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??樂居買房 朱婧怡 發(fā)自北京

??2020年末的平地一聲雷，房地產(chǎn)行業(yè)需求端的金融監(jiān)管迎來了史上最嚴(yán)新規(guī)——房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對銀行的房地產(chǎn)貸款實行雙紅線管控：

??一個是房地產(chǎn)貸款（包含地產(chǎn)商開發(fā)貸/個人按揭房貸/保障性住房貸款等）占銀行全部貸款的比例，另一個是個人按揭貸款占全部貸款的比例。超出紅線的銀行要壓縮房地產(chǎn)貸款額度。

??此舉可有效擠出樓市里的金融水分，遏制炒房行為和游離資金。但與此同時，也有一些剛需客發(fā)現(xiàn)，自己被 “誤傷”了：明明有購房資格，但卻在房貸上“摔跟頭”；購房成本提高、房貸周期拉長、失去貸款資格，讓買房變得既吃力又迷茫。

??圖源：pixabay.com

??“不承諾放款時間” 以房換房行不通

??“我們銷售經(jīng)理直接說了，要是這個客戶先賣房才能買房，那就可以考慮放棄了，放款期現(xiàn)在都在拉長，您還是想別的方法籌備首付吧?！?/p>

??看著銷售如此實誠的回復(fù)，林豪的臉皺成了苦瓜。

??“房地產(chǎn)貸款集中度管理”已實行超過半年，杭州、寧波、廣州、合肥、成都、鄭州和天津等熱點城市近期不同程度出現(xiàn)按揭額度緊張、房貸利率上調(diào)以及房貸周期延長等現(xiàn)象，有部分銀行已經(jīng)暫停二手房貸，甚至有銀行將“停貸令”延伸至新房業(yè)務(wù)上。

??蘇州也在其中。5月22日，蘇州首套、二套房貸利率分別較上月上調(diào)65個、50個基點，四大行首套房貸款利率漲到5.7%。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，此次蘇州上調(diào)幅度在全國所有城市中排名第一。

??林豪就是趕在這個時候決定買房的。已經(jīng)居住了30多年的老房子老化嚴(yán)重，本想搏一搏拆遷，卻始終沒有動靜?？粗呀?jīng)80歲的母親每天都要花半小時“挪”上七樓，林豪坐不住了：“我媽為了我辛苦大半輩子，不能再讓她這么辛苦地爬樓梯了?！?/p>

??賣房買房，必須要等手里的房子賣出去，收到買家貸款的尾款之后，才有資本置換新房。放款時間被拉長，就意味著交易時間也被拉長了。

??就二手房放款問題，林豪向各大銀行的個貸經(jīng)理咨詢，大部分銀行表示“不能承諾放款時間，至少2到3月起步?！备秀y行直接表示，目前額度嚴(yán)重不足，暫不接單。

??“我看中的那套房子不知道有多少人搶著要，可能還沒等到二手房的放款，這新房就搶沒了。”林豪打開手機(jī)里的視頻，畫面里是他所中意樓盤的開盤現(xiàn)場，人頭攢動，好不熱鬧。

??圖源：樂居蘇州站

??一波未平一波起 房貸利率坐上“火箭”

??賣房籌首付行不通，林豪只好向親朋好友借錢，但問題又來了。因為限購限貸的原因，首付的錢只能是直系親屬給予，不然的話就這筆錢就會被認(rèn)定來源不明，不能用于買房。

??面對復(fù)雜的家庭關(guān)系，以及可能要辦理“我媽是我媽”的證明，林豪聽從銷售的折中辦法，房產(chǎn)證放棄寫他們夫妻倆的名字，只寫女兒的名字，這樣就可以作為女兒的直系親屬，把籌集的錢合理地用在買房子上。

??“用了女兒第一套房子的名額，將來她結(jié)婚買房只能算二套、交8成的首付（注：貸款還清是5成），只希望她能夠找一個有經(jīng)濟(jì)實力的老公吧?！绷趾罒o奈地笑著說。

??誰成想，一波未平一波又起。7月3日蘇州房貸利率又集體暴漲，突破6字頭，重回歷史巔峰。如果100萬貸款還30年，按照之前5.1%的房貸利率來算，總利息95.4萬；而現(xiàn)在按6.3%來算，總利息是122.8萬，也就是要多還27.4萬，等于一輛車錢。

??圖源：樂居蘇州站

??“還能怎么辦，只能多借錢交首付，貸款的錢就少一點。無論如何，買房這件事不能再耽擱，壓力大點也無所謂了”，林豪長嘆一口氣，“一想到買了新房后的新生活，再難也得迎頭上?！?/p>

??離婚未滿三年買房？這得叫前配偶配合簽約

??同樣被政策“誤傷”的還有來自上海的淑敏。離婚兩年后再婚想要買房，明明不屬于限購人群，但卻無法獲得銀行的貸款，因為她離婚未滿三年。

??今年1月21日，上海樓市進(jìn)一步調(diào)控：對夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。而在此背景下，不少銀行放貸政策也出現(xiàn)調(diào)整——只要離婚未滿三年的，相關(guān)房貸業(yè)務(wù)一律拒之門外。

??圖源：pixabay.com

??“我問過銀行，都說離婚三年內(nèi)不受理房貸，不管你是再婚還是未婚?！?月，淑敏跑遍上海的十幾家銀行，得到的都是不能受理貸款的答案，哪怕她已經(jīng)去房地產(chǎn)交易中心確認(rèn)過自己有不限購的資格。

??也有銀行松口表示這種情況下可以貸款，但需要找前配偶提供資料證明；離婚后無買房貸款、離婚協(xié)議上無房產(chǎn)份額等等，簽約的時候還需要前配偶在場。

??“這是假離婚才干得出來的事吧！都離婚互相拉黑了，誰還有閑心管對方能不能買房?！笔缑舯硎?，她現(xiàn)在最壞的打算就是等離婚滿三年才去貸款：“現(xiàn)在買不了房，不知道一年后房價會漲成什么樣子，兒子該讀書了，也分不了他想去的學(xué)校?！?/p>

??淑敏為此還結(jié)識了一群同樣因離婚被房貸困擾的“難兄難弟”，他們每天都在群里分享彼此去銀行貸款經(jīng)歷，討論可以貸款成功的法子，甚至想通過法律途徑來證明自己不是炒房客，但大多不能奏效。

??上海離婚3年內(nèi)限購細(xì)則

??“國內(nèi)有部分城市在這方面的規(guī)定是，離異兩年內(nèi)要追溯過去家庭所有房產(chǎn)，而上海升級為3年，政策嚴(yán)厲性更強?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

??嚴(yán)躍進(jìn)在接受國際金融報的采訪時指出，上海房地產(chǎn)新一輪調(diào)控后，關(guān)于“政策誤傷”的討論也開始增多，尤其集中在三個問題上：真假離婚的限購、信貸政策收緊下遲遲不放款、稅費成本增加等問題。而且此類問題也引起了部分合同違約情況，甚至引起了很多民生問題，也說明部分政策亟需繼續(xù)調(diào)研、亟需細(xì)化的迫切性。

??減少“一刀切” 政策細(xì)化才能真正利好“房住不炒”

??房地產(chǎn)市場是站在整體格局，確保宏觀穩(wěn)定的角度下進(jìn)行調(diào)控的，很難做到面面俱到去考量微觀個體的買房流程，這就使得被“誤傷”在所難免。

??圖源：新華社

??“一刀切的做法也確實需要不斷去研究，畢竟對購房者是有誤傷的。從實際過程看，這也說明購房需求更加復(fù)雜化，也需要地方監(jiān)管部門把政策做細(xì)，適當(dāng)時也要對政策做系統(tǒng)的評估?！眹?yán)躍進(jìn)建議。

??在當(dāng)前的調(diào)控環(huán)境下，無論剛需還是改善，購房者目前能夠做的，是盡可能全面地了解樓市動態(tài)，熟知本地新政下的各項流程，減少被誤傷的可能性。同時，也應(yīng)努力做足心理和物質(zhì)準(zhǔn)備，把握每年的各個購房窗口期，讓房子早日“入袋為安”。

??（應(yīng)受訪人要求，文中林豪、淑敏均為化名）