正文

在看房、選房、簽定金協(xié)議并交定金、辦理貸款等流程完成后，接下來(lái)就是雙方簽訂購(gòu)房合同環(huán)節(jié)。在辦理購(gòu)房相關(guān)手續(xù)時(shí)，購(gòu)房者一定要小心謹(jǐn)慎地對(duì)待每一個(gè)簽約環(huán)節(jié)，購(gòu)房者一旦簽字，就需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)。在簽約購(gòu)房合同時(shí)中，購(gòu)房者要提高警惕，謹(jǐn)慎對(duì)待，以免合同中存在損害自身權(quán)益的條款。

（一）搖號(hào)選房的流程

在部分城市，由于新樓盤的數(shù)量滿足不了有意向購(gòu)房者的買房需求，新房市場(chǎng)出現(xiàn)了供需失衡的情況，為了提高購(gòu)房者的買房幾率，不少城市開始實(shí)行買房搖號(hào)政策。

買房搖號(hào)大致流程如下：

1、獲取信息

如果有意向搖號(hào)買房，購(gòu)房者首先要確認(rèn)自己有購(gòu)房資格。開發(fā)商會(huì)提前公示購(gòu)房登記規(guī)則、全部準(zhǔn)售房源(含戶型)、購(gòu)房登記時(shí)間、搖號(hào)和排序結(jié)果公布時(shí)間、選房時(shí)間等相關(guān)事項(xiàng)。購(gòu)房者可在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了解，或登錄政府相關(guān)網(wǎng)站，獲取即將搖號(hào)的項(xiàng)目等開盤信息。

2、填寫資料

首次參加搖號(hào)的購(gòu)房者，需要在官網(wǎng)上填寫好自己的資料，填寫成功以后會(huì)收到一條房管局發(fā)過(guò)來(lái)的信息。

3、選擇樓盤登記

購(gòu)房者選出要購(gòu)買的樓盤，按照提示填寫資料并提交等待審核。

4、準(zhǔn)備購(gòu)房資料及核驗(yàn)

準(zhǔn)備資料包括社保繳納明細(xì)、銀行流水證明、征信報(bào)告等。如果"復(fù)核通過(guò)"則不需要提交實(shí)物資料，否則需要去售樓部提交資料。

5、搖號(hào)定房

如果搖中的話就最好去售樓部，在開盤當(dāng)天即選房、認(rèn)購(gòu)，簽訂定金合同。

需要注意的是買房人需與登記人符合，選不到合適的房子，可以棄選。如果連續(xù)搖中兩次、且棄選兩次，將在一段時(shí)間內(nèi)禁止再次參與搖號(hào)。

（二）交首付前期注意事項(xiàng)

首付就是買房時(shí)按國(guó)家比例第一次支付的最低比例款項(xiàng)，余下的房款可從銀行貸款進(jìn)行支付。第一次買房的購(gòu)房者需要明確繳納首付的時(shí)間，在繳納首付時(shí)也有一些注意事項(xiàng)需要提前了解。

1、什么時(shí)候交首付？

一般是先簽合同，后交首付。搖號(hào)選房的購(gòu)房者，可與開發(fā)商約定簽訂購(gòu)房合同的時(shí)間，一般在5-7天左右即可簽約，在簽訂購(gòu)房合同后，就可以向開發(fā)商支付首付款。之后，貸款買房的購(gòu)房者憑購(gòu)房合同與開發(fā)商開具的首付款收據(jù)等材料向銀行申請(qǐng)貸款。

另外需要注意的是，首付款并不等同于定金，在交首付前，購(gòu)房者還需要先交一筆購(gòu)房定金，在這之后，才會(huì)涉及到交首付簽合同的內(nèi)容。

無(wú)論是購(gòu)買新房還是二手房，購(gòu)房者們一定要深思熟慮，確定這套房時(shí)自己心儀的房屋，然后再簽訂合同、交首付款，如果交了首付后再反悔，買房則需要承擔(dān)不菲的違約金。

2、首付的比例一般是多少?

各個(gè)地區(qū)的首付比例不相同，具體比例一般依據(jù)當(dāng)?shù)氐南拶J政策來(lái)執(zhí)行。根據(jù)國(guó)家貸款買房政策的規(guī)定，首套房首付比例不低于30％才可申請(qǐng)購(gòu)房貸款。繳納的首付款可以比這個(gè)比例高，但不能比現(xiàn)行的比例更低。

3、交首付時(shí)需要注意的問(wèn)題

（1）核實(shí)開發(fā)商五證是否齊全

要核實(shí)開發(fā)商的土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、銷售許可證這五證是否齊全。如果開發(fā)商五證不全，那雙方簽訂的購(gòu)房合同即為無(wú)效合同，購(gòu)房者將無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書。

（2）注意合同條款

買房交首付后就要簽購(gòu)房合同了，在購(gòu)房合同中，購(gòu)房者需要注意雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。購(gòu)房者在查看購(gòu)房合同的時(shí)候，一旦遇到有疑問(wèn)的地方一定要立馬提出來(lái)，及時(shí)提出自己的修改意見(jiàn)，在開發(fā)商的補(bǔ)充合同這一部分，注意不要傷害自己的利益或者放棄自己的相關(guān)的權(quán)利。在合同中要明確違約的責(zé)任，購(gòu)房者不接受任何摳字眼的不合理?xiàng)l款，若合同中未約定逾期交房的違約金條款時(shí)，依法律規(guī)定由違約方支付守約方合同總價(jià)的1％至5％的違約金，特別要注意延期交房違約金的比例問(wèn)題。

（3）確認(rèn)面積以及面積差異處理

商品房銷售管理方法中明確規(guī)定，如購(gòu)買的商品房有面積差異，合同上有約定的按照約定執(zhí)行，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，面積誤差比超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房，要么同開發(fā)商協(xié)商。所以只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的說(shuō)明后，才能避免出現(xiàn)此類問(wèn)題。

（4）注意付款方式

在交付首付款時(shí)，雖然可以選擇多種付款方式，但是在這里還是建議通過(guò)轉(zhuǎn)賬的方式支付。通過(guò)轉(zhuǎn)賬支付，能留下轉(zhuǎn)賬憑證。交付首付款后，購(gòu)房者切記，要拿到開發(fā)商開具的首付款收據(jù)并妥善保管

另外還需注意，針對(duì)房產(chǎn)交易過(guò)程中的資金，在購(gòu)房合同中也要做好相關(guān)的約定，主要對(duì)付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等做出約定。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活中，有的開發(fā)商會(huì)先讓購(gòu)房者交納一定數(shù)額的定金，只給購(gòu)房者一個(gè)收條，這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)太大。

（5）確定交房日期

一旦簽了約，何時(shí)交房就由開發(fā)商說(shuō)了算，開發(fā)商延期交房的情況也是非常常見(jiàn)的。交房時(shí)間對(duì)于很多買房人來(lái)說(shuō)都非常重要，購(gòu)房者需要注意合同中是否區(qū)分竣工日期與交付使用日期，注明的交房時(shí)間是否明確，是否有開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任、注意延期交房是否有賠償?shù)葍?nèi)容。合同中的交房日期一定要明確到年月日；

（三）簽署購(gòu)房合同的注意事項(xiàng)

購(gòu)房合同是買房和維權(quán)的重要憑證，簽訂購(gòu)房合同也是在購(gòu)買新房時(shí)最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，有了合同購(gòu)房者的權(quán)益才有了保障，當(dāng)然這其中也有許多的注意事項(xiàng)，需要購(gòu)房者多做了解，避免自己的權(quán)益遭受損失。

簽署購(gòu)房合同時(shí)，要注意合同中的各項(xiàng)條款，以及合同規(guī)定的違約條款，主要包括以下幾個(gè)方面：

1、簽約前查看開發(fā)商五證

簽約前要確保開發(fā)商五證齊全，避免自己買到的房子因?yàn)殚_發(fā)商手續(xù)不全，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書的情況發(fā)生。

2、合同中要明確交房日期條款

延期交房的事常有發(fā)生，為避免責(zé)任，部分開發(fā)商會(huì)在交房上含糊其辭。首先需要區(qū)分竣工日期與交付使用日期。購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，交房日期一定要精確地寫到年月日，同時(shí)要寫通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責(zé)任。

3、合同中要約定交房標(biāo)準(zhǔn)

包括質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等；

對(duì)于成品房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)這條尤為重要，在簽合同時(shí)，一定要寫明收房時(shí)的配置標(biāo)準(zhǔn)（例如廚衛(wèi)品牌、數(shù)量等），避免交房時(shí)配置與樣板間不符甚至相差甚遠(yuǎn)的情況發(fā)生。

其次，需要將規(guī)劃、其他配套都寫進(jìn)合同。如游泳池的面積，泳池、會(huì)所不得對(duì)外營(yíng)業(yè)等；尤其要注意，在合同內(nèi)要求開發(fā)商不得私自改變花園等配套的原有用途。

4、合同中要明確違約責(zé)任和賠償約定

在簽合同時(shí)，需要重點(diǎn)關(guān)注合同中的違約責(zé)任和賠償約定。整個(gè)購(gòu)房流程中，一旦有任意一方違約的情形出現(xiàn)，合同中的約定是法院判斷責(zé)任及賠償時(shí)首先參考的對(duì)象。例如什么情況下可以退房等。如果沒(méi)有約定清楚，購(gòu)房者往往只能吃啞巴虧。

5、注意合同中的空白條款

有的購(gòu)房合同中會(huì)有一些空白條款的存在，部分空白條款需要雙方共同協(xié)商確認(rèn)后才進(jìn)行填寫或做特殊注明，如不需要增加或特殊說(shuō)明，在簽訂合同時(shí)，需要將這些空白條款劃掉，表示此處無(wú)內(nèi)容，避免對(duì)方后期補(bǔ)充其他不利于自己的內(nèi)容。

6、注意補(bǔ)充協(xié)議中是否存在不合理的規(guī)定

補(bǔ)充協(xié)議是對(duì)購(gòu)房者購(gòu)房合同的補(bǔ)充，一般會(huì)在補(bǔ)充協(xié)議中約定很多合同中沒(méi)法明說(shuō)的約定。在簽合同時(shí)，一定要重點(diǎn)關(guān)注補(bǔ)充協(xié)議中的責(zé)任劃分是否合理。例如，開發(fā)商在《補(bǔ)充協(xié)議》中規(guī)定：“若開發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房?jī)r(jià)每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5%為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金。”這種約定非常不合理。