guī)定，房屋贈(zèng)與必須辦理公證。

④辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋贈(zèng)與當(dāng)事人到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記，應(yīng)提交申請(qǐng)書、身份證件、原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈(zèng)與書及公證書和契稅收據(jù)。

⑤贈(zèng)與人將房屋交付受贈(zèng)人。

⑥直系親屬間贈(zèng)與是不限購的，不需要做購房資格審查。

贈(zèng)予手續(xù)的辦理：

①贈(zèng)予人與受贈(zèng)人訂立房屋贈(zèng)予的書面合同，即贈(zèng)予書。

②受贈(zèng)人憑原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)予合同，按規(guī)定繳納有關(guān)契稅，辦理公證。受贈(zèng)人到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記，應(yīng)提交申請(qǐng)書、身份證件、原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈(zèng)予書及公證書和契稅收據(jù)。

（4）兄弟姐妹加名，多數(shù)考慮買賣

雖然非直系親屬間房產(chǎn)加名也可以考慮贈(zèng)與過戶方式，但是由于稅費(fèi)比較高，同時(shí)限購未取消之前也要考慮購房資格，所以買賣方式比較合適。

買賣流程：雙方或三方（中介）協(xié)商清楚后簽訂購房合同，之后在網(wǎng)上進(jìn)行網(wǎng)簽備案，去房管局辦理購房資格審查，通過后，打印購房合同，辦理過戶手續(xù)。需攜帶雙方身份證明、婚姻狀況證明、房屋兩證等資料。

（5）按揭中房產(chǎn)加名字

【注意】上述前提都是房子貸款已經(jīng)還清，否則需要先去銀行還清貸款，注銷掉之后，再拿著房產(chǎn)證去行政服務(wù)中心辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

法律普及：婚前購買的房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后加名變?yōu)榉蚱薰灿胸?cái)產(chǎn)，房屋權(quán)屬發(fā)生變更。由于房屋存在抵押貸款，借款人將由一人變成兩人。《物權(quán)法》191條規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。