正文

???（樂(lè)居買(mǎi)房訊）聯(lián)系上陳阿姨的時(shí)候，老人家有些激動(dòng)，她說(shuō)：“這么久了，終于有人肯聽(tīng)我傾訴一下了?！标惏⒁瘫硎咀约汉拖壬诟咝＝塘艘惠呑訒?shū)，和學(xué)生打了一輩子交道，“大家都很善良，彼此都是沒(méi)有防備的。從來(lái)沒(méi)想到因?yàn)橘I(mǎi)房子被社會(huì)狠狠上了一課。2天損失7萬(wàn)元定金，120多萬(wàn)房款至今不知下落，這3個(gè)月，我們老兩口日夜煎熬。”

??前不久，在樂(lè)居房產(chǎn)投訴平臺(tái)我們收到了一封深夜來(lái)信，60歲的陳阿姨今年三月底在醫(yī)院體檢，查出肺部多發(fā)性磨玻璃結(jié)節(jié)，按醫(yī)生的說(shuō)法就是肺癌早期，建議3個(gè)月復(fù)查進(jìn)一步確診?！澳嵌螘r(shí)間，我和先生一直心里不太平靜。當(dāng)時(shí)就想明年我退休了，在北京霧霾大，風(fēng)沙也大，想趕緊找一個(gè)空氣好的城市去定居。首選是海南，但那邊限購(gòu)了，最后就選定了去空氣質(zhì)量指數(shù)較低的珠海買(mǎi)房宜居”。

??有了這個(gè)想法之后，陳阿姨就開(kāi)始有一搭沒(méi)一搭的在網(wǎng)上看房。4月23日晚約9點(diǎn)多，陳阿姨在網(wǎng)上搜到了某房屋中介平臺(tái)上的置業(yè)顧問(wèn)小馬，隨之與其聯(lián)系。接下來(lái)的三小時(shí)，成為了陳阿姨和其先生噩夢(mèng)一般的跨越2400公里維權(quán)之路的開(kāi)端。

??以下內(nèi)容根據(jù)陳阿姨自述整理：

??老太于2021年4月23日晚約9點(diǎn)多，在網(wǎng)上瀏覽珠海房產(chǎn)，和署名為大灣區(qū)投資顧問(wèn)的一個(gè)小伙子（某購(gòu)房公司）取得聯(lián)系。這個(gè)置業(yè)顧問(wèn)當(dāng)即告之有個(gè)“天譽(yù)珠海灣”海景房項(xiàng)目，需要馬上認(rèn)籌（截止時(shí)間為晚上12點(diǎn)），他還發(fā)了幾段現(xiàn)場(chǎng)火爆的視頻，以此佐證自己的說(shuō)法。

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??因老伴兒年近7旬，之前有過(guò)心肌梗死的搶救經(jīng)歷，所以在買(mǎi)房的時(shí)候，我們最緊要的條件就是希望未來(lái)的新家，距離醫(yī)院最長(zhǎng)只有15分鐘的黃金時(shí)間。在了解“天譽(yù)珠海灣”的過(guò)程中，我和先生特別重視該項(xiàng)目到三甲醫(yī)院的距離，置業(yè)顧問(wèn)告知該項(xiàng)目距三甲遵義五院15分鐘車(chē)程。

??接下來(lái)在瘋狂的搶房過(guò)程中，我們既要了解對(duì)方發(fā)來(lái)的關(guān)于房子的各種資料，如房屋的朝向、格局、樓層、樓間距、開(kāi)發(fā)商情況、樓盤(pán)五證等情況外，還有價(jià)格詢(xún)比和各種折算成本的計(jì)算，這也成為了這2小時(shí)定房過(guò)程中花費(fèi)時(shí)間的重頭戲（畢竟是一百多萬(wàn)），經(jīng)過(guò)緊張激烈的、方方面面的對(duì)比，核實(shí)各種身份證件、中介的委托材料上傳等，就這樣，時(shí)間很快接近12點(diǎn)了。馬某說(shuō)過(guò)了12點(diǎn)，鎖定的房源就沒(méi)了，因此我們趕在12點(diǎn)前交了定金2萬(wàn)。

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??交完定金上傳收據(jù)等，已凌晨1點(diǎn)多了。

??我們最終定得天譽(yù)珠海灣（開(kāi)發(fā)商為珠海市豪浚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）12-802房，在這兩個(gè)小時(shí)之間，我們?nèi)课旭R某簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)，但馬某沒(méi)有告知定金不能退的規(guī)定。直到第二天下午4點(diǎn)才把定金收據(jù)和認(rèn)購(gòu)書(shū)拍的照片發(fā)給我們，照片當(dāng)時(shí)拍的也不太清楚。

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??4月26日晚上，我們老兩口坐上火車(chē)臥鋪，經(jīng)過(guò)11個(gè)多小時(shí)從北京趕到珠海。27日上午我們就在銷(xiāo)售的帶領(lǐng)下去看了天譽(yù)濱海灣花園樣板間，交完了124萬(wàn)房款。但是下午實(shí)地了解情況后，才發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售講的“項(xiàng)目距三甲醫(yī)院15分鐘車(chē)程”與事實(shí)嚴(yán)重不符，現(xiàn)場(chǎng)再三跟現(xiàn)場(chǎng)的銷(xiāo)售確認(rèn)，離著三甲醫(yī)院多遠(yuǎn)，銷(xiāo)售也是支支吾吾的沒(méi)給一個(gè)明確的答復(fù)；跟附近的居民打聽(tīng)，他們也說(shuō)了多遠(yuǎn)多遠(yuǎn)…我們這才發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙了，當(dāng)天晚上一晚上沒(méi)睡著。

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??第二天，我們一大早就去到售樓處要求退房。銷(xiāo)售經(jīng)理經(jīng)過(guò)核實(shí)，也考慮到我們身體的原因（心梗發(fā)作需要黃金搶救時(shí)間）當(dāng)場(chǎng)做了退房款和退定金的申請(qǐng)手續(xù)。關(guān)于定金和房款，當(dāng)時(shí)的銷(xiāo)售經(jīng)理承諾是：我們考慮到你們年紀(jì)大了，有心臟病、心肌梗死的經(jīng)歷，項(xiàng)目確實(shí)離三甲醫(yī)院太遠(yuǎn)了，我們決定也退定金。你們把定金收據(jù)給我們，加上你們的退房款申請(qǐng)單。與此同時(shí)，對(duì)方也對(duì)我們提出了一個(gè)要求：回京后立刻將我們心肌梗死搶救手術(shù)病歷發(fā)回。就這樣，雙方簽字按手印后，這時(shí)候，我們就覺(jué)得肯定是退了，這事情辦妥了。于是，懷著感激的心情離開(kāi)了售樓處。

??在接下來(lái)的兩天里，我們老兩口在珠海斗門(mén)區(qū)看了多處樓盤(pán)，29日下午，到XX華府，感覺(jué)這個(gè)樓盤(pán)離三甲較近，當(dāng)時(shí)售樓處的人說(shuō)要下班了，現(xiàn)場(chǎng)的銷(xiāo)售也說(shuō)家里修空調(diào)的要來(lái)了，催我們得快點(diǎn)簽，于是我們就交了定金5萬(wàn)，第二天一早我們就離開(kāi)珠?；鼐┝?。

??天譽(yù)反悔不退定金

??回到北京之后，由于第二套房待交房款，5月7日我們與天譽(yù)協(xié)商打回款事宜，天譽(yù)回答說(shuō)：房款要走流程1-3個(gè)月，定金不退。聽(tīng)到這個(gè)結(jié)果后，我們老兩口心急如焚，徹夜難眠?；叵脒@段時(shí)間發(fā)生的一切，我們都要崩潰了。

??交定金的時(shí)候，我們并沒(méi)有第一時(shí)間看到認(rèn)購(gòu)書(shū)。第二天我催促馬某盡快發(fā)來(lái)認(rèn)購(gòu)書(shū)，他才發(fā)給我的照片，看完照片我們才發(fā)現(xiàn)：定金不退！但合同上寫(xiě)著：一定要提前告知購(gòu)房者定金不退，但小馬并沒(méi)有告訴我們。

??直到現(xiàn)在，我還沒(méi)有收到退款。天譽(yù)之前說(shuō)需要1~3個(gè)月可以退定金和房款，可現(xiàn)在卻聯(lián)系不上他們。當(dāng)時(shí)他們簽了字的收據(jù)都不能拍照，房款收據(jù)都收上去了，我們都沒(méi)有留底?；氐奖本┑臅r(shí)候相當(dāng)于什么都沒(méi)帶走。這段時(shí)間我們一直都很忐忑，現(xiàn)在微信也被拉黑了。打他們的前臺(tái)值班電話(huà)，每次都說(shuō)找人聯(lián)系我們，實(shí)際上他們也并沒(méi)有聯(lián)系。

??如果沒(méi)有聽(tīng)你們說(shuō)項(xiàng)目距離三甲醫(yī)院就15分鐘車(chē)程，我們也不會(huì)千里迢迢去珠海交房款。銷(xiāo)售人員是年輕人，不理解這個(gè)問(wèn)題的重要性，我們可以理解，由于他們的不負(fù)責(zé)任的解答我們也可以不計(jì)較，由此產(chǎn)生的差旅費(fèi)我們也沒(méi)有要求賠償，但我們撤銷(xiāo)認(rèn)購(gòu)書(shū)的請(qǐng)求是合理的。明明是天譽(yù)那邊的置業(yè)顧問(wèn)馬某先誤導(dǎo)了我們，怎么就不能退定金了呢？

??首先，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生重大誤解之后第一時(shí)間提出撤銷(xiāo)認(rèn)購(gòu)書(shū)，未對(duì)銷(xiāo)售方產(chǎn)生損失。我們到珠海的當(dāng)天就由銷(xiāo)售人員接站并開(kāi)車(chē)送我們到售樓部，看過(guò)樣板房后就交了房款，當(dāng)天傍晚我們才有時(shí)間了解三甲醫(yī)院的問(wèn)題，第二天就聯(lián)系了銷(xiāo)售人員到售樓處退房。鑒于該樓盤(pán)銷(xiāo)售的火爆程度，（該樓盤(pán)的現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售員介紹說(shuō)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天晚上有顧客因搶不到好的樓層，指認(rèn)該樓盤(pán)銷(xiāo)售有幕后操作，半夜三更打電話(huà)把警察招來(lái)了）因此我們認(rèn)為撤銷(xiāo)認(rèn)購(gòu)書(shū)不會(huì)給該樓盤(pán)銷(xiāo)售帶來(lái)任何損失。

??其次，銷(xiāo)售經(jīng)理當(dāng)場(chǎng)同意退定金，并做了申請(qǐng)退款手續(xù)。第二天早上，銷(xiāo)售人員開(kāi)車(chē)把我們接到售樓處，經(jīng)過(guò)一上午的反復(fù)協(xié)商，銷(xiāo)售經(jīng)理聽(tīng)取了我們撤銷(xiāo)認(rèn)購(gòu)書(shū)的理由，最終在14：00左右，同意了我們的撤銷(xiāo)申請(qǐng)，安排售樓部的工作人員做了兩份申請(qǐng)，一份是只退房款不退定金的申請(qǐng)，另一份是單獨(dú)退定金的申請(qǐng)。并一再提醒我們回京后要將心梗手術(shù)的病歷材料盡快提交給他們。該工作人員還說(shuō)“這么大的一個(gè)開(kāi)發(fā)商不會(huì)騙你們的”。

??總之，事情發(fā)生反復(fù)使得我們老兩口心力交瘁。走到這一步原本是皆大歡喜的事情，我們也高高興興的回到北京，靜等售樓部將房款和定金退回。誰(shuí)知幾天后我們打電話(huà)去催回款時(shí)，銷(xiāo)售員告知定金不能退，房款要等1~3個(gè)月才能退給我們。定金不能退的理由是“定金是撻定的，因此不能退”。為此我們?cè)诰W(wǎng)絡(luò)上查了一下，“撻定”的大概意思是：“已付了定金而毀約。很多原因就是客戶(hù)這邊銀行按揭過(guò)不了，又不能一次性付款的情況下，開(kāi)發(fā)商只能將該房撻定出來(lái)，然后再出售”。

??也就是說(shuō)“撻定”是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或酒店的為避免損失而采取的被動(dòng)行為（在購(gòu)買(mǎi)方無(wú)法完成合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)將已鎖定的房源拿出來(lái)賣(mài)，且不退還定金的行為）。這里的重點(diǎn)是：1）開(kāi)發(fā)商有權(quán)在超過(guò)預(yù)定的期限后將房源拿出來(lái)賣(mài)。2）該房源有可能在鎖定一段時(shí)間后變得不好銷(xiāo)，而要采用降價(jià)促銷(xiāo)的方式，因而不退定金。

??對(duì)此我們感到很難受，天譽(yù)的銷(xiāo)售經(jīng)理當(dāng)場(chǎng)同意退定金，但現(xiàn)在又以“定金是撻定”為由不退了。作為一個(gè)大開(kāi)發(fā)商售樓部的銷(xiāo)售經(jīng)理，在售樓處簽的退款單，代表的是開(kāi)發(fā)商的行為，豈能當(dāng)兒戲？

??當(dāng)時(shí)，售樓部說(shuō)此房源火的不得了，需要搶才能拿到房源。我們?cè)诮环靠詈蟮诙炀团c售樓部協(xié)商，辦理了撤銷(xiāo)認(rèn)購(gòu)書(shū)的手續(xù)（見(jiàn)購(gòu)房過(guò)程），顯然不會(huì)影響到該房源的銷(xiāo)售，房源自由了，開(kāi)發(fā)商根本不用動(dòng)用“撻定”約定俗稱(chēng)的權(quán)利來(lái)賣(mài)這套房子。

??既然銷(xiāo)售如此火爆，且按銷(xiāo)售人員的說(shuō)法，過(guò)了開(kāi)盤(pán)的這一天，優(yōu)惠就會(huì)沒(méi)有了，售價(jià)應(yīng)該上升才對(duì)，根本就不會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)?yè)p失。否則開(kāi)發(fā)商就是欺騙消費(fèi)者，造成虛假讓利的假象。

??一個(gè)大開(kāi)發(fā)商就好意思找這樣一個(gè)理由來(lái)欺負(fù)兩個(gè)老人，他們真的需要用這種方法來(lái)賺這兩萬(wàn)塊錢(qián)嗎？因?yàn)樘熳u(yù)120多萬(wàn)的房款沒(méi)有及時(shí)退回來(lái)，導(dǎo)致我們第二個(gè)XX華府項(xiàng)目交了5萬(wàn)定金但沒(méi)有及時(shí)交房款，現(xiàn)在是也違約了。

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??最近我總在看病，先生的身體也不太好，加上異地維權(quán)，挺不容易的。我有一個(gè)女兒，但女兒和女婿工作都很忙，忙到連孩子都顧不上要，這樣的情況下，我怎么忍心打擾他們呢？直到這次，我們被搞到心力交瘁，手上也沒(méi)錢(qián)交第二套房款了，才考慮問(wèn)女兒借點(diǎn)錢(qián)。我們?nèi)ブ楹ＹI(mǎi)房女兒一開(kāi)始是不知道的，現(xiàn)在也不同意我們異地購(gòu)房，她說(shuō)：北京離著珠海那么遠(yuǎn)，我們?cè)趺凑疹櫮銈兡兀?/p>

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??這個(gè)購(gòu)房的過(guò)程，我也感覺(jué)像做夢(mèng)一樣。這一陣我們確實(shí)也反思了很多，買(mǎi)房是很慎重的事情，當(dāng)時(shí)因?yàn)樯眢w一查出問(wèn)題，我們慌了，確實(shí)顧不得那么多了。也怪我們太相信他們了，出于對(duì)置業(yè)顧問(wèn)的信任，覺(jué)得他們都是熱心的年輕人，加上對(duì)方還發(fā)過(guò)了幾個(gè)現(xiàn)場(chǎng)買(mǎi)房很火爆的視頻，就匆匆忙忙定了。

??購(gòu)房的全程過(guò)于匆忙，以上2套房都在不到2小時(shí)內(nèi)匆匆忙忙內(nèi)訂的。我們的心智和三觀完全跟不上房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的節(jié)奏，開(kāi)發(fā)商要求必須在非常短的時(shí)間內(nèi)成交，成交后往往是協(xié)議來(lái)不及看，即便看也看不明白。這樣就造成了一旦交完款如遇到問(wèn)題，其結(jié)果就是按協(xié)議條款辦。當(dāng)然也沒(méi)人因?yàn)槲覀兡昙o(jì)大而在這極短的時(shí)間內(nèi)而給出溫馨的提示或?qū)φJ(rèn)購(gòu)書(shū)的解讀。只要他們有監(jiān)控，就能看到整個(gè)過(guò)程。

??如果銷(xiāo)售不誤導(dǎo)，我們就不會(huì)交2萬(wàn)定金，也不會(huì)大老遠(yuǎn)跑到珠海交房款。這種購(gòu)房模式配上經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)人士千錘百煉整理出來(lái)的訂房條款，無(wú)異于霸王條款。老兩口到現(xiàn)在也沒(méi)想明白，幾天時(shí)間里沒(méi)買(mǎi)回任何商品，七萬(wàn)元就沒(méi)了，人還氣病了。這種定金認(rèn)購(gòu)條款加上搶購(gòu)房源的運(yùn)作模式，是對(duì)買(mǎi)房人極大的不公平。

??這個(gè)問(wèn)題我們已向珠海市金灣區(qū)及區(qū)政府相關(guān)部門(mén)投訴過(guò)，其處理結(jié)果大致如下：

??要我們根據(jù)協(xié)議條款與開(kāi)發(fā)商協(xié)商處理。2）循法律途徑處理。

??現(xiàn)在，天譽(yù)那邊拉黑了我，第二個(gè)項(xiàng)目的人也不回復(fù)了。

??對(duì)此，樂(lè)居房產(chǎn)投訴平臺(tái)專(zhuān)門(mén)咨詢(xún)了北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師，針對(duì)上文的購(gòu)房資格維權(quán)案例，王玉臣律師給到了大家一些專(zhuān)業(yè)的建議。

??問(wèn)：關(guān)于天譽(yù)濱海灣花園這個(gè)項(xiàng)目，銷(xiāo)售在付定金之前并未告知定金不退，且沒(méi)有第一時(shí)間讓購(gòu)房者仔細(xì)閱讀全文，這是否合理？項(xiàng)目信息與實(shí)勘不符、誘導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)是否有效？可否追回房款、定金？

??答：關(guān)于天譽(yù)珠海灣，銷(xiāo)售在付定金之前并未告知定金不退，且沒(méi)有第一時(shí)間讓購(gòu)房者仔細(xì)閱讀全文，不太合理，但是談不上違法，定金違約不退和自己簽署協(xié)議前應(yīng)當(dāng)詳細(xì)閱讀屬于司法實(shí)踐中普遍認(rèn)可的情況。關(guān)于項(xiàng)目信息與實(shí)勘不符、誘導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)是否有效？從這個(gè)案子具體情況來(lái)看，銷(xiāo)售的行為涉嫌欺詐、誤導(dǎo)，可以提起撤銷(xiāo)認(rèn)購(gòu)書(shū)之訴，如果法院支持了訴求，可以追回房款、定金。但是，需要注意，務(wù)必要做好取證，要有證據(jù)證明這個(gè)被欺騙被誤導(dǎo)的過(guò)程。

??另外，從房地產(chǎn)廣告的相關(guān)規(guī)定來(lái)看，銷(xiāo)售人員的行為涉嫌虛假宣傳，如果能有證據(jù)證明，相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)虛假宣傳依法處理，不能推諉。

??問(wèn)：因?yàn)樘熳u(yù)濱海灣花園遲遲不退房款，導(dǎo)致XX華府的房款交不了而被其告知5萬(wàn)定金不退。法律能認(rèn)定是連帶責(zé)任？

??答：這個(gè)很難認(rèn)定為連帶責(zé)任，這個(gè)是另一個(gè)樓盤(pán)。很理解兩位老人，但是作為購(gòu)房人，購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候一定要審慎，現(xiàn)在的坑太多了。

??問(wèn)：基于陳女士的案例，您對(duì)其有什么維權(quán)建議？

??答：首先，對(duì)于天譽(yù)濱海灣花園項(xiàng)目，第一、銷(xiāo)售人員存在虛假宣傳欺詐銷(xiāo)售的問(wèn)題，而客戶(hù)對(duì)于醫(yī)院的需求遠(yuǎn)比一般人對(duì)醫(yī)院的需求高，甚至可能影響到生命健康問(wèn)題，對(duì)于此，如果開(kāi)發(fā)商還是不退款，不退定金，可以直接到法院提起撤銷(xiāo)認(rèn)購(gòu)書(shū)之訴，要求返還房款和定金。但是這需要一定的時(shí)間，而且需要充分的舉證。務(wù)必將當(dāng)初溝通的情況做好保存，做好取證。

??針對(duì)虛假宣傳問(wèn)題，還可以直接向市場(chǎng)監(jiān)督局提起虛假宣傳的違法查處，同時(shí)將相關(guān)虛假宣傳的證據(jù)也附在違法查處的后面的，和訴訟同步進(jìn)行，盡量往前推進(jìn)。

??談判，針對(duì)這些問(wèn)題，可以一邊采用法律手段，一邊繼續(xù)和開(kāi)發(fā)商去交涉，同時(shí)也可以將上述法律手段轉(zhuǎn)化為談判的籌碼，盡量推進(jìn)談判，推進(jìn)早日解決問(wèn)題。

??第四、如果發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商還存在其它違法問(wèn)題，也可以分別向相關(guān)主管部門(mén)提起違法查處。比如還可以通過(guò)政府信息公開(kāi)的方式去調(diào)查這個(gè)項(xiàng)目之前的手續(xù)是否合法合規(guī)，手續(xù)之間是否一致，手續(xù)記載的內(nèi)容和現(xiàn)實(shí)的銷(xiāo)售是否一致？此外，也特別注意下，開(kāi)發(fā)商收款賬戶(hù)是否是這個(gè)項(xiàng)目的專(zhuān)項(xiàng)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，如果不是，則開(kāi)發(fā)商則違反了資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果?，F(xiàn)實(shí)生活中，很多很多的開(kāi)發(fā)商實(shí)際上在收款的時(shí)候并沒(méi)有將首付款或定金放到這個(gè)項(xiàng)目的專(zhuān)門(mén)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，這種行為是一種違法違規(guī)行為。關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目可以通過(guò)核實(shí)自己給對(duì)方打款的賬戶(hù)和售樓處預(yù)售合同中所約定的監(jiān)管賬戶(hù)進(jìn)行比對(duì)。如果沒(méi)有看到，還可以到地方住建部門(mén)的官網(wǎng)上查詢(xún)，或者直接去住建部門(mén)核實(shí)。

??另外，對(duì)于兩位老人購(gòu)買(mǎi)的第二套房，這個(gè)比較難界定，但是好在是及時(shí)提出了無(wú)法及時(shí)支付后續(xù)尾款，造成的損失并不是很大。所以可以積極和開(kāi)發(fā)商溝通，看看能否盡量止損，畢竟對(duì)于開(kāi)發(fā)商的影響也不大，作為開(kāi)發(fā)商而言，何必太過(guò)于較真，連基本的人情味都沒(méi)有了。但是客觀來(lái)講，兩位老人購(gòu)房的時(shí)候確實(shí)過(guò)于著急了，對(duì)開(kāi)發(fā)商過(guò)于相信了，現(xiàn)在很多很多開(kāi)發(fā)商只是逐利，并不是很愛(ài)惜自己的羽毛。

??如果第二個(gè)開(kāi)發(fā)商最終還是不同意，那也只好提起相關(guān)的民事訴訟了，要求返還房款和定金，需要注意的是，關(guān)于定金有可能法院不會(huì)支持。當(dāng)然也不排除，遇到比較有人情味的法官，做做調(diào)解工作，也許定金都能拿回來(lái)。

??問(wèn)：基于以上案例，是否認(rèn)同陳女士所說(shuō)的“這種購(gòu)房模式配上經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)人士千錘百煉整理出來(lái)的訂房條款屬于霸王條款”？這種定金認(rèn)購(gòu)條款加上搶購(gòu)房源的運(yùn)作模式，對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)是否不夠公平？

??答：首先，這種條款往往屬于格式條款，當(dāng)格式條款排除了己方的責(zé)任，加大相對(duì)方責(zé)任或者擴(kuò)大了自己的權(quán)利，減少了相對(duì)方的權(quán)利的時(shí)候，往往可能構(gòu)成霸王條款?，F(xiàn)實(shí)生活中，不少開(kāi)發(fā)商提供的協(xié)議中，尤其是補(bǔ)充協(xié)議中，往往有一些霸王條款。但是司法實(shí)踐中，法院對(duì)霸王條款的認(rèn)定是十分嚴(yán)格的，甚至可以說(shuō)是很苛刻的。

??這種運(yùn)作模式往往會(huì)讓沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房人疏于考慮，疏于核實(shí)，如果在這個(gè)過(guò)程中銷(xiāo)售人員又為了成單或者開(kāi)發(fā)商為了推進(jìn)銷(xiāo)售推進(jìn)資金回籠，進(jìn)行虛假宣傳，往往對(duì)購(gòu)房人是十分不公平的。但是，遺憾的是，很多開(kāi)發(fā)商虛假宣傳的成本是很低的。

??問(wèn)：對(duì)于未來(lái)潛在購(gòu)房者，您有什么建議？

??答：第一、防火防盜防虛假宣傳

??如這兩位老人一般，有不少人都遇到過(guò)開(kāi)發(fā)商虛假宣傳，也為此傷透了心。但是一個(gè)很殘酷的現(xiàn)實(shí)是，很多的開(kāi)發(fā)商都在玩虛假宣傳，這甚至已經(jīng)成了一種常態(tài)。開(kāi)發(fā)商為了謀利，在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，極盡宣傳之能。但是，在購(gòu)房合同中，往往看不到開(kāi)發(fā)商的很多的承諾，甚至還特別約定銷(xiāo)售人員的承諾、宣傳資料、樣板房等等都不是合同的組成部分，沒(méi)有法律效力。開(kāi)發(fā)商在合同中的這種約定顯然是對(duì)自己法律風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，也往往會(huì)直接導(dǎo)致購(gòu)房者在收房時(shí)大失所望卻又難以維權(quán)。

??所以，咱們一定要學(xué)會(huì)鑒別開(kāi)發(fā)商宣傳的真?zhèn)巍?/p>

??首先，把握一個(gè)基本原則，只要是合同中沒(méi)有明確約定的內(nèi)容，都有很大的可能是假的，都有很大的可能是宣傳的伎倆，誤導(dǎo)購(gòu)房者。

??其次，需要分清開(kāi)發(fā)商宣傳一般著重從幾個(gè)角度出發(fā)。第一，對(duì)配套設(shè)施的極力渲染是開(kāi)發(fā)商最常用的手段。以云南西雙版納某度假區(qū)為例，開(kāi)發(fā)商在多種媒體宣傳中明確表示小區(qū)配有高爾夫球場(chǎng)、人工湖、三甲醫(yī)院、國(guó)際學(xué)校等對(duì)房屋價(jià)值有極大益處的配套。第二，學(xué)區(qū)房營(yíng)銷(xiāo)也是開(kāi)發(fā)商慣用的手段，學(xué)區(qū)房往往意味著房?jī)r(jià)的大幅度提高。第三，對(duì)房屋高配置的鼓吹是精裝修商品房銷(xiāo)售的必用手段。精致的室內(nèi)效果宣傳圖美輪美奐，天上地下人間少有。第四，地理位置的優(yōu)越，將來(lái)的發(fā)展前景等也是不少開(kāi)發(fā)商吸引購(gòu)房者的著力點(diǎn)。

??再次，針對(duì)不同的內(nèi)容，辨別方法有所不同。1、關(guān)于配套的宣傳，可以通過(guò)小區(qū)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件附圖去核實(shí)，看看小區(qū)究竟是否有這方面的規(guī)劃。如果規(guī)劃中都沒(méi)有，將來(lái)幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。2、關(guān)于學(xué)區(qū)房的宣傳，可以要求開(kāi)發(fā)商提供相關(guān)的政府文件，如果沒(méi)有，購(gòu)房者還可以去教委部門(mén)進(jìn)行核實(shí)。3、關(guān)于房屋的配置，可以要求開(kāi)發(fā)商提供所購(gòu)買(mǎi)房屋的施工圖紙進(jìn)行核實(shí)。4、關(guān)于地理位置和將來(lái)的發(fā)展前景可以要求開(kāi)發(fā)商提供這一片土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，如果開(kāi)發(fā)商提供不了，可以到相關(guān)的規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行核實(shí)。

??第二、三分鐘查清開(kāi)發(fā)商

??通過(guò)中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)、中國(guó)執(zhí)行信息網(wǎng)、企查查等方式查清開(kāi)發(fā)商的相關(guān)信息，了解下這個(gè)開(kāi)發(fā)商是否涉訴，以前有沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)質(zhì)量問(wèn)題、商品房糾紛問(wèn)題等，是否存在被執(zhí)行的信息，進(jìn)而初步判斷開(kāi)發(fā)商的資信、資金能力。

??第三、學(xué)會(huì)看五證

??國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。不僅僅要看這五證是否存在，還要看具體相信的內(nèi)容，看下所購(gòu)買(mǎi)的商品房到底是什么性質(zhì)，究竟多少年產(chǎn)權(quán)，先后的手續(xù)是否一致。尤其要關(guān)注建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件附圖。

??第四、看收款賬戶(hù)

??務(wù)必注意收款賬戶(hù)是否是合同中明確約定的這個(gè)項(xiàng)目的專(zhuān)項(xiàng)資金監(jiān)管賬戶(hù)，絕大部分地方的商品房預(yù)售合同文本中對(duì)專(zhuān)項(xiàng)資金監(jiān)管賬戶(hù)都有明確約定，即使沒(méi)有約定，開(kāi)發(fā)商也需要在現(xiàn)場(chǎng)公示，建委部門(mén)也應(yīng)當(dāng)給公開(kāi)。而按照相關(guān)規(guī)定，在開(kāi)發(fā)商沒(méi)有完工前，購(gòu)房款只能用于這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不能挪作它用。而且，大家的房款也要支付到專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)管賬戶(hù)上。很多延期交房都和開(kāi)發(fā)商挪用監(jiān)管資金有關(guān)，從一開(kāi)始就要注意。

??樂(lè)居房產(chǎn)投訴平臺(tái)輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到天譽(yù)珠海灣和XX華府的兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)接人，雙方都給出了回復(fù)。天譽(yù)珠海灣項(xiàng)目表示：他們公司不同意，因?yàn)榭蛻?hù)的確是確認(rèn)購(gòu)房了的，也交了定金，項(xiàng)目的同事領(lǐng)導(dǎo)是想給客戶(hù)爭(zhēng)取申請(qǐng)退定金的，但是最后公司沒(méi)同意，所以項(xiàng)目也沒(méi)辦法。XX華府也回復(fù)表示：XX華府這邊都是正規(guī)的流程，過(guò)程中告知不能退定金，中間也配合他們換房了一次。

??采訪(fǎng)的最后，陳阿姨說(shuō)“即便這兩個(gè)年輕的小伙子跟我講了不實(shí)的信息，我也沒(méi)有那么討厭他們。他們可能為了生計(jì)為了售房子。但是他們天譽(yù)銷(xiāo)售部的經(jīng)理，為什么出爾反爾呢？”

??樂(lè)居買(mǎi)房作為C端買(mǎi)房全場(chǎng)景第一平臺(tái)，擁有強(qiáng)大的C端大數(shù)據(jù)。樂(lè)居房產(chǎn)投訴平臺(tái)的建立旨在為龐大的C端消費(fèi)者提供一個(gè)直接接觸開(kāi)發(fā)企業(yè)的橋梁，讓普通維權(quán)者有門(mén)可“敲”。