正文

??編者按：信息轟炸的時代，我們只求安靜記錄市場點滴動態(tài)，關(guān)注普通人的買房故事，帶你感知樓市的體溫。

??樂居買房 臧璇 發(fā)自北京

??提起業(yè)主委員會（下稱“業(yè)委會），有些人一頭霧水，不知道它為何成立、有何用途；生活里遇到麻煩事，第一時間往往是聯(lián)系物業(yè)解決，很少想到向業(yè)委會求助。

??但在另一些人眼中，業(yè)委會儼然是他們最大的依仗；大到審計小區(qū)財政收支情況，小到協(xié)調(diào)鄰里噪音糾紛，與物業(yè)公司分庭抗禮、為業(yè)主爭取應(yīng)有權(quán)益，業(yè)委會仿佛就是掌握小區(qū)“生殺大權(quán)”的大殺器。

??自2003年《物業(yè)管理條例》首提并確定了業(yè)委會的法律地位，18年來，這個業(yè)主組織逐漸發(fā)展壯大，為越來越多業(yè)主所認可的同時，也經(jīng)受著很多“成長的煩惱”。

??排憂解難還能分紅 這些業(yè)委會羨煞旁人

??看著眼前煥然一新的環(huán)境，家住廈門的何先生終于松了一口氣。

??一直以來，他對自家小區(qū)都比較滿意：位置優(yōu)越、配套齊全、交通便捷、學(xué)校也不錯……美中不足是，因為開發(fā)較早，加之租戶較多，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老化的情況較為嚴(yán)重，看上去不那么美好。

??想要提升居住環(huán)境，錢從何來？何先生和其他一些業(yè)主發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的公共車位和電梯廣告位等，多年來都有收益，但當(dāng)他們向物業(yè)公司了解資金去向、詢問是否可用于環(huán)境改造，對方卻總是推諉扯皮，一會兒說收入不多沒法覆蓋成本，一會兒又說都花完了。

??“小區(qū)需要花錢的地方就那么多，公共收益情況也大致可以估算，我們覺得物業(yè)管理不夠透明，甚至懷疑有侵占資金的情況?！绷私獾胶蜗壬葮I(yè)主的訴求后，業(yè)委會開始介入，在反復(fù)溝通無果后，代表業(yè)主將物業(yè)公司起訴至法院，要求返還公共經(jīng)營收益及利息。

??法院審理后認為，該物業(yè)公司存在從公共收益中非法扣除非必要人工成本、越權(quán)分配部分租金收入中的改造資金等問題，最終判決返還資金163萬余元。在業(yè)委會的監(jiān)督下，這筆資金被全部用于小區(qū)公共環(huán)境設(shè)施的提升改造。

??家住上海某小區(qū)的黃女士也對業(yè)委會贊不絕口。因為小區(qū)停車位不足，她曾多次在搶車位時和鄰里產(chǎn)生口角，同時由于路面停車過多，即使車位有了著落，出入行車也困難重重，稍不注意就會發(fā)生剮蹭。

??也是在業(yè)委會的努力下，小區(qū)聯(lián)系到附近一處市場化停車場，成功實現(xiàn)分流；針對仍在小區(qū)停放的車輛，業(yè)委會也牽頭制定了“小區(qū)道路管理規(guī)則”，使小區(qū)秩序變得井然有序。

??還有的小區(qū)，因為業(yè)委會的“給力”而成了網(wǎng)紅。比如西安某小區(qū)業(yè)委會，2020年初成立，到2021年初已有資金結(jié)余46萬元，隨即組織了第一次分紅，向每戶發(fā)放1000元紅包，并承諾今后每年照此執(zhí)行。

??有網(wǎng)友艷羨地說：“相比于有些只收錢、不干事的物業(yè)公司，這樣的業(yè)委會真心讓人眼紅，能不能給我家也來一個？”

??成立困難監(jiān)管混亂 業(yè)委會也有“成長的煩惱”

??根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，國內(nèi)業(yè)委會目前組建率最高的城市是上海，成立業(yè)委會的小區(qū)超過7000個，占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的83%左右。而在廣東地區(qū)，廣州、深圳等一線城市的組建率剛好達到全國平均水平，在30%上下。

??從數(shù)據(jù)不難看出，全國業(yè)委會發(fā)展進度頗不均衡且整體比例偏低，相當(dāng)一部分業(yè)主還沒有享受業(yè)委會帶來的便利。

??北京的張先生家住南三環(huán)附近的一處老舊小區(qū)，因年久失修、樓頂時常滲水，讓住在頂樓的他苦不堪言，最近汛期的到來更讓他壓力驟增。

??“找物業(yè)很多次，每次倒都派人查看維修，但就是找不到漏點，次次修、次次漏，冬天下雪滲漏更加嚴(yán)重?！憋柺苷勰サ乃麌L試了各種維權(quán)手段，12315、12345打了無數(shù)回，街道社區(qū)走訪了N回，就連領(lǐng)導(dǎo)留言板也多次留言，但直到今天，除了訴訟一途，似乎也沒有更好的解決辦法。

??每當(dāng)看到網(wǎng)上關(guān)于業(yè)委會群策群力幫助業(yè)主解決問題的報道，張先生都很扎心，“為啥我家小區(qū)，就不能成立業(yè)委會呢？”

??實際上，張先生的疑問，也是很多業(yè)主長期以來的困擾。

??總結(jié)看來，導(dǎo)致業(yè)委會成立進度緩慢的因素，無外乎物業(yè)公司作梗、業(yè)主不夠團結(jié)、社區(qū)管理水平不足及有關(guān)管理部門監(jiān)督、指導(dǎo)力度不夠等。

??原因看似明晰，但實際解決往往千頭萬緒、牽涉復(fù)雜。僅憑一部分業(yè)主推動，難度可想而知。

??與此同時，也正因為業(yè)委會尚處于從萌芽到成熟的過渡階段，在很多小區(qū)，即使業(yè)委會已經(jīng)落地，由于監(jiān)管缺位等導(dǎo)致的“服務(wù)不成反被坑”現(xiàn)象也不時出現(xiàn)。

??據(jù)媒體報道，上海某小區(qū)一業(yè)委會，跳過物業(yè)公司、獨立收取小區(qū)空置房的公共租金，并擅自存入一名業(yè)委會成員名下私人賬戶，除了小區(qū)日常維修使用外，還被其個人揮霍了不少；威海一小區(qū)業(yè)主近期“歇斯底里”反對業(yè)委會，不僅因為該業(yè)委會是在未經(jīng)業(yè)主大會投票的情況下私自成立，其所謂成員還辱罵、打擊報復(fù)理念不同的業(yè)主；南京一小區(qū)業(yè)主經(jīng)過兩年維權(quán)，成功告倒業(yè)委會，源于對方長期不公開決議文件和收益賬單，并為車位管理人員支付超額工資……

??業(yè)委會，如何“自己管好自己”？

??業(yè)委會成立的初衷，是為了起到監(jiān)管以及傳達業(yè)主心聲的作用，推動小區(qū)物業(yè)管理水平提高。但在發(fā)展過程中，由于缺乏有效制約的條款和力度，越來越多問題浮出水面。比如近年來屢屢曝出的業(yè)委會涉嫌貪腐的新聞，百度搜索結(jié)果超過1000萬條，令人觸目驚心。

??這些游離于監(jiān)管之外的問題一旦曝光，瞬時便會刺破業(yè)主與業(yè)委會之間的信任關(guān)系，成為橫亙在雙方之間的“心魔”，進而攪亂整個小區(qū)的安寧。

??如何讓業(yè)委會真正為業(yè)主服好務(wù)、當(dāng)好家？北京幸福里業(yè)主張女士認為，社區(qū)問題瑣碎繁雜，這就要求業(yè)委會負責(zé)人不僅能擔(dān)起責(zé)任，在處理問題時也需靈活、隨機應(yīng)變。而比這些更重要的，是業(yè)委會內(nèi)部的團結(jié)。

??成都某社區(qū)業(yè)委會成員魏先生認為，業(yè)委會的監(jiān)督機制必須提到首位，業(yè)委會開支必須透明，收入支出都要有賬目可查；業(yè)委會成員要誠信且熱心，不能以權(quán)謀私。這樣才能獲得業(yè)主們的尊重與信任。

??長沙市業(yè)委會協(xié)會籌備組負責(zé)人陳東，則針對制度的文件化、規(guī)范化提出看法。他指出，民眾對政府的信任不能代替監(jiān)督，社區(qū)問題的治理同樣也要放在法制的軌道上進行。不僅如此，政府還需積極引導(dǎo)社區(qū)進行自我管理，一手抓成立，一手抓運作。

??陳東建議，應(yīng)明確細化業(yè)委會的職權(quán)范圍，讓業(yè)委會在籌備、選舉、履職等各個操作環(huán)節(jié)有規(guī)可依，讓街道、社區(qū)在監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)委會工作的過程中有法可依。

??目前，正在實施的《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國民法典》，都賦予了業(yè)主成立業(yè)委會的權(quán)利。各地方也出臺了一系列政策文件，并積極開展試點，對業(yè)委會的健康運轉(zhuǎn)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

??據(jù)媒體報道，北京不久前在通州區(qū)成立全市首家業(yè)委會（物管會）運行指導(dǎo)中心，成功推進業(yè)委會的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。成都也率先在恒大城社區(qū)投入使用電子投票表決系統(tǒng)，讓業(yè)主召開業(yè)主大會，商討成立業(yè)主委員會時將不再面臨業(yè)主組織難、到場難等問題。

??和很多事物一樣，業(yè)委會其實也是一柄雙刃劍。與業(yè)主成為朋友而非敵人，讓業(yè)主積極參與而非避而遠之，為業(yè)主營造更加舒適的生活環(huán)境而非添堵、鬧心，業(yè)委會的發(fā)展之路依然任重道遠。（完）